۱۴۰۳/۱۲/۲۰
۱۵۴۴ نمایش
نویسنده: سعیده علیرضایی
همبستگی قیمت مسکن با نرخ ارز یک پدیده چندبعدی است. این همبستگی باعث می‌شود که در شرایط بی‌ثباتی ارزی، قیمت مسکن نیز دچار نوسانات شدید شود.
اثر انتظارات تورمی
رابطه بین نرخ ارز و قیمت مسکن یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده در بازار املاک محسوب می‌شود. داده‌های اقتصادی نشان می‌دهند که بین این دو متغیر یک همبستگی مثبت قوی وجود دارد، به این معنا که افزایش نرخ ارز معمولاً با افزایش قیمت مسکن همراه است. این همبستگی از چند مسیر مختلف ایجاد می‌شود و اثرات متعددی بر بازار مسکن دارد.
نخستین دلیل این همبستگی، اثر انتظارات تورمی است. افزایش نرخ ارز به عنوان شاخصی از بی‌ثباتی اقتصادی تلقی می‌شود و مردم انتظار دارند که این روند به افزایش قیمت سایر کالاها و خدمات، از جمله مسکن، منجر شود. در چنین شرایطی، افراد تلاش می‌کنند تا دارایی‌های نقدی خود را به دارایی‌های فیزیکی تبدیل کنند، که این امر تقاضا برای مسکن را افزایش داده و باعث رشد قیمت آن می‌شود.
عامل دوم، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز است. بسیاری از مصالح ساختمانی، تجهیزات و خدمات مورد استفاده در صنعت ساختمان به نوعی وابسته به قیمت‌های جهانی هستند. افزایش نرخ ارز موجب بالا رفتن هزینه واردات مواد اولیه و تجهیزات می‌شود، که در نهایت هزینه نهایی ساخت مسکن را افزایش می‌دهد. این افزایش هزینه‌ها به تدریج به قیمت نهایی واحدهای مسکونی منتقل شده و موجب رشد عمومی قیمت مسکن می‌شود.
یکی دیگر از دلایل همبستگی قوی بین نرخ ارز و قیمت مسکن، اثر دارایی جایگزین است. در دوره‌هایی که نرخ ارز افزایش می‌یابد، سرمایه‌گذاران و خانوارها به دنبال دارایی‌های امن برای حفظ ارزش سرمایه خود هستند. در چنین شرایطی، مسکن یکی از گزینه‌های اصلی برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود، زیرا علاوه بر حفظ ارزش، امکان کسب سود از طریق اجاره نیز وجود دارد. این افزایش تقاضا برای خرید مسکن، حتی در نبود تقاضای مصرفی، منجر به رشد قیمت‌ها می‌شود.
همچنین، افزایش نرخ ارز تأثیر غیرمستقیمی بر قیمت زمین دارد. زمانی که ارزش ریال کاهش می‌یابد، دارندگان زمین‌های شهری قیمت آن را بر اساس ارزش جایگزینی و انتظارات تورمی تعدیل می‌کنند. از آنجا که قیمت زمین یکی از اجزای کلیدی در هزینه نهایی مسکن است، افزایش آن باعث بالا رفتن قیمت املاک در کل بازار می‌شود.
شواهد تجربی نشان می‌دهد که در دوره‌های جهش نرخ ارز، رشد قیمت مسکن با تأخیر چند ماهه اتفاق می‌افتد، زیرا ابتدا اثرات روانی و انتظاری خود را نشان می‌دهد و سپس افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و تقاضای سرمایه‌گذاری به صورت عملی در قیمت‌ها منعکس می‌شود. این موضوع باعث ایجاد دوره‌های جهشی در بازار مسکن می‌شود که حتی پس از تثبیت نرخ ارز نیز تأثیر آن برای مدت طولانی باقی می‌ماند.
کاهش ارزش پول ملی و افزایش نرخ ارز مستقیماً بر انتظارات تورمی تأثیر می‌گذارد و این موضوع خود عاملی برای افزایش قیمت مسکن می‌شود. زمانی که نرخ ارز افزایش می‌یابد، مردم انتظار دارند که این روند ادامه‌دار باشد و ارزش پول داخلی بیش از پیش کاهش یابد. این پیش‌بینی موجب تغییر رفتار اقتصادی سرمایه‌گذاران و خانوارها می‌شود. در چنین شرایطی، مسکن به عنوان یک دارایی فیزیکی و مقاوم در برابر کاهش ارزش پول، به یکی از گزینه‌های اصلی برای حفظ سرمایه تبدیل می‌شود.
با افزایش نرخ ارز، تقاضا برای خرید مسکن نه به دلیل نیاز مصرفی، بلکه به عنوان یک ابزار حفظ ارزش افزایش می‌یابد. این رشد تقاضا در شرایطی رخ می‌دهد که ممکن است هیچ تغییر اساسی در نیاز واقعی به مسکن رخ نداده باشد. در نتیجه، قیمت‌ها حتی بدون کمبود عرضه افزایش پیدا می‌کنند. علاوه بر این، سرمایه‌گذاران نیز با مشاهده این روند، از فروش دارایی‌های خود خودداری کرده و منتظر افزایش بیشتر قیمت‌ها می‌مانند. این رفتار موجب کاهش عرضه در بازار و در نهایت تشدید روند افزایشی قیمت مسکن می‌شود.
همچنین، انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ ارز، بر تصمیمات سازندگان نیز اثرگذار است. زمانی که فعالان بازار مسکن انتظار دارند هزینه‌های ساخت‌وساز در آینده افزایش یابد، پروژه‌های جدید خود را با قیمت‌های بالاتری برآورد می‌کنند. این موضوع باعث می‌شود که حتی در شرایطی که تقاضای واقعی ثابت باشد، قیمت‌های پیشنهادی برای واحدهای جدید رشد کند. در نتیجه، نه‌تنها بازار مسکن تحت تأثیر تقاضای سرمایه‌ای قرار می‌گیرد، بلکه از طرف عرضه نیز فشارهای قیمتی تشدید می‌شود.
در نهایت، انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ ارز، به دلیل ایجاد موجی از پیش‌بینی‌های افزایشی در بازار، یک چرخه خودتقویت‌شونده ایجاد می‌کند. این چرخه موجب افزایش مداوم قیمت مسکن می‌شود، حتی در شرایطی که عوامل اقتصادی بنیادین تغییر چندانی نکرده باشند. کنترل نوسانات نرخ ارز و مدیریت انتظارات تورمی، می‌تواند در کاهش این تأثیرات و جلوگیری از جهش‌های غیرمنطقی در بازار مسکن مؤثر باشد.
اثر دارایی جایگزین بر قیمت مسکن در شرایط افزایش نرخ ارز
زمانی که نرخ ارز افزایش می‌یابد، افراد و سرمایه‌گذاران با این پرسش مواجه می‌شوند که چگونه از کاهش ارزش پول ملی جلوگیری کنند و دارایی خود را در برابر تورم و کاهش قدرت خرید محافظت نمایند. در این شرایط، اثر دارایی جایگزین به‌طور محسوسی بر رفتار اقتصادی تأثیر می‌گذارد و یکی از مهم‌ترین نتایج آن، تغییر جریان سرمایه به سمت بازار مسکن است.
افزایش نرخ ارز باعث می‌شود که افراد به دنبال دارایی‌هایی باشند که ارزش خود را در برابر کاهش ارزش پول ملی حفظ کنند. در چنین شرایطی، گزینه‌های جایگزین متعددی وجود دارد: طلا، ارز خارجی، بورس، و مسکن. از میان این گزینه‌ها، مسکن به دلیل ماهیت فیزیکی و کم‌ریسک بودن، یکی از محبوب‌ترین دارایی‌های جایگزین برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. برخلاف دارایی‌هایی مانند ارز و طلا که ممکن است نوسانات شدید داشته باشند، مسکن معمولاً روندی باثبات‌تر دارد و در بلندمدت، ارزش خود را در برابر تورم حفظ می‌کند.
افزایش نرخ ارز باعث می‌شود که جذابیت نگه‌داری پول نقد کاهش یابد، زیرا قدرت خرید آن به‌سرعت افت می‌کند. در نتیجه، افراد به دنبال تبدیل دارایی‌های نقدی خود به دارایی‌های فیزیکی مانند مسکن می‌روند. این افزایش تقاضا برای خرید مسکن، بدون تغییر محسوس در نیاز مصرفی، باعث رشد سریع قیمت‌ها می‌شود. سرمایه‌گذاران نیز با مشاهده این روند، به جای ورود به بازارهای دیگر، نقدینگی خود را وارد بازار املاک کرده و از افزایش قیمت‌ها سود می‌برند.
در عین حال، زمانی که قیمت دلار به‌شدت افزایش می‌یابد، برخی بازارهای دیگر مانند بورس یا سپرده‌های بانکی، جذابیت خود را از دست می‌دهند. در چنین شرایطی، افراد به دنبال دارایی‌هایی با ثبات بیشتر هستند و مسکن یکی از گزینه‌های اصلی آن‌ها محسوب می‌شود. این انتقال نقدینگی از بازارهای دیگر به بازار مسکن باعث می‌شود که تقاضا برای املاک بیش از حد واقعی آن افزایش یابد و قیمت‌ها دچار حباب شوند.
علاوه بر این، در دوره‌های افزایش نرخ ارز، افرادی که دارای سرمایه‌های دلاری هستند، با فروش بخشی از ارزهای خود و تبدیل آن به ریال، اقدام به خرید املاک می‌کنند. این موضوع نیز به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زند، زیرا میزان تقاضا در بازار بیش از عرضه موجود خواهد شد.
به‌طور خلاصه، اثر دارایی جایگزین به این صورت عمل می‌کند که در شرایط افزایش نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی، سرمایه‌گذاران به دنبال گزینه‌ای امن برای حفظ ارزش دارایی خود هستند و مسکن، به دلیل ماهیت غیرنقدی، فیزیکی و مقاوم در برابر تورم، یکی از گزینه‌های اصلی آن‌ها می‌شود. این انتقال نقدینگی از سایر بازارها به مسکن، باعث افزایش شدید قیمت‌ها می‌شود، حتی در صورتی که عوامل بنیادین بازار مسکن تغییر خاصی نکرده باشند.
افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و تأثیر آن بر قیمت مسکن
افزایش نرخ ارز تأثیر مستقیمی بر هزینه‌های ساخت‌وساز دارد و این مسئله یکی از عوامل کلیدی در رشد قیمت مسکن محسوب می‌شود. در یک اقتصاد وابسته به واردات، بسیاری از مواد اولیه و تجهیزات ساختمانی مستقیماً تحت تأثیر نوسانات نرخ ارز قرار می‌گیرند. با افزایش قیمت ارز، هزینه تأمین مصالح و تجهیزات بالاتر رفته و در نتیجه قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی افزایش می‌یابد.
یکی از مهم‌ترین جنبه‌های این تأثیر، افزایش قیمت مصالح ساختمانی است. بسیاری از مواد اولیه مانند آهن، فولاد، سیمان، آلومینیوم، شیشه، کاشی، سرامیک و تجهیزات برقی و مکانیکی وابسته به بازارهای جهانی هستند و با افزایش نرخ ارز، هزینه واردات آن‌ها افزایش می‌یابد. حتی محصولاتی که در داخل کشور تولید می‌شوند، به دلیل وابستگی به مواد اولیه وارداتی، افزایش قیمت را تجربه می‌کنند. این موضوع هزینه‌های مستقیم ساخت را افزایش داده و در نهایت، سازندگان قیمت‌های پیشنهادی خود را برای واحدهای مسکونی بالاتر می‌برند.
افزایش نرخ ارز همچنین موجب افزایش هزینه‌های نیروی کار ساختمانی می‌شود. در دوره‌های تورمی، هزینه‌های زندگی کارگران ساختمانی افزایش می‌یابد و در نتیجه، دستمزدها نیز بالا می‌رود. این افزایش دستمزدها در کنار هزینه‌های مصالح، هزینه نهایی ساخت را افزایش داده و در نتیجه، قیمت نهایی مسکن نیز افزایش پیدا می‌کند.
علاوه بر این، افزایش هزینه‌های حمل‌ونقل و ماشین‌آلات ساختمانی نیز یکی دیگر از پیامدهای رشد نرخ ارز است. قیمت سوخت، تجهیزات راه‌سازی و ماشین‌آلات سنگین که در پروژه‌های ساختمانی استفاده می‌شوند، معمولاً وابسته به قیمت جهانی هستند. با رشد نرخ ارز، هزینه استفاده از این تجهیزات بالاتر می‌رود که این خود باعث افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان‌ها می‌شود.
یکی دیگر از عوامل مهم در افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، رشد هزینه‌های تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی است. در دوره‌هایی که نرخ ارز بالا می‌رود، معمولاً نرخ سود تسهیلات بانکی نیز افزایش می‌یابد. این موضوع باعث می‌شود که سازندگان برای دریافت وام‌های ساختمانی با هزینه‌های بیشتری مواجه شوند. در نتیجه، آن‌ها قیمت واحدهای مسکونی را افزایش می‌دهند تا بتوانند هزینه‌های مالی خود را پوشش دهند.
به‌طور کلی، افزایش نرخ ارز از چندین مسیر موجب رشد هزینه‌های ساخت‌وساز می‌شود: افزایش قیمت مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد نیروی کار، رشد هزینه‌های حمل‌ونقل و تجهیزات، و افزایش هزینه‌های تأمین مالی. تمامی این عوامل در نهایت به افزایش قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی منجر می‌شود و باعث می‌شود که قیمت مسکن به موازات افزایش نرخ ارز رشد کند، حتی اگر تقاضای مصرفی برای مسکن ثابت باقی بماند.
افزایش قیمت زمین
یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت مسکن، افزایش قیمت زمین است. زمین به عنوان یک دارایی محدود و غیرقابل تولید، همواره نقش کلیدی در تعیین قیمت نهایی واحدهای مسکونی ایفا می‌کند. در دوره‌هایی که نرخ ارز افزایش می‌یابد و ارزش پول ملی کاهش پیدا می‌کند، قیمت زمین نیز روند صعودی به خود می‌گیرد. این افزایش قیمت از چند مسیر مختلف بر بازار مسکن تأثیرگذار است.
با افزایش نرخ ارز، انتظارات تورمی در جامعه تشدید می‌شود. مالکان زمین، با پیش‌بینی کاهش ارزش پول ملی و رشد بیشتر قیمت‌ها، از فروش دارایی‌های خود خودداری می‌کنند و منتظر افزایش بیشتر قیمت زمین می‌مانند. این رفتار عرضه زمین را کاهش داده و در نتیجه، قیمت زمین را افزایش می‌دهد.
از سوی دیگر، سرمایه‌گذاران نیز به دلیل کاهش ارزش پول، به دنبال تبدیل نقدینگی خود به دارایی‌های غیرنقدی و پایدار هستند. زمین، به دلیل محدودیت در عرضه و عدم استهلاک، یکی از بهترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری برای خرید زمین، در شرایطی که عرضه کاهش یافته است، موجب رشد قیمت آن می‌شود.
یکی دیگر از عوامل رشد قیمت زمین، افزایش هزینه جایگزینی آن است. در شرایطی که نرخ ارز افزایش می‌یابد، هزینه تأمین زیرساخت‌های شهری (مانند شبکه‌های آب، برق، گاز و جاده‌سازی) بالا می‌رود. این افزایش هزینه، بر قیمت زمین‌های جدید و آماده‌سازی‌شده برای ساخت‌وساز تأثیر گذاشته و موجب افزایش ارزش کلی زمین‌های شهری می‌شود.
همچنین، در شهرهای بزرگ، محدودیت در گسترش زمین‌های قابل ساخت باعث می‌شود که با افزایش جمعیت و رشد تقاضا، قیمت زمین به‌صورت طبیعی افزایش یابد. در شرایط تورمی، این افزایش قیمت با شدت بیشتری رخ می‌دهد.
همانگونه که اشاره شد افزایش نرخ ارز، هزینه‌های ساخت مسکن را بالا می‌برد. این موضوع باعث می‌شود که سازندگان، برای حفظ حاشیه سود خود، قیمت پیشنهادی املاک را افزایش دهند. از آنجا که قیمت زمین یکی از اجزای اصلی در هزینه‌های ساخت مسکن است، افزایش قیمت نهایی واحدهای مسکونی، به افزایش بیشتر قیمت زمین نیز دامن می‌زند. به عبارتی، رابطه‌ای دوطرفه میان قیمت زمین و قیمت مسکن وجود دارد؛ افزایش قیمت زمین موجب بالا رفتن قیمت مسکن می‌شود و از سوی دیگر، رشد قیمت مسکن، انتظارات افزایش قیمت زمین را تقویت می‌کند.
در شرایطی که نرخ ارز افزایش می‌یابد، برخی بازارهای سرمایه‌گذاری دیگر مانند بورس یا سپرده‌های بانکی جذابیت خود را از دست می‌دهند. در این شرایط، سرمایه‌های سرگردان به سمت بازار زمین حرکت می‌کنند. به‌ویژه در مناطقی که توسعه شهری در حال انجام است، ورود سرمایه‌های سفته‌بازانه به خرید زمین باعث افزایش شدید قیمت‌ها می‌شود. این روند می‌تواند منجر به احتکار زمین توسط سرمایه‌گذاران و کاهش عرضه برای ساخت‌وساز شود، که در نهایت موجب افزایش بیشتر قیمت مسکن خواهد شد.
خروج سرمایه از کشور
از سوی دیگر، افزایش نرخ ارز موجب می‌شود که سرمایه‌گذاران داخلی تمایل بیشتری به خارج کردن سرمایه‌های خود از کشور داشته باشند. این خروج سرمایه به چند دلیل اتفاق می‌افتد:
کاهش اطمینان به ثبات اقتصادی داخلی: سرمایه‌گذاران در شرایط بی‌ثباتی اقتصادی و افزایش نرخ ارز، نگران کاهش ارزش دارایی‌های خود در داخل کشور هستند. در نتیجه، برخی از آن‌ها سرمایه خود را از بازار داخلی، از جمله مسکن، خارج کرده و در کشورهای دیگر سرمایه‌گذاری می‌کنند.
جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار املاک خارجی: افزایش نرخ ارز باعث می‌شود که سرمایه‌گذاری در املاک خارج از کشور (مانند ترکیه، امارات، گرجستان، قبرس و…) به گزینه‌ای جذاب تبدیل شود. برخی سرمایه‌گذاران داخلی، به‌جای خرید مسکن در داخل کشور، اقدام به خرید املاک در این کشورها می‌کنند که باعث کاهش منابع مالی در دسترس برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن داخلی می‌شود.
خروج توسعه‌دهندگان و کاهش ساخت‌وساز: در صورتی که سرمایه‌گذاران بزرگ بخش مسکن (سازندگان و انبوه‌سازان) تصمیم به انتقال سرمایه خود به خارج بگیرند، روند ساخت‌وساز کاهش می‌یابد. کاهش ساخت‌وساز به معنای کمبود عرضه در بلندمدت است که در نهایت، موجب افزایش بیشتر قیمت مسکن می‌شود.
