بازار املاک / تزریق وام مسکن؛ سوخت تازه برای تورم

تزریق وام مسکن؛ سوخت تازه برای تورم

تزریق وام مسکن؛ سوخت تازه برای تورم

افزایش سقف وام مسکن به ۷۸۰ میلیون تومان که اخیر در دستور کار بانک مسکن قرار گرفته در نگاه اول یک سازوکار حمایتی برای خرید مسکن ارزیابی می‌شود.

نبود تعادل بازار

اما واقعیت اینکه این تصمیم، بدون مهار قیمت‌ها و افزایش عرضه مسکن، نتیجه‌ای معکوس دارد. تجربه‌های پیشین در اقتصاد ایران نشان داده که در نبود تعادل بازار، رشد مبلغ وام نه تنها کمکی به خانه‌دار شدن نمی‌کند، بلکه با تحریک قیمت‌ها، قدرت خرید متقاضیان را کاهش می‌دهد.

دوشنبه ۱۵ اردیبهشت‌ماه، بانک مسکن سقف وام خرید، ساخت و جعاله تعمیر مسکن را مجددا افزایش داده است. رقم وام جدید ۷۸۰ میلیون تومان است. پیش از این سقف تسهیلات انفرادی خرید و ساخت و تسهیلات جعاله تعمیرات مسکن ۵۶۰ میلیون تومان بود.

۵ روز پیش بانک مسکن، به عنوان عرضه‌کننده اوراق حق تقدم مسکن برای دریافت وام خرید، ‌ساخت و جعاله تعمیر مسکن، در نامه‌ای به فرابورس ایران سقف خرید اوراق تسه بانک مسکن را اعلام کرد. اما تأثیر این سیاست بر بازار مسکن همواره مورد بحث بوده است.

کارشناسان این حوزه معتقدند؛ افزایش سقف وام مسکن باعث می‌شود افرادی که قبلا توان مالی خرید مسکن را نداشتند، به جمع متقاضیان واقعی بپیوندند و این افزایش تقاضا در شرایطی که عرضه مسکن محدود است، می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها شود.

کارشناسان این حوزه معتقدندافزایش سقف وام مسکن باعث می‌شود افرادی که قبلا توان مالی خرید مسکن را نداشتند، به جمع متقاضیان واقعی بپیوندند و این افزایش تقاضا در شرایطی که عرضه مسکن محدود است، می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها شود.

با وجود افزایش مبلغ اسمی وام، قدرت خرید واقعی به دلیل تورم بالا و رشد سریع قیمت مسکن کاهش یافته است. به عنوان مثال؛ در حالی که وام مسکن در تهران به ۷۸۰میلیون تومان افزایش یافته است،

 این مبلغ تنها حدود ۴-۵ متر مربع از یک واحد مسکونی در تهران را پوشش می‌دهد و این موضوع نشان می‌دهد که افزایش وام نتوانسته است با رشد قیمت‌ها همگام شود.

همچنین اعلام افزایش وام مسکن اغلب باعث ایجاد انتظارات تورمی در بازار می‌شود. فروشندگان با این تصور که قدرت خرید متقاضیان افزایش یافته است، قیمت‌های خود را بالا می‌برند که این پدیده در سال‌های اخیر بارها مشاهده شده است.

افزایش انگیزه برای ساخت و ساز
از طرف دیگر، افزایش وام مسکن ممکن است انگیزه سازندگان را برای تولید بیشتر کند، اما در عمل به دلیل مشکلاتی مانند افزایش هزینه‌های ساخت (ناشی از تورم مصالح ساختمانی و نهاده‌های وارداتی) این تأثیر محدود است و آمارها نشان می‌دهد صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های اخیر روند نزولی داشته است.

برخی کارشناسان و مسوولان بر این باورند که افزایش وام مسکن ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است، چرا که با رشد قیمت‌ها، قدرت خرید وام به‌شدت کاهش یافته است. آنها می‌گویند که در بسیاری از کشورها، وام مسکن تا ۷۰‌درصد قیمت ملک را پوشش می‌دهد در حالی که در ایران این نسبت به زیر ۱۰درصد رسیده است.

اما گروه دیگری از کارشناسان معتقدند افزایش وام بدون توجه به عرضه مسکن و کنترل تورم، تنها به افزایش بیشتر قیمت‌ها منجر می‌شود. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که مدت کوتاهی پس از افزایش وام، قیمت مسکن رشد کرده و قدرت خرید وام مجددا کاهش یافته است .

عدم تعادل پایدار بین عرضه و تقاضا
بازار مسکن ایران با مشکل ساختاری عدم تعادل بین عرضه و تقاضا مواجه است. افزایش جمعیت، رشد شهرنشینی و محدودیت‌های ساخت و ساز باعث شده است تقاضا همواره از عرضه پیشی بگیرد که در چنین شرایطی، افزایش وام تنها به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند.

عواملی مانند نرخ تورم عمومی، نوسانات نرخ ارز و سیاست‌های پولی تأثیرمستقیمی بر قیمت مسکن دارند. در سال‌های اخیر، افزایش قیمت مصالح ساختمانی به دلیل نوسانات ارزی یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن بوده است.

چالش مسکن یک مثلث سه ضلعی است
مجید گودرزی، کارشناس بازارمسکن در واکنش به تاثیر افزایش وام مسکن بر قیمت ملک معتقد است؛ مشکل مسکن یکی از اصلی‌ترین و مهم‌ترین چالش‌های کشور است که یک مثلث سه‌ضلعی محسوب می‌شود که یک ضلع آن مربوط به کمبود عمدی عرضه زمین است که متاسفانه از سوی دولت هدایت می‌شود.

او در ادامه به «اعتماد» گفت: موضوع دیگر به قانونگذاری برمی‌گردد که متاسفانه کمترین قانونگذاری‌ها در این حوزه انجام شده است و شاید بتوانیم بگوییم که قانونگذاری در حوزه مسکن با یک ترک فعل بیش از یک قرنی مواجه است.

گودرزی تصریح کرد: ولی موضوع مهم‌تر و ضلع سوم به نظام بانکی برمی‌گردد چرا که متاسفانه بانک‌های ما بخش بزرگی از سرمایه‌های مردم را در بخش مسکن برای احتکار آن هزینه کرده‌اند و گفته می‌شود این میزان به بیش از ۱۱۴ هزار میلیارد تومان رسیده است.

شکست طرح نهضت ملی مسکن
او ادامه داد: از سوی دیگرعدم پرداخت تسهیلات تکلیفی است، به خصوص در دولت سیزدهم که در قالب طرح جهش تولید ملی نیز مطرح شد اما در مجموع پرداختی ۱۸ بانک صفر شد و مجموع پرداختی‌ها از ۲۰‌درصدی که مصوب شده بود در سقف ۲ درصد باقی ماند و باعث شکست طرح نهضت ملی مسکن شد.

گودرزی گفت: از سوی دیگر یک چالش دیگری که بانک‌ها ایجاد کرده‌اند تسهیلاتی است که در دنیا نمونه ندارد و متاسفانه بانک‌های ما تسهیلاتی که می‌پردازند در هیچ جای دنیا مرسوم نیست و ما حتی در سرزمین‌های اشغالی فلسطین هم ندیدیم که صهیونیست‌ها وام‌هایی را به فلسطینی‌ها پرداخت کنند که با سود ۲۲ یا ۲۳ درصد باشد یا اینکه یک چهارم وام را پرداخت نکنند.

به روزرسانی‌ها عموما از طریق وام‌های بانکی انجام می‌شود
او تصریح کرد: متاسفانه هر چند بانک‌ها تسهیلاتی را تصویب می‌کنند، اما در نهایت پرداخت نمی‌کنند ولی اثراتش را بر روی بخش مسکن می‌گذارد و مستاجر ایرانی باید برای کاهش ارزش پول ملی اقدام به روزرسانی کند و این به روزرسانی عموما از طریق وام‌های بانکی انجام می‌شود که این وام‌ها متاسفانه سود بسیار بالایی دارند و به اجاره‌های کمرشکن اضافه می‌شوند.

گودرزی گفت: متاسفانه همه این عوامل باعث بحران مسکن در کشور شده است و ما نیازمند این هستیم که بخش مسکن واقعا ساماندهی و باز‌طراحی و مهندسی شود به دلیل اینکه متاسفانه هم عرف در این بازارغلط است و هم ما به‌شدت با فقر قانونی در این بازار مواجه هستیم و شاید اغراق نباشد اگر بگوییم مشاوران املاک از نمایندگان مجلس ما بیشتر در حوزه مسکن قانونگذاری کرده‌اند و این موضوع باعث بحران‌آفرینی شده است.

نیازمند بررسی میدانی در این بخش هستیم
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن نیز بر این باور است که هر چند افزایش وام مسکن مثبت است اما مشکل این است که میزانی را که به اصطلاح وام می‌دهند با نسبت‌های جهانی بسیار متفاوت است.

او ادامه داد: درعرف جهانی مانند؛ کشورهای امریکا و کانادا و امثالهم شرایط پرداخت وام به این شکل نیست هر چند بسیاری از فرآیندها درمعاملات ملکی از این کشورها اقتباس شده است اما این فرآیند در این ایران بسیار فرق دارد این در حالی است که معمولا در سایر کشورها تا ۹۵ درصد ارزش ملک را بانک‌ها وام می‌دهند و خریدار تنها ۵ درصد از قیمت ملک را پرداخت می‌کند منتهی باید میزان درآمد خریدار به گونه‌ای باشد که توان پرداخت اقساط را داشته باشد.

اکبرپور افزود: دوم اینکه نرخ بهره بالاست و قاعدتا بابت اهدای این وام‌ها به ۲۵ تا ۳۰ درصد نیز می‌رسد و این اصلا با عرف جهانی همخوانی ندارد.

او گفت: تا زمانی که این موضوع به صورت عمقی بررسی نشود و تحقیق میدانی در این زمینه صورت نگیرد متاسفانه نتیجه مطلوبی نخواهد داشت.

الزام بر بازسازی بافت‌های فرسوده
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به تلاش دولت برای حل معضل مسکن در کشور گفت: تجربه نشان داده که ساخت مسکن مهر یا مسکن اجتماعی و امثالهم برای قشرهای کوچکی است که عموما می‌خواهند از روستاها به حاشیه شهرها مهاجرت کنند و متاسفانه به جای اینکه مشکل خانه‌دار شدن حل شود این مساله پیچیده ترهم شده است.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به بازسازی بافت‌های فرسوده گفت: با اعطای وام‌های بدون بهره مردم می‌توانند این مناطق را بازسازی کنند و بنده امیدوارم که این مذاکرات در حال انجام به سرانجام برسد و تحریم‌ها برداشته شود و ایران نیز به سیستم بین‌المللی دنیا بپیوندد.

او گفت: متاسفانه بانک‌ها به امری که نباید می‌پردازند و برخلاف اساسنامه‌شان به سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز اشتغال دارند که این خود یکی از عوامل بزرگ در بنگاه‌داری آنهاست این در حالی است که این سپرده‌ها و اعتبارات را باید به افرادی که در بافت‌های فرسوده هستند بدهند تا این مناطق هم بازسازی شود.

  • ریزش قیمت مسکن در محله‌های هدف سفته‌بازان

    ریزش قیمت مسکن در محله‌های هدف...

    معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه قیمت مسکن در محله‌هایی از تهران که دارای ماهیت سرمایه‌ای هستند با افت بیشتری نسبت به مناطق مصرفی مواجه شده است گفت: معتقدم تقاضای واقعی هیچگاه دچار رکود نمی‌شود و دولت از سازندگانی که در این بخش اقدام به ساخت و ساز کنند حمایت می‌کند.

  • آخرین خبرها از اخذ مالیات از لوکس‌نشینان

    آخرین خبرها از اخذ مالیات از...

    با توجه به گزارش دیوان محاسبات مبنی بر صفر بودن اجرای مالیات خانه و خودروهای لوکس به جهت عدم تصویب مقررات در دولت، معاون سازمان امور مالیاتی توضیحاتی درباره اقدامات و آمادگی این سازمان برای اخذ مالیات از لوکس‌نشینان ارائه کرد.

  • شیوع «معاوضه» در معاملات مسکن

    شیوع «معاوضه» در معاملات مسکن

    یک محرک در بازار مسکن «تقاضای تبدیل مصرفی» و «صاحبان املاک سرمایه‌ای» را پای میز معامله ملک آورد. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد طی هفته‌های اخیر با وجود «تداوم رکود سنگین معاملات مسکن» دو گروه خریدار و فروشنده مقابل هم نشسته و در حال انجام معامله هستند. معاملات ملکی این دو گروه، شکل جدیدی از معاوضه است.

  • 224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح شد

    224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح...

    224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح شدخبرگزاری آریا - مراسم افتتاح 224 واحد مسکونی با حضور معاون سیاسی، امنیتی و اجتماعی استاندار هرمزگان برگزار شد.

  • روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد مانع تداوم قیمت کاذب مسکن می شود

    روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد مانع...

    نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اقدامات مجلس برای کاهش قیمت مصالح ساختمانی گفت: روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد باید مانع تداوم قیمت کاذب مسکن شود.

  • فراخوان وزیر به خانه اولی ها

    فراخوان وزیر به خانه اولی ها

    وزیر راه و شهرسازی شرط اصلی ورود متقاضیان مسکن به طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را اعلام کرد.

  • سومین جشنواره شهر ایمن در شیراز برگزار می‌شود

    سومین جشنواره شهر ایمن در شیراز برگزار...

    رئیس سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی شهرداری شیراز از برگزاری سومین جشنواره شهر ایمن با مشارکت شهروندان از هفتم مهر ماه سال جاری خبر داد.

  • احتمال شوک قیمتی به بازار مسکن

    احتمال شوک قیمتی به بازار مسکن

    براساس گفته‌های مدیرعامل بانک مسکن، تسهیلات خرید مسکن جوانان در تهران به یک میلیارد، در شهرهای بزرگ به ۸۵۰ میلیون تومان و در سایر شهرها نیز به ۷۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. آیا حالا باید منتظر شوک قیمتی به بازار مسکن باشیم؟

  • آیا ماه صفر نحس است؟ آیا خرید خانه در این ماه نهی شده است؟

    آیا ماه صفر نحس است؟ آیا خرید خانه در...

    حضرت آیت الله العظمی مکارم به پرسشی درباره ماه صفر پاسخ گفته است.

  • چگونه برای کف خانه خود، پوشش مناسب انتخاب کنیم؟

    چگونه برای کف خانه خود، پوشش مناسب...

    موکت و پارکت دو نوع کفپوش هستند که هر کدام طرفداران خاص خودشان را دارند. بنابر اعلام ساختمانچی، گاهی اوقات افراد بین خرید موکت یا خرید پارکت به عنوان کفپوش، دچار تردید می شوند. در اینجا سعی داریم فواید این دو کفپوش را مورد مقایسه قرار دهیم تا افرادی که به دنبال خرید آن هستند؛ بتواند خرید مناسب تری داشته باشند. بنابراین اگر بین انتخاب موکت یا پارکت دچار تردید هستید؛ با ما همراه باشید.

  • خرید منبع کویل دار

    خرید منبع کویل دار

    منبع کویل دار که به آن منبع کویلی نیز گفته می‌شود، یک نوع مبدل حرارتی می‌باشد که آب گرم مصرفی ساختمان‌ها و مجتمع‌ها را تامین و ذخیره می‌کند و به جای منابع دو جداره در موتورخانه‌ها و پکیج‌ های مخزن ‌دار نصب می‌شود. منبع کویلی یک کویل مسی دارد که شامل لوله‌های رفت و برگشتی می‌باشد و آب داغ یا بخار در آنها جریان می‌یابد.

  • کارت اعتباری مصالح ساختمانی چیست و چه تاثیری دارد؟

    کارت اعتباری مصالح ساختمانی چیست و چه...

    بسیاری از کارشناسان و فعالان حوزه مسکن معتقدند قیمت مصالح ساختمانی در رقابت با قیمت مسکن قرار گرفته و ساختمان‌سازی نیازمند برنامه‌ریزی جدی است. با توجه به افزایش چشم گیر قیمت مصالح ساختمانی از جمله سیمان، فولاد و آهن آلات بسیاری از سازندگان با مشکل گرانی و همچنین کمبود مصالح ساختمانی روبه‌رو شده‌اند که همین خود باعث کاهش چشم گیر صدور پروانه ساختمانی و میزان ساخت‌وساز در کشور شده است که این خود زمینه ساز نگرانی بسیاری از سازندگان و انبوه سازان شده است.

  • بالاترین نرخ میلگرد در بازار باید کمتر از ۱۰ هزار تومان باشد

    بالاترین نرخ میلگرد در بازار باید کمتر...

    عضو کمیسیون صنایع و معادن مجلس: بالاترین نرخ میلگرد در بازار باید کمتر از ۱۰ هزار تومان باشد

  • ثبت بیش از هزار پرونده واحد‌های مسکونی مناطق زلزله زده دنا

    ثبت بیش از هزار پرونده واحد‌های مسکونی...

    ثبت بیش از هزار پرونده واحد‌های مسکونی مناطق زلزله زده دنابه گزارش خبرگزاری صدا و سیما مرکز کهگیلویه و بویراحمد، معاون بازسازی و مقاوم سازی مسکن روستایی اداره کل بنیاد مسکن استان در جلسه ستاد بازسازی شهر سی‌سخت گفت: تاکنون هزار و ۱۰۰ پرونده واحد های مسکونی در مناطق زلزله زده شهرستان دنا در مرحله اجرا به ثبت رسیده است که از این تعداد ۵۰۰ پرونده مربوط به روستا‌های این شهرستان است. سهراب اصالت زاده با بیان اینکه ۲۸۰ واحد در مناطق زلزله زده به مرحله بهره برداری است

  • ۳۰۰۰ واحد مسکونی در استان ایلام ساخته می شود

    ۳۰۰۰ واحد مسکونی در استان ایلام ساخته...

    استاندار ایلام گفت: در قالب طرح اقدام ملی مسکن سه هزار و ۲۵ واحد مسکونی در استان ایلام ساخته می‌شود.

  • دلایل کندی اجرای طرح نوسازی املاک فرسوده در گفت‌وگو با اهالی، مسئولان و کارشناسان

    دلایل کندی اجرای طرح نوسازی املاک...

    زندگی زیر سقف ۱۱۳۸۲ خانه لرزان یکی از پیامدهای توسعه شهرها و افزایش به دور از انتظار جمعیت، فرسودگی و فشردگی بافت‌های مسکونی و شهری است.

  • خانواده‌های نیازمند گلپایگانی از طرح ملی مسکن استقبال نکردند

    خانواده‌های نیازمند گلپایگانی از طرح...

    گلپایگان- رئیس کمیته امداد گلپایگان گفت: به دلیل قیمت بالای زمین در گلپایگان، خانواده‌های محرومان از ثبت نام در طرح ملی مسکن استقبال نکردند و ضرورت دارد خیران در این امر خیر سهیم شوند. محمد سوادکوهی اظهار داشت: در شهرستان گلپایگان چهار و هزار و ۲۰۰ خانوار تحت حمایت کمیته امداد هستند که در مجموع ۶ هزار و ۵۰۰ نفر را شامل می‌شوند.

  • هیچ دولتی در جهان تجربه ساخت یک میلیون واحد مسکونی را ندارد

    هیچ دولتی در جهان تجربه ساخت یک میلیون...

    نائب رییس اتاق بازرگانی ایران گفت: اجرای پروژه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بسیار سخت و پیچیده است و در هیچ کشوری، دولت چنین تجربه ای را نداشته است. حسین سلاح ورزی در کلاب‌هاوس با موضوع ساخت یک یملیون واحد مسکونی در یک سال امکان‌پذیر است؟

  • یک کارشناس:سهم دولت از اقتصاد ایران به ۸۲ درصد رسیده است

    یک کارشناس:سهم دولت از اقتصاد ایران به...

    یک کارشناس اقتصادی گفت: باید در نظر داشت افزایش تولید مسکن به صورت قانون درآمده و هر دولتی می‌آمد موظف به اجرای این قانون بود. به گزارش خبرگزاری خبرانلاین، وی تاکید کرد: بر کسی پوشیده نیست اجرای این طرح مخارج زیادی ایجاد می‌کند و فشاری مضاعف بر کسری بودجه دولت ایجاد خواهد شد.

  • تدوین نخستین بانک جامع قوانین و مقررات ثبتی کشور/تهیه اولین لایحه تنقیحی حوزه ثبت و ارائه آن به مجلس

    تدوین نخستین بانک جامع قوانین و مقررات...

    رئیس پژوهشگاه قوه قضاییه از تدوین نخستین بانک جامع قوانین و مقررات ثبتی کشور و همچنین تهیه اولین لایحه تنقیحی جامع در حوزه قوانین و مقررات ثبتی و ارائه آن به مجلس خبر داد.