بازار اجاره مسکن در ایران، طی سال‌های اخیر به یکی از پرچالش‌ترین حوزه‌های اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است؛

افزایش پی‌درپی نرخ اجاره، کاهش توان خرید و نبود سیاست‌های پایدار در بخش مسکن، موجب شده بسیاری از خانواده‌ها ناچار به جابه‌جایی به مناطق حاشیه‌ای یا شهرهای کوچک‌تر شوند.

 در این میان، تورم بالا، رکود در فعالیت‌های تولیدی و مهاجرت سرمایه‌ها به سمت بازارهای غیرمولد مانند طلا و ارز، فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد کرده است.

چندی پیش دولت با راه‌اندازی «سامانه بازار اجاره» کوشید گامی برای ساماندهی این وضع بردارد و سقفی ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها در تهران و سایر شهرهای بزرگ تعیین کرد؛ 

با این امید که بتواند از رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها جلوگیری کند. با این حال، واقعیت‌های میدانی نشان می‌دهد که بخش قابل‌توجهی از قراردادهای اجاره، همچنان خارج از این چارچوب بسته می‌شود و بسیاری از مستأجران از حقوق قانونی خود بی‌اطلاعند.

از سوی دیگر، وعده ساخت مسکن استیجاری به‌عنوان یکی از طرح‌های حمایتی دولت هنوز از مرحله کاغذ فراتر نرفته و رکود در صدور مجوزها، هزینه‌های بالای ساخت‌وساز و محدودیت‌های مالی دولت و شهرداری‌ها، روند اجرای این طرح را کند کرده است.

کارشناسان معتقدند تا زمانی که دولت و نهادهای محلی به شکل عملی و گسترده وارد ساخت و عرضه مسکن اجاره‌ای ارزان‌قیمت نشوند، بحران اجاره‌نشینی در کشور نه‌تنها مهار نخواهد شد بلکه با تداوم تورم، در سال‌های آینده به یکی از اصلی‌ترین چالش‌های اجتماعی ایران بدل خواهد شد.

فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن درباره تأثیر خروج اتباع خارجی از کشور بر بازار اجاره مسکن می‌گوید: انتظار می‌رفت با خروج مهاجران غیرقانونی، وضعیت بازار مسکن به‌ویژه در بخش اجاره بهبود یابد، اما آمارها نشان می‌دهد این اتفاق نیفتاده و تورم اجاره همچنان به شدت بالاست.

از حدود پنج میلیون نفری که عنوان می‌شود به عنوان اتباع در کشور حضور دارند، تنها نزدیک به یک میلیون نفر از ایران خارج شده‌اند و طبیعی است که این میزان خروج نمی‌تواند تأثیر قابل‌توجهی بر بازار مسکن بگذارد.

او درباره علت این امر توضیح می‌دهد: اگر فرض کنیم هر یک میلیون نفر از این اتباع به‌طور متوسط در قالب گروه‌های پنج تا ده‌نفره یک واحد مسکونی را اجاره می‌کردند، 

در مجموع حدود ۵۰ تا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی خالی شده و این در حالی است که کل بازار اجاره کشور، حدود سه میلیون واحد را شامل می‌شود، بنابراین تأثیر خروج این جمعیت، کمتر از سه درصد خواهد بود.

این کارشناس مسکن با اشاره به سکونت اتباع در واحدهای قدیمی و مناطق حاشیه‌ای ادامه می‌دهد: بیشتر خانه‌هایی که اتباع در آن ساکن بودند، 

واحدهای قدیمی یا در مناطق جنوبی و حاشیه‌ای شهرها مانند ورامین، پاکدشت و مناطق ۱۷ و ۱۹ تهران بوده‌، بنابراین این اتفاق در بازار مسکن مناطق بالای شهر یا حتی مرکز شهر، تأثیر محسوسی نداشته است.

ایلاتی با تأکید بر این که حل مشکل مستأجران از مسیر خروج اتباع ممکن نیست، می‌افزاید: هیچ‌گاه موضوع حضور یا خروج اتباع خارجی در سیاست‌های مسکنی دولت‌ها به‌عنوان راهکار کنترل بازار اجاره مطرح نبوده است. 

مسأله اجاره‌نشینی، ریشه در سیاست‌های کلان مسکن دارد، نه در حضور مهاجران خارجی.

ایلاتی با اشاره به وضعیت کنونی بازار مسکن و چشم‌انداز آن در ماه‌های آینده می‌گوید: شرایط فعلی کشور همچنان تورمی است و رکود در بخش کسب‌وکار و سرمایه‌گذاری باعث شده فشار بر بازار اجاره مسکن ادامه‌دار باشد. 

در یک سال گذشته بخش عمده‌ای از سرمایه‌ها به سمت بازار طلا رفته است.

علت این موضوع، ترکیبی از عوامل داخلی و خارجی را شامل می‌شود؛ از جمله بی‌اطمینانی اقتصادی در داخل، افزایش قیمت جهانی طلا، گسترش جنگ در روسیه و اوکراین و تنش‌های اقتصادی میان چین و آمریکا.

این شرایط باعث رشد قیمت اونس جهانی طلا و در نتیجه افزایش بهای طلا در داخل کشور شده است.

ادامه این وضعیت باعث شکل‌گیری تورم انتظاری در جامعه می‌شود. مالکان برای حفظ ارزش دارایی خود تمایل به افزایش نرخ اجاره دارند، در حالی که مستأجران با کاهش قدرت خرید و نبود سیاست حمایتی از سوی دولت مواجهند.

ایلاتی در توضیح وضعیت فعلی بازار اجاره می‌گوید: در حال حاضر نه بازار خرید و فروش ملک رونق دارد و نه سیاست‌های حمایتی مؤثری از سوی دولت اجرا شده است.

طرح‌هایی مانند ساخت مسکن استیجاری یا افزایش عرضه مسکن هنوز به مرحله عملی نرسیده‌اند.

این کارشناس مسکن در ادامه به «سامانه بازار اجاره» اشاره می‌کند و توضیح می‌دهد: چند سال پیش، قانونی با عنوان سامانه بازار اجاره تصویب کردند که تاحدی سبب ایجاد نظم و شفافیت در بازار اجاره شد.

بر اساس این قانون، اگر موجر بیش از سقف تعیین‌شده مثلا ۲۵ درصد در تهران اجاره را افزایش دهد، مستأجر می‌تواند شکایت کند و مبلغ مازاد را تا پنج سال بعد بازپس گیرد.

این فرآیند، پیچیده یا زمان‌بر نیست و به‌صورت کوتاه‌مدت قابل پیگیری است. حتی اگر مستأجری اکنون افزایش اجاره را پذیرفته باشد، در سال‌های بعد هم حق پیگیری و دریافت مبالغ اضافی را دارد.

 بنابراین، اجرای درست این قانون و آگاهی‌رسانی رسانه‌ها می‌تواند به نظم‌دهی بازار اجاره کمک مهمی کند.

ایلاتی می‌گوید: در شرایط کنونی که تورم عمومی کشور حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد است، تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره، عددی منطقی به نظر می‌رسد و تا حدی میان حقوق مالک و مستأجر تعادل ایجاد می‌کند. 

بسیاری از مالکان، افراد عادی و بازنشسته‌اند که تنها یک یا دو واحد مسکونی دارند و از آن گذران زندگی می‌کنند، بنابراین نیازمند حفظ ارزش دارایی خود هستند.

حدود یک‌سوم مستأجران، در دهک‌های پایین درآمدی قرار دارند.

این گروه در شرایطی هستند که بخش عمده درآمدشان صرف پرداخت اجاره می‌شود و توان تأمین هزینه‌های ضروری مانند خوراک و بهداشت را از دست داده‌اند. این وضعیت به فقر تغذیه‌ای از جمله فقر آهن و پروتئین منجر شده است.

او می‌افزاید: برای حل بحران اجاره، دولت باید به شکل جدی وارد حوزه ساخت مسکن استیجاری شود.

در ۴۰ سال گذشته به‌طور میانگین، سالانه ده هزار واحد ساخته‌ایم، 

در حالی که اگر به‌صورت هدفمند ۴۰۰ هزار واحد یا حتی ۱۵ تا ۲۰ درصد از املاک مازاد اداری شهرداری‌ها به این طرح اختصاص می‌یافت، امروز بخش بزرگی از مشکل اجاره‌نشینی کاهش پیدا می‌کرد.

این کارشناس مسکن با انتقاد از عملکرد دولت در اجرای وعده‌ها می‌گوید: دولت، وعده ساخت ۷۰ هزار واحد مسکن استیجاری را داده بود، 

اما با گذشت بیش از یک سال هنوز اقدام مؤثری انجام نشده است. اگر امروز کلنگ این پروژه‌ها زده شود، حداقل یک سال زمان لازم دارد تا نخستین واحدها آماده بهره‌برداری شوند.

دولت باید زمین و تسهیلات بدهد، شهرداری‌ها باید در صدور مجوز و عوارض ساخت، تخفیف بدهند یا حتی خودشان به‌عنوان سرمایه‌گذار وارد شوند. 

اگر واحدهای استیجاری با اجاره‌ای حدود ۵۰  درصد زیر قیمت بازار ساخته شود، می‌تواند بخش مهمی از مستأجران دهک‌های پایین را پوشش دهد.

او با اشاره به آینده بازار مسکن تأکید می‌کند: اگر سیاست‌های مؤثر برای افزایش عرضه، کنترل تورم عمومی و حمایت از مستأجران اجرا نشود، در تابستان آینده نیز وضعیت مستأجران بهبود نخواهد یافت و احتمالا با رشد مجدد اجاره‌بها مواجه خواهیم بود.

فرشید ایلاتی در پایان با اشاره به تجربه کشورهای همسایه تأکید می‌کند: در کشورهایی مانند پاکستان، به‌رغم جمعیت بالا و شرایط اقتصادی سخت، به‌دلیل ساده بودن مقررات ساخت‌وساز، مردم توانسته‌اند با هزینه کمتر، مسکن تهیه کنند؛ 

در حالی که در ایران، سخت‌گیری‌های اداری، هزینه‌های بالای صدور مجوز و نبود طرح جامع اجرایی، روند ساخت مسکن را بسیار کند کرده است. دولت باید از این تجربه‌ها درس بگیرد و به جای شعار، در عمل وارد میدان شود.