بازار املاک / راهکار دولت برای تحرک بازار مسکن

راهکار دولت برای تحرک بازار مسکن

راهکار دولت برای تحرک بازار مسکن

دولت طرحی با عنوان «مسکن توکنی» را به‌عنوان یک نظام جدید تامین مالی برای تحرک بازار مسکن مطرح کرده است.

طرح فروش توکن مسکن

حسین جوشقانی مشاور وزیر اقتصاد در نشست آسیب شناسی نظام تامین مالی مسکن گفت منابع لازم برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی حدود ۲۰ میلیارد دلار برآورد می شود و این میزان تامین مالی با اتکای صرف به شبکه بانکی تقریبا غیرممکن است. 

او افزود طرح فروش توکن مسکن به عنوان ابزاری دیجیتال می تواند امکان پیش خرید مرحله ای را برای خانوارها فراهم کند و به جریان یافتن پولهای خرد از بازارهای غیر مولد مانند دلار و طلا به سمت پروژه های ساخت و ساز کمک کند.

 نبود تنوع در ابزارهای مالی، بانک محور بودن تامین مالی و تداوم تصدی گری دولتی در بخش مسکن از جمله موانع اصلی تأمین مسکن ارزان و مناسب برای خانوارهاست.

 در این گزارش تاکید شده است که وام های بانکی و صندوق های زمین و ساختمان تاکنون پاسخگوی نیاز چند میلیون واحد مسکونی مورد نیاز نبوده اند و از این رو دولت به دنبال راهکارهای نوین از جمله توکنایز کردن مسکن است.

مبنای فنی طرح مسکن توکنی بر تقسیم ارزش هر واحد مسکونی به واحدهای دیجیتال کوچک موسوم به توکن استوار است؛ 

هر توکن نمایانگر سهمی از واحد مسکونی بوده و ارزش آن به گونه ای تعیین می شود که خریداران با سطوح مختلف توان مالی بتوانند به تدریج نسبت به تکمیل خرید خود اقدام کنند. 

جوشقانی تاکید کرده است این روش می تواند امکان پیش خرید دیجیتال پروژه های در حال ساخت را فراهم کند و سرمایه های خرد را به تامین مالی ساخت هدایت کند بدون آنکه مستقیما به بازار مسکن آماده وارد شوند و تورم قیمتی ایجاد کنند.

از منظر تامین زمین و مدیریت عرضه، غلامرضا سلامی صاحب نظر حوزه مسکن پیشنهاد داده است زمین های تحت اختیار سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت های وابسته به وزارت راه و شهرسازی به یک نهاد توسعه ای به نام صندوق توسعه مسکن واگذار شود. 

هدف از ایجاد این صندوق تجمیع زمین های دولتی و واگذاری هدفمند آنها به توسعه دهندگان است تا مدل های مولدسازی زمین، شهرک سازی و ترکیب کاربری های مسکونی و غیرمسکونی امکان پذیر شود و از تعارض منافع دولت به عنوان مالک زمین و سیاستگذار جلوگیری شود.

از چشم انداز مالیاتی و بانکی خبرها حاکی از آن است که شبکه بانکی در وضعیت کنونی توان پوشش کامل تقاضای مسکن را ندارد. 

سیدمحسن فاضلیان بانکدار، تضاد میان نرخ تعادلی بازار اعتباری که بیش از ۴۰ درصد برآورد می شود و نرخ سود دستوری بانکی زیر ۲۵ درصد را یکی از موانع اصلی دانسته و افزوده است تامین منابع بانکی با نرخ های دستوری برای بانک ها زیان ده است. 

اسلامی بیدگلی نیز یادآور شده بازار رهنی کشور عملا فلج شده و قدرت پوشش وام مسکن در کشور بسیار پایین است.

در ادبیات سیاستگذاری اقتصادی، کاربرد ابزارهای دیجیتال مالی مانند توکن سازی می تواند در کوتاه مدت منابع جدیدی را به پروژه های ساختمانی وارد کند

 اما نیازمند چارچوب های نظارتی، شفافیت اطلاعات پروژه ها، ضوابط حفاظت از حقوق خریداران خرد و تعامل نزدیک با نهادهای مالی رسمی مانند بانک مرکزی و سازمان بورس است. 

در غیر این صورت ریسک های حقوقی و نوسانات نقدینگی می تواند به اثرات نامطلوبی منجر شود. در گزارش های منتشر شده، همزمان با پیشنهاد توکنایز کردن مسکن، ضرورت تدوین قواعد عرضه توکن ها، ثبت شفاف دارایی و تضمین منابع مالی پروژه ها برجسته شده است.

کارشناسان برجسته حوزه مسکن همچنین بر اهمیت استفاده از زمین های دولتی برای کاهش هزینه تمام شده مسکن تاکید دارند. 

برآوردهای دنیای اقتصاد نشان می دهد موجودی زمین خام سازمان ملی زمین و مسکن رقمی معادل دهها هزار هکتار است که در صورت مولدسازی می تواند به افزایش قابل توجه عرضه مسکن و تعادل بخشی قیمت ها کمک کند.

 مدل های پیشنهادی شامل واگذاری سبدی کاربری های مسکونی، تجاری و اداری به توسعه دهندگان است تا از محل فروش کاربری های غیرمسکونی، بازده پروژه تامین شود و قیمت تمام شده مسکن برای خانوارها معتدل بماند.

در جمع بندی می توان گفت طرح مسکن توکنی به عنوان پیشنهادی دولتی با هدف جذب سرمایه خرد و تامین مالی ساخت مطرح شده است اما موفقیت آن به چهار عامل کلیدی بستگی دارد: 

تدوین چارچوب حقوقی و نظارتی روشن، شفافیت اطلاعات پروژه ها، همکاری بانک مرکزی و نهادهای مالی برای مدیریت نقدینگی و تضمین بازده و همچنین استفاده موثر از زمین های دولتی از طریق مکانیزم هایی مانند صندوق توسعه مسکن. 

اگر این مولفه ها محقق شوند، توکنایز کردن مسکن می تواند یکی از ابزارهای مکمل در سیاستگذاری تامین مسکن باشد و در عین حال ریسک های بازار و نظام بانکی باید به دقت مدیریت شود.

  • خسارت 60 درصدی به واحد های مسکونی کوهرنگ

    خسارت 60 درصدی به واحد های مسکونی...

    زلزله 30 تا 60 درصد به واحد های مسکونی،مراکز خدماتی و تاسیسات در شهرستان کوهرنگ خسارت وارد کرد.

  • کدام دسته از خبرنگاران و اصحاب هنر مشمول مسکن دولتی خواهند شد؟

    کدام دسته از خبرنگاران و اصحاب هنر...

    معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: اگر خبرنگار و هنرمندی قبل‌تر از امکانات دولتی برای خانه‌دار شدن استفاده کرده باشد و یا مالک خصوصی باشد نمی‌تواند مشمول تفاهمنامه ساخت مسکن بین وزارت راه و وزارت ارشاد شود.

  • زلزله به ۲۰۰ منزل مسکونی در ایذه خسارت زد

    زلزله به ۲۰۰ منزل مسکونی در ایذه خسارت...

    سرپرست فرمانداری ایذه گفت: زلزله ۵.۷ ریشتری صبح روز دوشنبه، به ۲۰۰ واحد مسکونی در شهرستان ایذه خسارت وارد کرد.

  • بهره‌برداری از 147 واحد مسکونی روستایی در خراسان جنوبی همزمان با روز روستا

    بهره‌برداری از 147 واحد مسکونی روستایی...

    مدیرکل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی خراسان جنوبی گفت: به مناسبت روز روستا 147 واحد مسکونی در روستاهای استان آماده بهره برداری است.

  • فعلا منتظر کاهش تورم در دولت رئیسی نباشید

    فعلا منتظر کاهش تورم در دولت رئیسی...

    افزایش تورم و گرانی فزاینده قیمتها منتشر می شود نوشت:تورم مانند تب، نشانه بیماری و پیامد آن است و نه خود بیماری.

  • سقف جدید تسهیلات خرید و ساخت خانه به شعب بانک مسکن ابلاغ شد

    سقف جدید تسهیلات خرید و ساخت خانه به...

    بانک عامل بخش مسکن از ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار درباره افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق به تمامی شعب بانک در سراسر کشور خبر داد.

  • خانه » اخبار » قیمت خانه در محدوده قیطریه

    خانه » اخبار » قیمت خانه در محدوده...

    هر متر مربع یک دستگاه واحد مسکونی ۱۳۵ متری، با عمر بنای ۱۵ سال، واقع در منطقه قیطریه تهران، نبش اتوبان صدر به مبلغ ۶۵ میلیون تومان در بازار به فروش می‌رسد

  • مشکل سند ۱۳۵ هکتار زمین مسکونی پس از ۲۵ سال مرتفع شد

    مشکل سند ۱۳۵ هکتار زمین مسکونی پس از ۲۵...

    نماینده مردم فیروزآباد، قیروکارزین و فراشبند گفت: طی جلسه‌ای، زمین های ۱۳۵ هکتاری بلوار شهید بهشتی فیروزآباد، نیروی انتظامی و زمین های تعاونی سه‌گانه‌ای دادگستری، منابع طبیعی و ثبت اسناد تعیین تکلیف شد.

  • رقم اقساط و بازپرداخت تسهیلات مسکن و جعاله

    رقم اقساط و بازپرداخت تسهیلات مسکن و...

    طبق مصوبه بانک مرکزی سقف تسهیلات از محل اوراق گواهی حق‌تقدم در شهر تهران برای زوجین از ۲۰۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان افزیش یافت و مبلغ این وام به صورن انفرادی از ۱۰۰ میلیون تومان به ۲۰۰ میلیون تومان رسید. افزایش سقف تسهیلات «ساخت و خرید مسکن» و «جعاله مسکن» از محل اوراق گواهی حق‌تقدم در یک‌هزار و سیصد و بیستمین جلسه شورای پول و اعتبار در تاریخ ۱۶ شهریور ۱۴۰۰ تصویب و پس از چندی به بانک مسکن ابلاغ شد.

  • افزایش چند برابری مشاوران املاک

    افزایش چند برابری مشاوران املاک

    افزایش قارچ‌گونه بنگاه‌های معاملاتی که به‌وضوح دیده می‌شود در نگاه اول شاید به‌عنوان یک معضل مطرح نشود اما پیشی‌گرفتن تعداد مشاوران از تعداد مسکن می‌تواند نشان‌دهنده رکود سنگین در بازار مسکن باشد.

  • اخذ پول در ازای ارائه "کد رهگیری"

    اخذ پول در ازای ارائه "کد رهگیری"

    کیسه‌ای که بنگاه‌داران برای وام ودیعه مسکن دوخته‌اند! یکی از شروط دریافت تسهیلات ودیعه مسکن ثبت کد رهگیری است و با این‌که اتحادیه املاک بارها اعلام کرده دریافت کد رهگیری رایگان است، بسیاری از مشاوران املاک طلب هزینه می‌کنند.

  • خانه در جنوب تهران ارزان شد

    خانه در جنوب تهران ارزان شد

    رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه شهریور امسال در مناطق جنوبی تهران شاهد کاهش ۲ تا ۸ درصدی قیمتها بودیم گفت: تحرک نسبی بازار مسکن در شهریورماه ناشی از پایان فصل جابه‌جایی و رشد تقاضای سرمایه‌گذاری در شمال تهران بوده که بانک مرکزی این موضوع را به کل بازار تعمیم داده است.

  • رشد 41 درصدی تعداد معاملات مسکن تهران

    رشد 41 درصدی تعداد معاملات مسکن تهران

    جدیدترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن تهران دقایقی پیش منتشر شد که حاوی نکات جالب توجهی بود. اول اینکه نشان از رونق گرفتن خرید خانه در تهران داشت و دوم از تداوم رشد قیمت‌ها در یان بازار خبر می‌داد.

  • ثبت نام وام اجاره تا پایان آذرماه تمدید شد

    ثبت نام وام اجاره تا پایان آذرماه تمدید...

    تاکنون یک میلیون و ۲۰۰ هزار نفر متقاضی ثبت‌نام‌ کرده‌اند و بر این اساس حدود ۳۴۰ هزار متقاضی مدارک خود را بارگذاری و ۱۷ هزار نفر تسهیلات ودیعه مسکن را دریافت کرده‌اند.

  •  قیمت روز آپارتمان در تهران؛ چهارشنبه ۷ مهر ۱۴۰۰

    قیمت روز آپارتمان در تهران؛ چهارشنبه ۷...

    قیمت آپارتمان در تهران با عمر بنای بین یک تا ۳۰ سال را می‌توانید در این گزارش مشاهده کنید.

  • معاون اسبق وزارت راه و شهرسازی در گفتگو با دانشجو

    معاون اسبق وزارت راه و شهرسازی در گفتگو...

    فاطمی عقدا: امکان ساخت ۱ میلیون مسکن وجود دارد/ دهک‌های درآمدی تفکیک شود

  • آیا دارایی های پاسارگاد از کیفیت برخوردار هستند؟

    آیا دارایی های پاسارگاد از کیفیت...

    بانک پاسارگاد املاک تملیکی اش را ۲۰۰۰ میلیارد تومان حساب کرد بانک پاسارگاد بیش از هزار و ۱۱۸ واحد مسکونی، تجاری و زمین را تحت تملیک خود درآورده که در اموال تملیکی بسیاری از آنها در مرحله رسیدگی است و در اموال بانک نیز بیش از ۱۰۰ مورد فاقد سند ویا سرقفلی است.

  • صاحبخانه شدن در منطقه امین حضور تهران چقدر خرج دارد

    صاحبخانه شدن در منطقه امین حضور تهران...

    صاحبخانه شدن در منطقه امین حضور تهران چقدر خرج دارد؟هر متر مربع یک دستگاه واحد مسکونی ۹۴ متری، با عمر بنای ۴ سال، واقع در منطقه امین حضور تهران، خیابان نیک دامغانی به مبلغ ۱۴ میلیون تومان در بازار به فروش می‌رسد.

  • وقوع انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع مسکونی در سوئد

    وقوع انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع...

    انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع مسکونی در گوتنبرگ سوئد به زخمی شدن ۲۵ تن انجامید.

  • چهار گروهی که با قانون جدید صاحب خانه می شوند

    چهار گروهی که با قانون جدید صاحب خانه...

    آخرین وضعیت تسهیلات مسکن محمود زاده معاون وزیر مسکن و شهرسازی گفت: استفاده نکردن از تسهیلات دولتی در حوزه مسکن از اول انقلاب، نداشتن مالکیت شخصی، متاهل بودن و حداقل ۵ سال سکونت در شهری که تقاضا دارند از شرایط واگذاری مسکن در قانون جدید است.

  • شرایط استفاده از طرح جهش تولید مسکن

    شرایط استفاده از طرح جهش تولید مسکن

    محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی شب گذشته با حضور در شبکه خبر به تشریح جزئیات قانون جهش تولید و تامین مسکن پرداخت و گفت: قانون جهش تولید مسکن قانون مساله محور است