بازار املاک / بانک‌ها بازار مسکن را به شدت بر هم زدند

بانک‌ها بازار مسکن را به شدت بر هم زدند

بانک‌ها بازار مسکن را به شدت بر هم زدند

انباشت ۳۷ میلیون مترمربع املاک در تملک بانک‌ها تعادل بازار را بر هم زده و اگر مدیریت انتظارات و آرام‌سازی بازارهای موازی انجام نشود، جهش‌های کاذب قیمت تداوم دارد.

عوامل مؤثر بر اقتصاد مسکن
منصور غیبی کارشناس ارشد بازار مسکن با بیان اینکه تحلیل شرایط فعلی بازار، نیازمند بررسی تجمیعی عوامل مؤثر بر اقتصاد مسکن است، گفت: موضوعات این حوزه را نمی‌توان به صورت منفرد تحلیل کرد، زیرا هر عامل به‌تنهایی ما را به نتیجه قطعی نمی‌رساند.

وی افزود: اگر تحولات سال‌های گذشته را مرور کنیم، مشاهده می‌کنیم که دولت‌ها در دوره‌های مختلف راهکارهایی از جمله مالیات‌ستانی از واحدهای خالی، حمایت از مستأجران، راه‌اندازی سامانه ملی اسکان و املاک، یا انتقال ثبت قراردادها از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی و سپس به قوه قضائیه را دنبال کردند، 

اما هر دستگاه به صورت خرد و جداگانه به این سیاست‌ها نگاه کرده و تصور داشته که همین اقدام جزئی می‌تواند مشکل مسکن را حل کند.

غیبی بیان کرد: این اقدامات را باید در قالب راهبردهای داخلی برای تقویت اقتصاد مسکن در نظر گرفت؛ راهبردهایی که در قالب برنامه‌های مدون اجرا شده، اما میزان موفقیت هر کدام از آنها نیازمند تحلیل مستقل است. 

دسته دوم سیاست‌ها، راهبردهای کلان اقتصاد ملی است که از روابط بین‌المللی و سرمایه‌گذاری خارجی تا گردش سرمایه در اقتصاد داخلی را تحت تأثیر قرار می‌دهد و می‌تواند به عنوان موتور محرک همه بخش‌ها از جمله بازار مسکن عمل کند.

وی ادامه داد: این بخش از سیاستگذاری بر عهده حکمرانان سیاسی و اقتصادی است و باید برای دستیابی به حداقل سطح ارتباطات بین‌المللی و جذب سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، برنامه جدی داشته باشند. 

بیش از ۸۰ تا ۹۰ درصد تمرکز سیاست‌گذاران بر استفاده از توان داخلی است، اما همین تمرکز داخلی نیز نیازمند متولی مشخص و ساختار منسجم است.

این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: نبود یک وزارتخانه مستقل مسکن موجب شده که بازار اقتصاد مسکن عملاً بدون متولی بماند. 

اگر نگاه کشور عمدتاً داخلی است، باید ساختار وزارتخانه نیز اختصاصی‌تر شود تا مسکن به عنوان یک نیاز اساسی و سرپناه مردم مورد توجه قرار گیرد.

وی با بیان اینکه طی سال‌های اخیر نگاه ویژه‌ای برای حل بحران مسکن دیده نشده است، گفت: ایجاد چند سامانه پراشکال و اجرای فرایندهایی که حتی تنظیم یک قرارداد عادی را برای مردم دشوار کرده، نمی‌تواند اقتصاد مسکن را از بحران خارج کند. 

بازار مسکن تابعی از رفتار بازارهای موازی است و التهاب یا نبود کنترل در آن بازارها باعث می‌شود مردم برای حفظ ارزش دارایی خود به بازارهایی با نقدشوندگی سریع‌تر روی بیاورند.

غیبی اظهار کرد: هنگامی‌که افراد شاهد رشد سریع قیمت طلا، ارز یا سایر دارایی‌های موازی هستند، تمایلی به بلوکه کردن سرمایه خود در مسکن ندارند. 

نگاه کارشناسی البته متفاوت است، اما فضای سرمایه‌گذاری عمومی تابع انتظارات تورمی است و تا زمانی که بازارهای موازی به ثبات نرسند، امکان شکل‌گیری آرامش و ورود سرمایه‌های بلندمدت به بازار مسکن وجود ندارد.

به گفته وی، در شرایط فعلی هیچ شاخص قابل‌توجهی که نشان‌دهنده ورود ناگهانی هیجان یا التهاب جدید به بازار مسکن باشد مشاهده نمی‌شود. 

اقتصاد مسکن با وضع موجود در یک وضعیت «کج‌دار و مریز» حرکت می‌کند و نه به سطح مطلوب می‌رسد و نه مصرف‌کنندگان می‌توانند با توجه به توان اقتصادی خود به خرید مسکن اقدام کنند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به نقش بنگاه‌داری بانک‌ها در رکود بازار مسکن افزود: براساس آمارهای موجود در سامانه کدال تا سال ۱۳۹۹، دارایی ملکی بانک‌ها حدود ۳۷ میلیون مترمربع برآورد شده است. 

براساس قانون مصوب پایان سال ۱۳۹۳، بانک‌ها موظف بودند املاک مازاد خود را واگذار کنند و حتی برای تخطی از این قانون جریمه‌های ۲۵ درصدی در نظر گرفته شده بود، اما این تکلیف اجرایی نشد و دارایی بانک‌ها نه‌تنها کاهش نیافت، بلکه افزایش یافت.

غیبی یادآور شد: علت اصلی این روند آن است که نظام ارزش‌گذاری بانک‌ها به‌صورت معکوس عمل کرده و هرچه دارایی ملکی بانک بیشتر بوده، رتبه و شاخص آن بالاتر رفته است.

 همین سیاست نادرست موجب شد طی دولت‌های گذشته، تعداد زیادی بانک و مؤسسه مالی با تکیه بر خرید گسترده املاک و زمین شکل بگیرند و اکنون همان دارایی‌ها بدون کاربری مناسب و حتی بدون قابلیت فروش مناسب، در ترازنامه بانک‌ها باقی مانده است.

وی با تاکید بر اینکه اصلاح ساختار ارزش‌گذاری بانک‌ها ضروری است، گفت: اگر از سال ۱۴۰۵ تصمیم‌گیری شود که دارایی ملکی بانک‌ها به‌جای امتیاز مثبت، امتیاز منفی محسوب شود، بانک‌ها ناچار خواهند شد املاک خود را عرضه کنند و این اقدام می‌تواند یکی از مؤثرترین سیاست‌ها برای اصلاح بازار مسکن باشد. 

دولت باید از خود آغاز کند و به‌جای تمرکز بر مالیات بر خانه‌های خالی افراد عادی، فشار را از نظام بانکی شروع کند، زیرا رشد دارایی ملکی بانک‌ها نقش مهمی در افزایش قیمت زمین و مسکن داشته است.

این کارشناس ارشد بازار مسکن درباره اثرگذاری تسهیلات بانکی بر رونق بازار مسکن تصریح کرد: پرداخت وام مسکن می‌تواند اثر روانی قابل توجهی بر خریداران داشته باشد.

 وی افزود: تجربه جهانی نشان می‌دهد که در بسیاری از کشورها، تنها ۱۰ تا ۲۰ درصد آورده با خریدار است و ۷۰ تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را بانک‌ها تأمین می‌کنند، اما در ایران این نسبت معکوس است و بخش عمده هزینه باید توسط خریدار پرداخت شود.

غیبی ادامه داد: اعطای تسهیلات بانکی می‌تواند به روان اجتماعی خریدار و فروشنده کمک کند، به شرطی که منابع پایدار برای پرداخت وام تعریف شود. تا زمانی که بانک‌ها برای پرداخت وام ناچار به استقراض از بانک مرکزی باشند، چرخه وام‌دهی در حوزه مسکن اصلاح نخواهد شد. 

بانک‌ها باید از طریق فعالیت‌های مولد و سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی، منابع درآمدی پایدار ایجاد کنند تا بتوانند نقش واقعی خود را در تأمین مالی مسکن ایفا کنند.

وی با تاکید بر ضرورت مدیریت صحیح فضای روانی بازار مسکن گفت: آنچه که اهمیت دارد، حمایت روانی از بازار مسکن است. 

کنترل این فضا نباید در اختیار سوداگران، ملاکان و ذی‌نفعانی قرار گیرد که با اهداف پیدا و پنهان، به دنبال ایجاد هیجانات قیمتی و تحریک کاذب بازار هستند.

کارشناس ارشد بازار مسکن یادآور شد: مدیریت روانی بازار باید در کنار آرام‌سازی بازارهای موازی مانند طلا، ارز و سکه انجام شود تا مجموعه اقتصاد در شرایطی پایدار قرار گیرد و بازار مسکن بتواند در دل این آرامش رشد کرده و مسیر حرکت مثبت خود را بازیابد.

وی اظهار کرد: برآوردها نشان می‌دهد نزدیک به ۶ میلیون واحد انباشت انتظاری در حوزه مسکن وجود دارد. این گروه از متقاضیان در انتظار تعدیل قیمت‌ها، تثبیت شرایط و بازگشت آرامش به بازار سرمایه هستند تا امکان ورود به بازار مسکن را پیدا کنند.

غیبی ادامه داد: اگر این حجم انباشت انتظاری مدیریت نشود و آرام‌سازی لازم در بازارهای موازی صورت نگیرد، این وضعیت می‌تواند موجب افزایش کاذب قیمت، شکل‌گیری تقاضای غیرموثر و تقویت نظام سوداگری، واسطه‌گری و دلالی در بازار مسکن شود.

 جمع‌آوری چنین فضایی و بازگرداندن آرامش به بازار، در صورت تشدید آشفتگی، ممکن است پنج تا شش سال زمان نیاز داشته باشد و بازار را دوباره به نقطه ابتدایی بحران بازگرداند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن در پایان خاطرنشان کرد: امیدواریم دولت برای این موضوع برنامه جدی داشته باشد و در دام ظاهری «آرامش رکودی» بازار مسکن گرفتار نشود. 

تصور آرام‌بودن بازار مسکن خطای راهبردی است، زیرا این آرامش نسبی، ظاهری و شکننده است. اگر حتی یک شوک کوچک در بازار رخ دهد، کنترل نوسانات احتمالی از دست سیاست‌گذاران اقتصادی و دولت خارج خواهد شد.

  • زلزله به ۷۰۰ واحد مسکونی در روستاهای قوچان خسارت زد

    زلزله به ۷۰۰ واحد مسکونی در روستاهای...

    فرماندار قوچان در استان خراسان رضوی گفت: بر اثر زلزله دیروز (دوشنبه) ۷۰۰ واحد مسکونی در ۴۲ روستای این شهرستان دچار خسارت‌های جزئی و کلی شد.

  • دو سوم درآمد کارگران صرف اجاره‌بها می‌شود

    دو سوم درآمد کارگران صرف اجاره‌بها...

    دبیر کل کانون عالی انجمن های صنفی کارگران کشور گفت:در حال حاضر بیش از دوسوم درآمد کارگران به طور میانگین صرف رهن و اجاره مسکن می‌شود و این عدد برای کارگران بسیار زیاد است.

  • سهم اصفهان از برنامه دولت چقدر است؟

    سهم اصفهان از برنامه دولت چقدر است؟

    مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان در خصوص برنامه دولت مبنی بر تولید یک میلیون واحد مسکونی در کشور طی یکسال و سهم استان اصفهان از این میزان گفت: معمولاً از این تعداد بین ۷ تا ۱۰ درصد مشمول استان اصفهان می‌شود که چیزی حدود ۷۰ هزار واحد سهم این استان خواهد بود و این عدد برای چهار سال حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار واحد می‌شود.

  • یک میلیون سرپناه_۱ میلیون مسکن چقدر برق نیاز دارد؟

    یک میلیون سرپناه_۱ میلیون مسکن چقدر برق...

    در شرایطی که مدل ساخت 1 میلیون واحد مسکونی بر اساس خانه 1 طبقه در دستور کار قرار گیرد، می‌توان نیاز به برق 1150 مگاواتی این واحدها را از طریق برق تجدیدپذیر تامین کرد.

  • احداث ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم خوزستان

    احداث ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم...

    رئیس سازمان بازرسی کل کشور خبر از احداث حدود ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم یا آسیب‌دیده ناشی از آب‌گرفتگی در استان خوزستان داد.

  • ریزش قیمت مسکن در محله‌های هدف سفته‌بازان

    ریزش قیمت مسکن در محله‌های هدف...

    معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه قیمت مسکن در محله‌هایی از تهران که دارای ماهیت سرمایه‌ای هستند با افت بیشتری نسبت به مناطق مصرفی مواجه شده است گفت: معتقدم تقاضای واقعی هیچگاه دچار رکود نمی‌شود و دولت از سازندگانی که در این بخش اقدام به ساخت و ساز کنند حمایت می‌کند.

  • آخرین خبرها از اخذ مالیات از لوکس‌نشینان

    آخرین خبرها از اخذ مالیات از...

    با توجه به گزارش دیوان محاسبات مبنی بر صفر بودن اجرای مالیات خانه و خودروهای لوکس به جهت عدم تصویب مقررات در دولت، معاون سازمان امور مالیاتی توضیحاتی درباره اقدامات و آمادگی این سازمان برای اخذ مالیات از لوکس‌نشینان ارائه کرد.

  • شیوع «معاوضه» در معاملات مسکن

    شیوع «معاوضه» در معاملات مسکن

    یک محرک در بازار مسکن «تقاضای تبدیل مصرفی» و «صاحبان املاک سرمایه‌ای» را پای میز معامله ملک آورد. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد طی هفته‌های اخیر با وجود «تداوم رکود سنگین معاملات مسکن» دو گروه خریدار و فروشنده مقابل هم نشسته و در حال انجام معامله هستند. معاملات ملکی این دو گروه، شکل جدیدی از معاوضه است.

  • 224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح شد

    224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح...

    224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح شدخبرگزاری آریا - مراسم افتتاح 224 واحد مسکونی با حضور معاون سیاسی، امنیتی و اجتماعی استاندار هرمزگان برگزار شد.

  • روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد مانع تداوم قیمت کاذب مسکن می شود

    روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد مانع...

    نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اقدامات مجلس برای کاهش قیمت مصالح ساختمانی گفت: روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد باید مانع تداوم قیمت کاذب مسکن شود.

  • فراخوان وزیر به خانه اولی ها

    فراخوان وزیر به خانه اولی ها

    وزیر راه و شهرسازی شرط اصلی ورود متقاضیان مسکن به طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را اعلام کرد.

  • سومین جشنواره شهر ایمن در شیراز برگزار می‌شود

    سومین جشنواره شهر ایمن در شیراز برگزار...

    رئیس سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی شهرداری شیراز از برگزاری سومین جشنواره شهر ایمن با مشارکت شهروندان از هفتم مهر ماه سال جاری خبر داد.

  • احتمال شوک قیمتی به بازار مسکن

    احتمال شوک قیمتی به بازار مسکن

    براساس گفته‌های مدیرعامل بانک مسکن، تسهیلات خرید مسکن جوانان در تهران به یک میلیارد، در شهرهای بزرگ به ۸۵۰ میلیون تومان و در سایر شهرها نیز به ۷۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. آیا حالا باید منتظر شوک قیمتی به بازار مسکن باشیم؟

  • آیا ماه صفر نحس است؟ آیا خرید خانه در این ماه نهی شده است؟

    آیا ماه صفر نحس است؟ آیا خرید خانه در...

    حضرت آیت الله العظمی مکارم به پرسشی درباره ماه صفر پاسخ گفته است.

  • چگونه برای کف خانه خود، پوشش مناسب انتخاب کنیم؟

    چگونه برای کف خانه خود، پوشش مناسب...

    موکت و پارکت دو نوع کفپوش هستند که هر کدام طرفداران خاص خودشان را دارند. بنابر اعلام ساختمانچی، گاهی اوقات افراد بین خرید موکت یا خرید پارکت به عنوان کفپوش، دچار تردید می شوند. در اینجا سعی داریم فواید این دو کفپوش را مورد مقایسه قرار دهیم تا افرادی که به دنبال خرید آن هستند؛ بتواند خرید مناسب تری داشته باشند. بنابراین اگر بین انتخاب موکت یا پارکت دچار تردید هستید؛ با ما همراه باشید.

  • خرید منبع کویل دار

    خرید منبع کویل دار

    منبع کویل دار که به آن منبع کویلی نیز گفته می‌شود، یک نوع مبدل حرارتی می‌باشد که آب گرم مصرفی ساختمان‌ها و مجتمع‌ها را تامین و ذخیره می‌کند و به جای منابع دو جداره در موتورخانه‌ها و پکیج‌ های مخزن ‌دار نصب می‌شود. منبع کویلی یک کویل مسی دارد که شامل لوله‌های رفت و برگشتی می‌باشد و آب داغ یا بخار در آنها جریان می‌یابد.

  • کارت اعتباری مصالح ساختمانی چیست و چه تاثیری دارد؟

    کارت اعتباری مصالح ساختمانی چیست و چه...

    بسیاری از کارشناسان و فعالان حوزه مسکن معتقدند قیمت مصالح ساختمانی در رقابت با قیمت مسکن قرار گرفته و ساختمان‌سازی نیازمند برنامه‌ریزی جدی است. با توجه به افزایش چشم گیر قیمت مصالح ساختمانی از جمله سیمان، فولاد و آهن آلات بسیاری از سازندگان با مشکل گرانی و همچنین کمبود مصالح ساختمانی روبه‌رو شده‌اند که همین خود باعث کاهش چشم گیر صدور پروانه ساختمانی و میزان ساخت‌وساز در کشور شده است که این خود زمینه ساز نگرانی بسیاری از سازندگان و انبوه سازان شده است.

  • بالاترین نرخ میلگرد در بازار باید کمتر از ۱۰ هزار تومان باشد

    بالاترین نرخ میلگرد در بازار باید کمتر...

    عضو کمیسیون صنایع و معادن مجلس: بالاترین نرخ میلگرد در بازار باید کمتر از ۱۰ هزار تومان باشد

  • ثبت بیش از هزار پرونده واحد‌های مسکونی مناطق زلزله زده دنا

    ثبت بیش از هزار پرونده واحد‌های مسکونی...

    ثبت بیش از هزار پرونده واحد‌های مسکونی مناطق زلزله زده دنابه گزارش خبرگزاری صدا و سیما مرکز کهگیلویه و بویراحمد، معاون بازسازی و مقاوم سازی مسکن روستایی اداره کل بنیاد مسکن استان در جلسه ستاد بازسازی شهر سی‌سخت گفت: تاکنون هزار و ۱۰۰ پرونده واحد های مسکونی در مناطق زلزله زده شهرستان دنا در مرحله اجرا به ثبت رسیده است که از این تعداد ۵۰۰ پرونده مربوط به روستا‌های این شهرستان است. سهراب اصالت زاده با بیان اینکه ۲۸۰ واحد در مناطق زلزله زده به مرحله بهره برداری است

  • ۳۰۰۰ واحد مسکونی در استان ایلام ساخته می شود

    ۳۰۰۰ واحد مسکونی در استان ایلام ساخته...

    استاندار ایلام گفت: در قالب طرح اقدام ملی مسکن سه هزار و ۲۵ واحد مسکونی در استان ایلام ساخته می‌شود.