بازار املاک / حل معمای بازار مسکن

حل معمای بازار مسکن

حل معمای بازار مسکن

بازار مسکن ، در هفته ناآرامی‌ها شکل متفاوتی از نوسانات را پشت‌سر گذاشت؛ از رسیدن تعداد فایل‌های روزانه عرضه‌شده به ۴۰۰‌واحد تا سطح قیمت پیشنهادی ۱۲۱‌میلیون‌تومانی به ازای هر متر‌مربع.

اما این نوسانات طی یک هفته اخیر با فراز و فرود‌های قابل‌توجهی همراه بوده و از سطح قیمت پیشنهادی ۱۱۳‌میلیون تومان در هفته گذشته به ۱۲۱‌میلیون تومان در سه روز قبل و به رقم ۱۱۷‌میلیون‌تومان در روز گذشته رسید.

علل رشد بالای ۱۰درصدی و نوسان قیمت ملک در پایتخت را بررسی‌کرده است. براساس شاخص مسکن ما، میانگین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌های تهران در مناطق ۲۲ گانه تهران در روز گذشته، به سطح ۱۱۷‌میلیون‌تومان به ازای هر متر‌مربع رسید؛

 این در حالی است که این رقم در روز یکشنبه ۱۲۱‌میلیون‌تومان بود و رشد قیمت ملک تهران را نسبت به میانگین آذر، به ۱۱.۷‌درصد رساند که البته با نوسان قیمت‌ها در روز گذشته، این رشد قیمتی به ۸.۳‌درصد رسیده‌است.

 با توجه به اینکه در هفته ناآرامی‌ها و قطعی مداوم اینترنت، حجم معاملات مسکن به‌شدت کاهش‌یافت و حتی متوقف شد، اما علت این افزایش قیمت مسکن و فراز و فرود‌های آن چیست؟

 بررسی‌های آخر از حجم فایل‌های عرضه‌شده به بازار مسکن تهران در روز گذشته از رسیدن این تعداد به ۴۰۰‌ واحد مسکونی حکایت دارد. 

طی ماه‌های گذشته ظرفیت روزانه عرضه فایل‌ها حدود ۹هزار‌واحد بوده‌است؛ به استثنای روز‌های جنگ ۱۲ روزه و ابتدای دوران آتش بس، روزانه تقریبا در همین حدود فایل جدید به بازار مسکن ارائه می‌شد.

برآیند بررسی یک دهه‌اخیر حاکی از آن است که حجم معاملات مسکن و تعداد فایل‌های ارائه‌شده به بازار، بسیار متاثر از ریسک‌های سیاسی، اقتصادی و اجتماعی است که بنا بر شرایط، رفتار متفاوتی را نشان می‌دهد. 

حجم معاملات مسکن تا قبل از سال‌۹۷ بیش از ۱۰هزار مورد در ماه بوده که این رقم پس از آن به‌دلیل جهش قیمت مسکن به ۷هزار مورد و طی دو سال‌اخیر به حدود ۴هزار معامله در ماه رسید که حتی در زمان جنگ ۱۲روزه، کمتر از هزار معامله انجام شد.

معمای فراز و فرود مسکن
در یک هفته اخیر نیز از حجم معاملات نهایی به‌دلیل قطعی اینترنت کاسته و حتی متوقف شد.

 این روند تغییرات در عرضه فایل‌های ارائه‌شده به بازار مسکن نیز کاملا مشهود بوده‌است و از عرضه روزانه ۹هزار فایل تا اواسط هفته گذشته، ابتدا به کمتر از ۶هزار فایل و پس از آن به ۲هزار‌واحد مسکونی رسید؛ 

اما روز گذشته با ارائه تنها ۴۰۰‌واحد، پایین‌ترین سطح در عرضه فایل را به خود اختصاص داد. سطح قیمت ۱۱۷‌میلیونی در روز گذشته برگرفته از همین تعداد فایل ارائه‌شده به بازار مسکن تهران بوده‌است.

علت کاهش چشمگیر حجم فایل‌های فروش نیز به قطعی و نبود اینترنت برای بارگذاری فایل‌ها برمی‌گردد؛ 

و فراز و فرودی که بازار مسکن در هفته اخیر پشت‌سر گذاشته مربوط به حجم فایل‌ها است، از این‌رو این ارقام منعکس‌کننده واقعیت بازار مسکن تهران نیست. 

از نظر علم اقتصاد، برای جمع آوری آماری دقیق و قابل‌استناد در یک جامعه آماری باید حداقل ۳۰نمونه قابل‌بررسی را در اختیار داشت. این ظرفیت حداقلی نمونه آماری را می‌توان به دو شکل سطح ایده‌آل و کف حداقلی مورد بررسی قرارداد.

در وضعیت ایده‌آل برای تخمین ظرفیت حداقلی، با توجه به اینکه مناطق ۲۲گانه تهران دارای نزدیک به ۳۳۰ محله است، در بهترین حالت، برای ارائه آماری دقیق از وضعیت قیمت مسکن تهران باید روزانه نزدیک به ۱۰هزار‌واحد بارگذاری شود. 

در وضعیت حداقلی نیز که عمدتا در زمان بحران و شرایط خاص اتفاق می‌افتد، 

این نمونه آماری می‌تواند به ۳۰ فایل در هر منطقه محدود شود که تعداد فایل‌های فروش آپارتمان را به رقمی در حدود ۷۰۰‌واحد می‌رساند، اما روز گذشته تعداد فایل‌ها به ۴۰۰‌واحد یعنی بسیار کمتر از سطح کف حداقلی رسیده‌است؛

 بنابراین در این فضای کمبود فایل‌های فروش، آمار‌های فعلی چندان قابل‌استناد نبوده و نمی‌توان آن را آمار قطعی قیمت مسکن در تهران دانست.

بازار مسکن در دو ماه پایانی سال به کدام سو می رود؟
راستی آزمایی میانگین قیمت پیشنهادی زمانی قابل‌اتکا خواهد بود که روزانه بیش از ۹هزار فایل و در کم‌ترین حالت ۷۰۰‌واحد به بازار مسکن ارائه شود؛

 این در حالی است که اکنون تعداد فایل‌های فروش از ۹هزار به ۴۰۰‌واحد در روز گذشته رسیده که این نشان‌دهنده میانگین قیمت مسکن شهر تهران نیست،

 زیرا وقتی تعداد فایل‌های عرضه‌شده به بازار مسکن، کمتر از کف حداقلی باشد، 

براساس متغیر‌هایی همچون سن بنا و منطقه روی قیمت میانگین شهر اثرگذار خواهد بود و افزایش قیمت ملک در هفته اخیر تا حد زیادی ناشی از افت حجم فایل‌های روزانه است.

حتی فراز و فرود قیمت‌ها در این هفته نیز که از سطح ۱۲۱‌میلیون‌تومان به ۱۱۷‌میلیون‌تومان در مترمربع رسید، متاثر از همین متغیر است؛ 

در واقع به هر میزان که فایل‌های نوساز در مناطق بالا و به‌ویژه شمالی به بازار ارائه شود، سطح قیمت‌های پیشنهادی نیز رقم بالاتری را نشان خواهد داد و در مقابل اگر عرضه فایل‌های فروش از مناطق پایین‌تر و آپارتمان‌های کهنه باشد، میانگین قیمت هاروند کاهشی خواهدداشت.

در مجموع، قیمت نهایی با داده‌های حداقلی مانع از ارائه آمار دقیق از وضعیت بازار مسکن تهران شده‌است. 

علت این فراز و فرود‌ها طی یک هفته اخیر که در روز‌های گذشته سطح قیمت‌ها بالای ۱۲۱‌میلیون‌تومان در متر‌مربع بوده، 

می‌تواند ناشی از ارائه بیشتر فایل‌های نوساز و عمدتا از مناطق شمال‌شهر باشد و این روند کاهشی در روز گذشته و رسیدن سطح قیمت به رقم ۱۱۷‌میلیون‌تومان می‌تواند تا حدودی به‌معنای ارائه بیشتر فایل‌های جدید در جنوب‌تهران یا با سن بنای بیشتر باشد.

  • عملیات آغاز ساخت ۴۰۱ واحد مسکونی محرومان در مانه و سملقان

    عملیات آغاز ساخت ۴۰۱ واحد مسکونی...

    عملیات آغاز ساخت ۴۰۱ واحد مسکونی محرومان در مانه و سملقان با حضور نماینده ولی فقیه در استان آغاز شد.

  • کدام گروه از مجردها می‌توانند در طرح «نهضت ملی مسکن» ثبت‌نام کنند

    کدام گروه از مجردها می‌توانند در طرح...

    قصد دولت سیزدهم بر این است که با ساخت چهار میلیون واحد مسکونی، کسری مسکن در کشور را جبران کند. بر اساس تصمیم اولین جلسه شورای عالی مسکن، کار با ساخت دو میلیون مسکن شده است. کدام گروه از مجردها می‌توانند در طرح «نهضت ملی مسکن» ثبت‌نام کنند؟

  • نامه بذرپاش به رئیس کل بانک مرکزی درباره وام مسکن

    نامه بذرپاش به رئیس کل بانک مرکزی...

    رئیس‌کل دیوان محاسبات کشور در نامه‌ای به رئیس‌کل بانک مرکزی با تاکید بر لزوم اهتمام بیش از پیش بانک مرکزی به ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت زمین و مسکن، توجه ویژه نظام بانکی برای ساخت یا خرید حداقل ۱۵۰ هزار واحد مسکونی جهت اقشار مستضعف را خواستار شد.

  • آیا خرید خانه قولنامه‌ای معتبر است؟

    آیا خرید خانه قولنامه‌ای معتبر است؟

    حتما تا حالا در مورد قولنامه و معاملاتی که به‌صورت قولنامه انجام می‌شود، زیاد شنیده‌اید. احتمالا خودتان هم معامله قولنامه‌ای انجام دادید.

  •  کلنگ زنی ساخت 48 واحد مسکن مددجویان سروآبادی

    کلنگ زنی ساخت 48 واحد مسکن مددجویان...

    کردستان مدیر کل کمیته امداد کردستان از کلنگ‌زنی ساخت 48 واحد مسکن مددجویان سروآباد خبر دارد.

  • به دنبال افزایش قدرت خرید مردم هستیم

    به دنبال افزایش قدرت خرید مردم هستیم

    قالیباف: با همکاری دولت به دنبال افزایش قدرت خرید مردم هستیم رییس مجلس شورای اسلامی گفت که با همکاری دولت تلاش داریم افزایش ماهانه نقدینگی را کنترل کنیم تا بالا نرود که همین امر باعث افزایش قدرت خرید می شود.

  • شاخص کرایه مسکن در یک سال اخیر چقدر رشد داشته است

    شاخص کرایه مسکن در یک سال اخیر چقدر رشد...

    بر اساس اطلاعات بانک مرکزی، شاخص کرایه مسکن در شهریورماه سال ۱۴۰۰ نسبت به سال گذشته ۴۵.۷ درصد افزایش داشته که بیانگر وضعیت نامناسب بازار مسکن اجاره‌ای است.

  • شرایط خرید مسکن رئیسی اعلام شد

    شرایط خرید مسکن رئیسی اعلام شد

    متقاضیان طرح جهش تولید مسکن از ساعت ۱۲ ظهر امروز می‌توانند با مراجعه به سامانه ثمن اقدام به ثبت نام در بزرگ ترین طرح عمرانی کشور کنند.

  • دو ماهنامه “معمار”، شماره ۱۲۹، مهر و آبان ۱۴۰۰

    دو ماهنامه “معمار”، شماره ۱۲۹، مهر و...

    دو ماهنامه معمار شماره ۱۲۹ مهر و آبان ۱۴۰۰ قیمت: ۵۰/۰۰۰ تومان

  • آغاز ثبت‌نام سهمیه ۱۵ هزار واحدی زنجان در طرح جهش تولید مسکن

    آغاز ثبت‌نام سهمیه ۱۵ هزار واحدی زنجان...

    زنجان معاون مسکن و ساختمان اداره‌کل راه و شهرسازی استان زنجان گفت: در طرح جهش تولید مسکن، ساخت سالانه ۱۵ هزار واحد مسکونی در سال پیش‌بینی شده است.

  • تجمع مالباختگان مجتمع آفتاب ری مقابل دادسرای شهرری

    تجمع مالباختگان مجتمع آفتاب ری مقابل...

    صبح امروز تعدادی از مالباختگان پروژه مسکونی آفتاب ری که فروش واحدهای آن در سال ۹۵ به صورت پیش فروش کلید خورد و خریداران آن در سال ۹۸ متوجه کلاهبرداری شدند در مقابل دادسرای شهرری تجمع کردند.

  • وضعیت بازار مسکن در منطقه ۶ پایتخت

    وضعیت بازار مسکن در منطقه ۶ پایتخت

    بررسی فایل‌های فروش آپارتمان‌های مسکونی منطقه شش تهران در یک ماه گذشته که در یکی از استارت‌آپ‌های جست‌و‌جوی املاک ثبت شده، نشان می‌دهد با وجود کم بودن فایل‌های نوساز، همچنان تب فروش بالاست و هر چند از شدت فایل شدن آپارتمان‌ها -که از ابتدای مهر اوج گرفته بود- کاسته شده، اما عمده فروشندگان کماکان قیمت‌هایی متعادل و حتی کمتر از میانگین محله پیشنهاد می‌دهند.

  •  «سامانه املاک و اسکان» همچنان مورد بی اعتنایی وزیر راه و شهرسازی

    «سامانه املاک و اسکان» همچنان مورد بی...

    با اراده قوی دولت، ساخت بیش از یک میلیون واحد مسکونی امکان پذیر است عضو سابق شورای عالی مسکن، توجه ویژه به سامانه املاک و اسکان را از اولویت‌های نخست وزارت راه راه و شهرسازی دانست و پیرامون این مسئله خاطر نشان کرد: وظیفه اصلی وزارت راه و شهرسازی، مدیریت و کنترل بازار است و نه ساخت و ساز مسکن.

  • مددجویان پشت نوبت «مسکن» تا ۴ سال آینده خانه‌ دار می‌شوند

    مددجویان پشت نوبت «مسکن» تا ۴ سال آینده...

    معاون امور مشارکت‌های مردمی سازمان بهزیستی کشور اعلام کرد که ۱۶۰ هزار مددجوی پشت نوبت دریافت مسکن در قالب طرح «ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی» دولت، صاحب مسکن می‌شوند.

  • کنترل بازار اجاره مسکن نیازمند قانون است

    کنترل بازار اجاره مسکن نیازمند قانون...

    معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه تصویب آیین نامه اجاره داری در هیئت دولت، تحول بزرگی در بازار اجاره بها ایجاد خواهد کرد، گفـت: کنترل بازار اجاره مسکن نیازمند قانون است.

  • مسکن ترکیه در ۲ سناریوخریدهای ایرانی در بازار مسکن ترکیه

    مسکن ترکیه در ۲ سناریوخریدهای ایرانی در...

    داده‌های مرکز آمار اقتصادی ترکیه نشان می‌دهد ایرانی‌ها در سپتامبر ۲۰۲۱، بیش از یک‌هزار و ۳۰۰ خانه در این کشور خریداری کردند که حدود ۵/ ۲برابر میانگین حجم خرید ماهانه همین گروه طی ۵ سال گذشته بوده است.

  • رشد قیمت مسکن در جنوب تهران شکسته شد

    رشد قیمت مسکن در جنوب تهران شکسته شد

    در آخرین ماه تابستان منطقه ۱۸، ۱۳ و یک بیشترین رشد قیمت را نسبت به مرداد ماه داشتند.

  • قیمت اوراق مسکن در استان‌ها چقدر است؟

    قیمت اوراق مسکن در استان‌ها چقدر است؟

    سقف تسهیلات خرید مسکن برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر برای مجردها به ۱۶۰ و برای زوجین به ۳۲۰ میلیون تومان رسیده است اوراق مسکن

  • زندگی در چادر به خاطر گرانی مسکن

    زندگی در چادر به خاطر گرانی مسکن

    سکونت یک پدر و پسر در چادری در جنگل های اطراف ایلام منتشر شد که در آن فرزند خانواده می گوید به دلیل ناتوانی در پرداخت هزینه اجاره مجبور به زندگی در چادر شده اند.

  • ایرانی‌ها رکورد خرید خانه در ترکیه را دوباره شکستند

    ایرانی‌ها رکورد خرید خانه در ترکیه را...

    علت اوج‌گیری خرید مسکن توسط خارجیان از جمله ایرانی‌ها در ترکیه می‌تواند به افت ارزش لیر و تورم مهار شده مسکن در این کشور برگردد. افت ارزش لیر ترکیه فروش مسکن به خارجی‌ها را بیشتر امکان‌پذیر کرده است.

  • جنجال قصر ۱۸۰۰ متری در لواسان؛ ۲ میلیارد ودیعه‌، ۲۵۰ میلیون هم اجاره ماهانه

    جنجال قصر ۱۸۰۰ متری در لواسان؛ ۲...

    تصویری از قیمت اجاره یک خانه ۱۸۰۰ متری در لواسان در شبکه‌های اجتماعی دست به دست شد که واکنش‌های زیادی را به همراه داشت.