۱۴۰۵/۶/۱۱
۶۹۳ نمایش
نویسنده: مدیریت کل سیستم
در حالی بازار مسکن شهریورماه در آرامش نسبی به سر میبرد، افزایش هزینه ساخت، تورم و سیاستهای دستوری همچنان فشار صعودی بر قیمتها وارد میکند.
بازار مسکن در شهریورماه در شرایطی به روزهای پایانی فصل جابهجایی رسیده که معادلات خرید و فروش برای بسیاری از متقاضیان همچنان پیچیده است.
نه خبری از رونق پرقدرت معاملات دیده میشود و نه میتوان از توقف کامل خرید و فروش صحبت کرد.
در این میان، فاصله میان توان مالی خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی همچنان یکی از مهمترین موانع ورود تقاضای مصرفی به بازار است؛
موضوعی که در کنار رشد هزینههای ساخت، چشمانداز قیمتها را نیز تحت تأثیر قرار داده است.
از سوی دیگر، بازار اجاره نیز پس از ماههای پرتلاطم جابهجایی، با چالشهای خاص خود مواجه است.
سیاستهای تنظیمگر، هزینههای رو به رشد خانوارها و اختلاف میان انتظارات موجران و مستأجران، شرایطی ایجاد کرده که پیشبینی مسیر بازار در ماههای آینده را دشوارتر میکند.
در چنین فضایی، بررسی آنچه در کف معاملات میگذرد، اهمیت بیشتری پیدا کرده است؛ اینکه خریداران واقعاً چه میخواهند،
فروشندگان تا کجا حاضر به تخفیف هستند و افزایش هزینههای ساخت چه زمانی خود را در قیمت واحدهای جدید نشان خواهد داد.
در همین رابطه؛ سمانه محرمی نمین، نایبرئیس مشاوران املاک، در گفتوگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره آخرین وضعیت بازار مسکن در شهریورماه،
با تأکید بر اینکه اطلاعات موجود در بازار در حال حاضر بیشتر ماهیت میدانی دارد تا آماری، گفت: متأسفانه مشاوران املاک و اتحادیه املاک که به نوعی آینه راستنمای معاملات بودند،
از گردونه اطلاعات بازار کنار گذاشته شدهاند. با راهاندازی سامانه کاتب و سامانههای جدید، اطلاعات معاملات از اختیار اتحادیه املاک خارج شده و مدیریت آن دیگر در اختیار اتحادیه نیست.
همین موضوع باعث شده دسترسی مشاوران املاک و اعضای هیأتمدیره اتحادیه به اطلاعات دقیق معاملات از بین برود.
او توضیح داد که اگر امروز یک مشاور املاک درباره ارزان یا گران شدن بازار، افزایش یا کاهش تعداد معاملات و میزان رونق بازار صحبت میکند،
این اظهارنظرها عمدتاً بر پایه اطلاعات میدانی است و نباید آنها را با آمار رسمی و دقیق معاملات یکی دانست.
در ادامه تأکید کرد: در گذشته با وجود سامانه املاک و مستغلات، امکان ارائه اطلاعات دقیقتری درباره تعداد معاملات نسبت به ماه یا سال قبل وجود داشت
و میشد بر اساس آن درباره افزایش معاملات، رونق یا تغییر قیمتها اظهارنظر کرد.
به گفته او، اتحادیه املاک یک سندیکای مردمی بود و اطلاعات را در اختیار مردم قرار میداد، اما اکنون بازار با کمبود اطلاعات شفاف مواجه است.
مدتهاست اطلاعات آماری منظم و قابل اتکایی از سوی وزارت راه و شهرسازی منتشر نمیشود و اگر هم اطلاعاتی منتشر شود،
در برخی موارد با واقعیت مشاهدهشده در کف بازار تفاوت دارد. اطلاعات واقعی بازار باید بر مبنای قیمت معاملهشده باشد، نه قیمت اسمی آگهیهایی که در پلتفرمهای آنلاین درج میشود.
او بیان کرد که مبنای درست برای ارزیابی بازار، معاملات انجامشده و کدهای رهگیری صادرشده است.
در عین حال، وضعیت فعلی بازار را آرام توصیف کرد، اما گفت که این آرامش به معنای نبود تورم در بازار مسکن نیست و به اعتقاد او، افزایش قیمت در ادامه مسیر اجتنابناپذیر خواهد بود.
این فعال بازار مسکن برای توضیح این پیشبینی به مجموعهای از عوامل اشاره کرد؛ از نهادهها و مصالح ساختمانی گرفته تا عوارض ساختمانی و نرخ دستمزد کارگران.
به گفته او، پس از جنگ ۱۲ روزه و موضوع اخراج اتباع، نرخ دستمزدها تحت تأثیر قرار گرفته است.
علاوه بر این، نرخ تورم، هزینه حملونقل و وضعیت بازارهای موازی مانند ارز و مسکوکات نیز بر بازار مسکن اثر میگذارند؛
بنابراین نمیتوان انتظار داشت با وجود افزایش این هزینهها، قیمت مسکن برای مدت طولانی کاهش پیدا کند یا بدون تغییر باقی بماند.
این کارشناس بازار مسکن معتقد است بازار در حال حاضر بیشتر با شرایط «رکود تورمی» مواجه است، اما این به معنای توقف مراجعه خریداران نیست.
او گفت مراجعه خریداران همچنان وجود دارد و حتی از ابتدای سال تاکنون، رفتار بخش عمدهای از متقاضیان خرید مسکن نسبت به واقعیت بازار بهروز شده است
به گفته او، خریداران در ابتدای سال با تصورات و انتظاراتی وارد دفاتر مشاوران املاک میشدند که با قدرت خرید واقعی آنها و قیمتهای موجود در بازار همخوانی نداشت.
بسیاری تصور میکردند با سرمایهای که در اختیار دارند، میتوانند ملکی با مشخصات موردنظر خود خریداری کنند،
اما به مرور زمان و با مشاهده واقعیت بازار، خواستههای خود را تعدیل کردهاند. امروز عمده خریداران با شرایط فعلی بازار هماهنگ شدهاند.
او بازار فعلی را برای خریدهای مصرفی و همچنین «تبدیل به احسن» مناسب ارزیابی کرد؛
بهخصوص برای زوجهای خانهاولی، کسانی که برای نخستین بار قصد خرید خانه دارند و افرادی که از قبل صاحب خانه هستند
و اکنون بخشی از سرمایه خرد خود را در قالب طلا یا ارز نگهداری کردهاند و با افزایش قیمت این داراییها، امکان اضافه کردن بخشی از سرمایه خود به ملک و ارتقای خانهشان را پیدا کردهاند.
درباره فاصله قیمتهای پیشنهادی فروشندگان با قیمت واقعی معاملات، برخلاف این تصور که بازار در شهریورماه با افزایش این شکاف مواجه شده است، گفت که اساساً با چنین برداشتی موافق نیست.
او تأکید کرد که بازار خرید همچنان وجود دارد و حتی پیش از این نیز بارها بر ضرورت خرید در زمان مناسب تأکید کرده است.
به گفته او، یکی از مشکلات فعلی این است که افراد هر روز قیمت طلا و سایر داراییها را در تلفن همراه خود دنبال میکنند
و با دیدن افزایش قیمت این بازارها، احساس میکنند از محل نگهداری سرمایه خود سود کردهاند؛ در نتیجه خرید مسکن را به تعویق میاندازند.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد: مسکن همچنان یک نیاز اولیه است و نباید در ایران صرفاً به عنوان یک سرمایه یا دارایی سرمایهای به آن نگاه کرد.
به اعتقاد او، افرادی که به دلیل دنبال کردن سود بازارهای موازی، خرید خانه را عقب میاندازند، ممکن است در نهایت هزینه بسیار بیشتری بپردازند.
او همچنین هشدار داد که هنوز اثر کامل افزایش قیمت مصالح ساختمانی بر ساختمانهای جدید و قیمت تمامشده واحدهای مسکونی وارد بازار نشده است،
چرا که بخش قابل توجهی از ساختوسازهایی که با قیمتهای جدید مصالح انجام میشوند، هنوز به مرحله عرضه نرسیدهاند.
وی با اشاره به منطق قیمت تمامشده گفت نمیتوان انتظار داشت فروشنده ملکی را که هزینه ساخت آن افزایش یافته
، صرفاً به دلیل نبود خریدار با هر قیمتی عرضه کند. ممکن است یک سازنده در شرایط خاص یک واحد را با ضرر بفروشد، اما اینکه تمام واحدهای یک پروژه با زیان عرضه شوند، منطقی نیست.
او بر ضرورت رفتار منطقی و غیردستوری با بازار تأکید کرد و گفت دستکاری هر بازاری و رفتار دستوری، آن بازار را از مسیر طبیعی خود خارج میکند.
به گفته او، شاید بتوان با سیاستهای دستوری جلوی بخشی از رونق بازار را گرفت، اما نمیتوان با این روش جلوی افزایش قیمت را به صورت پایدار گرفت.
او هشدار داد: «ما از بازار هیجانی فاصله میگیریم، اما فنر قیمت ملک را فقط فشردهتر میکنیم و در زمان رها شدن آن، سهم بزرگتری خواهیم داشت.»
به اعتقاد او، اگر اجازه داده میشد فشارهای قیمتی بهتدریج تخلیه شوند، بازار در نهایت میتوانست مسیر تورمی منطقیتری را طی کند.
نایبرئیس مشاوران املاک تهران درباره تعداد فایلهای فروش در بازار نیز گفت که جنگ ۱۲ روزه شرایط متفاوتی را ایجاد کرد.
در آن مقطع، بسیاری از مشاوران املاک امکان فعالیت عادی نداشتند، برخی افراد مهاجرت کردند و امکان بازدید از تعداد زیادی از فایلها وجود نداشت.
با این حال، به گفته او، اکنون دست مشاوران املاک برای دسترسی به فایلها بازتر شده است و نمیتوان گفت تعداد فایلهای فروش به شکل کلی کاهش یافته است.
او در عین حال به نکته مهم دیگری اشاره کرد: افزایش قیمت مصالح باعث شده بخشی از فایلهای نوسازی که قرار بود در این فصل وارد بازار شوند، هنوز آماده عرضه نباشند.
او توضیح داد که فایلهای در حال ساختی که قرار بود طی ۱۲ تا ۱۸ ماه گذشته یا در سال جاری به عنوان واحد نوساز وارد بازار شوند،
در بسیاری از موارد به دلیل جنگ، افزایش هزینه مصالح و مشکلات تأمین منابع مالی سازندگان خرد، هنوز به مرحله عرضه نرسیدهاند.
او گفت این مسئله در مورد سازندگان بزرگ شاید کمتر دیده شود، اما در میان سازندگان خرد بسیار جدی است؛
سازندهای که با سرمایه ۲۰ یا ۳۰ میلیارد تومان ساخت یک پروژه را آغاز کرده،
ممکن است اکنون حتی نتواند همان سرمایه اولیه را تأمین کند و پروژهای که هزینه ساخت آن از ۲۰ میلیارد تومان به حدود ۴۰ میلیارد تومان رسیده، برایش قابل تکمیل نباشد.
به گفته این فعال صنفی، پروژههای نیمهکاره سازندگان خرد در بازار کم نیستند
و بنابراین این تصور که تعداد زیادی واحد نوساز آماده عرضه در بازار انباشته شده، اما خریداری برای آنها وجود ندارد، درست نیست.
بسیاری از واحدهایی که قرار بود در این مقطع به بازار عرضه شوند، اساساً هنوز وارد بازار نشدهاند.
او تأکید کرد فایلی که با قیمت واقعی و اصیل خود عرضه شود و قیمت آن توسط یک مشاور املاک معتمد و دارای مجوز کارشناسی شده باشد، شانس فروش دارد و بازار در شرایط بایکوت یا معاملات صفر قرار ندارد.
هشدار به زوجهای جوان؛ سود طلا و ارز نباید خرید خانه را عقب بیندازد
در بخش دیگری از صحبتهای خود بار دیگر به زوجهای جوان توصیه کرد خود را درگیر سودهای روزانه بازارهای موازی و آنچه در تلفن همراه خود مشاهده میکنند، نکنند.
او گفت زوجهای جوان در گذشته معمولاً هنگام ازدواج، طلا یا هدایایی را که دریافت میکردند،
به همراه پسانداز و اندوخته خود جمع میکردند، وام میگرفتند و با تأمین بخشی از ودیعه یا پرداخت هزینه خرید، حتی یک خانه کوچک را به عنوان منزل مصرفی یا سرمایه اولیه خریداری میکردند.
