۱۴۰۵/۶/۱۹
۲۲ نمایش
نویسنده: مدیریت کل سیستم
بازار مسکن در حالی با تداوم رکود معاملات مواجه است که رشد هزینه ساخت، کاهش قدرت خرید و تشدید نااطمینانیها از آینده بازار، فاصله قیمت خانه با توان مالی خانوارها را بیشتر کرده است.
بازار مسکن در سال های اخیر در شرایطی میان رکود معاملاتی و تورم قیمتی گرفتار شده است
که کاهش مستمر قدرت خرید خانوارها از یک سو و افزایش هزینه های ساخت وساز از سوی دیگر، فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی متقاضیان را بیش از گذشته افزایش داده است؛
وضعیتی که نتیجه آن، کاهش معاملات در کنار تداوم رشد قیمت ها بوده است.
در چنین شرایطی، از نیمه دوم سال گذشته برخی کارشناسان از مشاهده نشانه هایی محدود از بازگشت رونق به معاملات مسکن خبر دادند.
ارزیابی ها در آن مقطع نشان می داد بخشی از تقاضای موجود در بازار، به دلیل کاهش قدرت خرید، از واحدهای بزرگ متراژ فاصله گرفته
و به سمت واحدهای کوچک متراژ و متناسب با توان مالی خانوارها حرکت کرده است.
با این حال، این نشانه ها دوام چندانی نداشت و بازار مسکن در سال جاری نتوانست مطابق الگوی معمول سال های گذشته وارد دوره رونق معاملات شود.
در حالی که معمولاً از ماه های پایانی سال، تحرک بازار خرید و فروش افزایش می یافت،
آغاز جنگ تحمیلی سوم از اسفندماه سال گذشته و تشدید نااطمینانی های اقتصادی و اجتماعی، این روند را تحت تأثیر قرار داد و موجب شد بازار مسکن از الگوی معمول خود فاصله بگیرد.
رکود معاملات عمیق تر شد؛ تورم اما متوقف نشد
تداوم رکود معاملات از اسفندماه سال گذشته، همزمان با افزایش هزینه های ساخت وساز، رشد قیمت مصالح و افزایش قیمت تمام شده واحدهای مسکونی، فشار مضاعفی بر این بازار وارد کرده است.
اگرچه بخشی از افزایش هزینه های ساخت به آسیب و هدف قرار گرفتن برخی کارخانه ها و واحدهای تولیدی مرتبط با صنعت ساختمان در جریان جنگ تحمیلی سوم نسبت داده شد،
اما تحولات بازار مسکن را نمی توان تنها با افزایش هزینه های ساخت وساز توضیح داد.
مسکن طی سال های گذشته به تدریج از یک کالای صرفاً مصرفی برای تأمین سرپناه فاصله گرفته و به یکی از مهم ترین دارایی های سرمایه ای در اقتصاد خانوارها تبدیل شده است.
افزایش جذابیت مسکن به عنوان ابزار حفظ ارزش دارایی، در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، ورود تقاضای سرمایه ای و فعالیت های سوداگرانه، شرایطی ایجاد کرده که در آن رکود مصرفی بازار عمیق تر شده است.
به بیان دیگر، در شرایط فعلی، بخش قابل توجهی از خانوارهایی که با هدف خانه دار شدن وارد بازار می شوند،
با شکافی جدی میان درآمد و قیمت مسکن مواجه هستند.
همین شکاف باعث شده تقاضای مصرفی توان اثرگذاری بر بازار را از دست بدهد و در نتیجه، حتی افزایش قیمت ها نیز نتواند به رونق معاملات منجر شود.
این همان نقطه ای است که بازار مسکن را در وضعیت رکود تورمی قرار داده است؛
بازاری که در آن قیمت ها و هزینه های تولید افزایش پیدا می کند، اما قدرت خرید و حجم معاملات همگام با آن رشد نمی کند.
سیاست های حمایتی؛ چرا گره بازار مسکن باز نشد؟
در دو دهه گذشته، دولت ها سیاست های مختلفی را با هدف تسهیل خانه دار شدن اقشار مختلف جامعه، به ویژه دهک های کم درآمد، طراحی و اجرا کرده اند؛
با این حال، این سیاست ها نتوانسته اند به شکل کامل از شدت سوداگری و فعالیت های غیرمصرفی در بازار مسکن بکاهند.
یکی از مهم ترین مسائل در این میان، نحوه تأمین مالی بازار مسکن است.
نقش بانک ها در بازار املاک طی سال های گذشته همواره مورد انتقاد کارشناسان قرار داشته است؛
چراکه به جای آنکه منابع بانکی عمدتاً به سمت تسهیلات بلندمدت و کم هزینه برای متقاضیان واقعی مسکن هدایت شود،
بخشی از سرمایه بانک ها در قالب املاک و مستغلات مسکونی و تجاری قرار گرفته است.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند تداوم بنگاهداری بانک ها و حضور گسترده آنها در حوزه املاک، از یک سو منابع مالی مورد نیاز متقاضیان واقعی را محدود می کند
و از سوی دیگر، مانع از آن می شود که نظام بانکی نقش مؤثری در افزایش قدرت خرید خانوارها ایفا کند.
از این منظر، حل مشکل بازار مسکن تنها با افزایش ساخت وساز امکان پذیر نیست؛
بلکه همزمان باید سمت تقاضا، نظام تأمین مالی، فعالیت های سوداگرانه و نحوه ورود بانک ها به بازار املاک نیز اصلاح شود.
هزینه جابه جایی، مستأجران را خانه نشین کرد
رکود تنها به بازار خرید و فروش محدود نمانده و بازار اجاره را نیز تحت تأثیر قرار داده است؛
یک مشاور املاک در منطقه 10 تهران با تأکید بر تداوم رکود تورمی در بازار مسکن گفت:
رکود معاملات از ابتدای سال جاری همچنان ادامه دارد و بازار خرید و فروش نتوانسته به شرایط عادی بازگردد.
وی افزود: در بازار اجاره نیز با توجه به مصوبه تمدید خودکار یک ساله قراردادهای اجاره با حداکثر افزایش 25 درصدی،
در صورت تمایل مستأجران، معاملات رهن و اجاره در فصل جابه جایی مستأجران نیز تا حدی تحت تأثیر قرار گرفته و با رکود همراه شده است.
این مشاور املاک ادامه داد: البته برخی مالکان افزایش سقف 25 درصدی اجاره بها را رعایت نکرده اند و معتقدند نرخ اجاره باید متناسب با نرخ تورم افزایش پیدا کند؛
چراکه برای بخشی از مالکان، به ویژه افراد سالخورده و کسانی که امکان ادامه فعالیت اقتصادی ندارند، درآمد حاصل از اجاره تنها منبع تأمین هزینه های زندگی است.
وی تأکید کرد: از سوی دیگر، افزایش شدید و افسارگسیخته هزینه های اسباب کشی و جابه جایی باعث شده تعداد زیادی از مستأجران ترجیح دهند
به جای ورود به فرآیند پرهزینه جابه جایی، با مالکان خود برای تمدید قرارداد اجاره به توافق برسند.
به این ترتیب، حتی در بازار اجاره نیز هزینه های جانبی مسکن به عاملی برای کاهش تحرک خانوارها تبدیل شده است.
مستأجری که با افزایش هزینه حمل ونقل، بسته بندی، کمیسیون، ودیعه و سایر هزینه های جابه جایی مواجه است،
در بسیاری از موارد ترجیح می دهد با وجود افزایش اجاره بها، در همان واحد مسکونی باقی بماند.
پلتفرم های خانه یاب؛ قیمت های پیشنهادی چگونه به مرجع بازار تبدیل شدند؟
در کنار عوامل اقتصادی و مالی، طی سال های اخیر توسعه پلتفرم های خانه یاب نیز به یکی از موضوعات بحث برانگیز بازار مسکن تبدیل شده است.
برخی کارشناسان معتقدند نبود سازوکارهای نظارتی کافی در این سامانه ها موجب شده
مالکان بتوانند قیمت های پیشنهادی خود را بدون برخورداری از یک معیار مشخص برای تعیین ارزش واقعی ملک ثبت کنند.
در نتیجه، قیمت هایی که لزوماً به معامله منجر نشده اند نیز می توانند در شکل دهی به انتظارات فعالان بازار اثرگذار باشند.
این مسئله از آن جهت اهمیت دارد که قیمت پیشنهادی یک ملک، الزاماً معادل قیمت قطعی معامله نیست؛
اما تکرار قیمت های بالا در فضای مجازی می تواند به تدریج یک لنگر قیمتی در ذهن خریداران و فروشندگان ایجاد کند.
به باور کارشناسان بازار مسکن، زمانی که قیمت های غیرواقعی به صورت گسترده در فضای مجازی منتشر می شود،
انتظارات تورمی افزایش یافته و بازار به سمت سطوح قیمتی بالاتر هدایت می شود.
در چنین شرایطی، این پرسش مطرح است که چرا سازوکار مشخص و مؤثری برای کنترل قیمت های غیرواقعی و جلوگیری از انتشار نرخ های غیرمتعارف در بازار مسکن وجود ندارد؟
نسخه نجات بازار مسکن چیست؟
مجموع این عوامل نشان می دهد مشکل بازار مسکن تنها به کمبود عرضه یا افزایش هزینه ساخت محدود نیست.
این بازار با مجموعه ای از مشکلات به هم پیوسته مواجه است
که از کاهش قدرت خرید و ضعف تسهیلات دهی گرفته تا سوداگری، بنگاهداری بانک ها، نبود شفافیت قیمتی و ناکارآمدی برخی سیاست های حمایتی را دربرمی گیرد.
در واقع، سیاست گذاران برای خروج بازار از رکود تورمی باید همزمان دو مسئله را هدف قرار دهد،
افزایش توان خرید متقاضی مصرفی و کاهش جذابیت فعالیت های غیرمصرفی و سوداگرانه.
بدون تقویت قدرت خرید خانوارها، افزایش عرضه به تنهایی الزاماً به افزایش معاملات منجر نمی شود
و بدون کنترل سوداگری نیز هر افزایش عرضه ای می تواند در برابر تقاضای سرمایه ای و حفظ ارزش دارایی ها خنثی شود.
مسکن باید دوباره به کالای مصرفی تبدیل شود
بازار مسکن امروز در شرایطی قرار دارد که افزایش قیمت ها دیگر به معنای رونق بازار نیست؛
چراکه در سوی دیگر این معادله، قدرت خرید خانوارها به اندازه ای کاهش یافته که بخش بزرگی از تقاضای مصرفی امکان ورود مؤثر به بازار را ندارد.
همزمان، افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت نهاده ها، نااطمینانی اقتصادی، هزینه بالای جابه جایی و شکل گیری انتظارات قیمتی در فضای مجازی، فشار مضاعفی بر خانوارها وارد کرده است.
در نهایت، کارشناسان بر این باورند که بازار مسکن زمانی می تواند
به تعادل پایدار برسد که خانه بار دیگر در درجه نخست به عنوان کالایی مصرفی و محلی برای سکونت خانوارها تعریف شود،
نه ابزاری برای سوداگری و حفظ سرمایه. تا زمانی که مسکن بیش از آنکه سرپناه باشد،
به عنوان یک دارایی سودآور تلقی شود، شکاف میان درآمد خانوار و قیمت خانه پابرجا خواهد ماند و مسیر خانه دار شدن برای میلیون ها خانوار ایرانی همچنان دشوار و دور از دسترس خواهد بود.
