بازار املاک / تداوم رکود معاملات و افزایش گرانی

تداوم رکود معاملات و افزایش گرانی

تداوم رکود معاملات و افزایش گرانی

بازار مسکن در حالی با تداوم رکود معاملات مواجه است که رشد هزینه ساخت، کاهش قدرت خرید و تشدید نااطمینانی‌ها از آینده بازار، فاصله قیمت خانه با توان مالی خانوارها را بیشتر کرده است.

بازار مسکن در سال های اخیر در شرایطی میان رکود معاملاتی و تورم قیمتی گرفتار شده است 
که کاهش مستمر قدرت خرید خانوارها از یک سو و افزایش هزینه های ساخت وساز از سوی دیگر، فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی متقاضیان را بیش از گذشته افزایش داده است؛ 
وضعیتی که نتیجه آن، کاهش معاملات در کنار تداوم رشد قیمت ها بوده است.
در چنین شرایطی، از نیمه دوم سال گذشته برخی کارشناسان از مشاهده نشانه هایی محدود از بازگشت رونق به معاملات مسکن خبر دادند. 
ارزیابی ها در آن مقطع نشان می داد بخشی از تقاضای موجود در بازار، به دلیل کاهش قدرت خرید، از واحدهای بزرگ متراژ فاصله گرفته 
و به سمت واحدهای کوچک متراژ و متناسب با توان مالی خانوارها حرکت کرده است.
با این حال، این نشانه ها دوام چندانی نداشت و بازار مسکن در سال جاری نتوانست مطابق الگوی معمول سال های گذشته وارد دوره رونق معاملات شود.
 در حالی که معمولاً از ماه های پایانی سال، تحرک بازار خرید و فروش افزایش می یافت،
 آغاز جنگ تحمیلی سوم از اسفندماه سال گذشته و تشدید نااطمینانی های اقتصادی و اجتماعی، این روند را تحت تأثیر قرار داد و موجب شد بازار مسکن از الگوی معمول خود فاصله بگیرد.

رکود معاملات عمیق تر شد؛ تورم اما متوقف نشد
تداوم رکود معاملات از اسفندماه سال گذشته، همزمان با افزایش هزینه های ساخت وساز، رشد قیمت مصالح و افزایش قیمت تمام شده واحدهای مسکونی، فشار مضاعفی بر این بازار وارد کرده است.
اگرچه بخشی از افزایش هزینه های ساخت به آسیب و هدف قرار گرفتن برخی کارخانه ها و واحدهای تولیدی مرتبط با صنعت ساختمان در جریان جنگ تحمیلی سوم نسبت داده شد، 
اما تحولات بازار مسکن را نمی توان تنها با افزایش هزینه های ساخت وساز توضیح داد.
مسکن طی سال های گذشته به تدریج از یک کالای صرفاً مصرفی برای تأمین سرپناه فاصله گرفته و به یکی از مهم ترین دارایی های سرمایه ای در اقتصاد خانوارها تبدیل شده است.
 افزایش جذابیت مسکن به عنوان ابزار حفظ ارزش دارایی، در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، ورود تقاضای سرمایه ای و فعالیت های سوداگرانه، شرایطی ایجاد کرده که در آن رکود مصرفی بازار عمیق تر شده است.
به بیان دیگر، در شرایط فعلی، بخش قابل توجهی از خانوارهایی که با هدف خانه دار شدن وارد بازار می شوند، 
با شکافی جدی میان درآمد و قیمت مسکن مواجه هستند. 
همین شکاف باعث شده تقاضای مصرفی توان اثرگذاری بر بازار را از دست بدهد و در نتیجه، حتی افزایش قیمت ها نیز نتواند به رونق معاملات منجر شود.
این همان نقطه ای است که بازار مسکن را در وضعیت رکود تورمی قرار داده است؛
 بازاری که در آن قیمت ها و هزینه های تولید افزایش پیدا می کند، اما قدرت خرید و حجم معاملات همگام با آن رشد نمی کند.

سیاست های حمایتی؛ چرا گره بازار مسکن باز نشد؟
در دو دهه گذشته، دولت ها سیاست های مختلفی را با هدف تسهیل خانه دار شدن اقشار مختلف جامعه، به ویژه دهک های کم درآمد، طراحی و اجرا کرده اند؛
 با این حال، این سیاست ها نتوانسته اند به شکل کامل از شدت سوداگری و فعالیت های غیرمصرفی در بازار مسکن بکاهند.
یکی از مهم ترین مسائل در این میان، نحوه تأمین مالی بازار مسکن است. 
نقش بانک ها در بازار املاک طی سال های گذشته همواره مورد انتقاد کارشناسان قرار داشته است؛ 
چراکه به جای آنکه منابع بانکی عمدتاً به سمت تسهیلات بلندمدت و کم هزینه برای متقاضیان واقعی مسکن هدایت شود، 
بخشی از سرمایه بانک ها در قالب املاک و مستغلات مسکونی و تجاری قرار گرفته است.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند تداوم بنگاهداری بانک ها و حضور گسترده آنها در حوزه املاک، از یک سو منابع مالی مورد نیاز متقاضیان واقعی را محدود می کند
 و از سوی دیگر، مانع از آن می شود که نظام بانکی نقش مؤثری در افزایش قدرت خرید خانوارها ایفا کند.
از این منظر، حل مشکل بازار مسکن تنها با افزایش ساخت وساز امکان پذیر نیست؛ 
بلکه همزمان باید سمت تقاضا، نظام تأمین مالی، فعالیت های سوداگرانه و نحوه ورود بانک ها به بازار املاک نیز اصلاح شود.

هزینه جابه جایی، مستأجران را خانه نشین کرد
رکود تنها به بازار خرید و فروش محدود نمانده و بازار اجاره را نیز تحت تأثیر قرار داده است؛
 یک مشاور املاک در منطقه 10 تهران با تأکید بر تداوم رکود تورمی در بازار مسکن گفت: 
رکود معاملات از ابتدای سال جاری همچنان ادامه دارد و بازار خرید و فروش نتوانسته به شرایط عادی بازگردد.
وی افزود: در بازار اجاره نیز با توجه به مصوبه تمدید خودکار یک ساله قراردادهای اجاره با حداکثر افزایش 25 درصدی،
 در صورت تمایل مستأجران، معاملات رهن و اجاره در فصل جابه جایی مستأجران نیز تا حدی تحت تأثیر قرار گرفته و با رکود همراه شده است.
این مشاور املاک ادامه داد: البته برخی مالکان افزایش سقف 25 درصدی اجاره بها را رعایت نکرده اند و معتقدند نرخ اجاره باید متناسب با نرخ تورم افزایش پیدا کند؛ 
چراکه برای بخشی از مالکان، به ویژه افراد سالخورده و کسانی که امکان ادامه فعالیت اقتصادی ندارند، درآمد حاصل از اجاره تنها منبع تأمین هزینه های زندگی است.
وی تأکید کرد: از سوی دیگر، افزایش شدید و افسارگسیخته هزینه های اسباب کشی و جابه جایی باعث شده تعداد زیادی از مستأجران ترجیح دهند 
به جای ورود به فرآیند پرهزینه جابه جایی، با مالکان خود برای تمدید قرارداد اجاره به توافق برسند.
به این ترتیب، حتی در بازار اجاره نیز هزینه های جانبی مسکن به عاملی برای کاهش تحرک خانوارها تبدیل شده است.
 مستأجری که با افزایش هزینه حمل ونقل، بسته بندی، کمیسیون، ودیعه و سایر هزینه های جابه جایی مواجه است، 
در بسیاری از موارد ترجیح می دهد با وجود افزایش اجاره بها، در همان واحد مسکونی باقی بماند.

پلتفرم های خانه یاب؛ قیمت های پیشنهادی چگونه به مرجع بازار تبدیل شدند؟
در کنار عوامل اقتصادی و مالی، طی سال های اخیر توسعه پلتفرم های خانه یاب نیز به یکی از موضوعات بحث برانگیز بازار مسکن تبدیل شده است.
 برخی کارشناسان معتقدند نبود سازوکارهای نظارتی کافی در این سامانه ها موجب شده 
مالکان بتوانند قیمت های پیشنهادی خود را بدون برخورداری از یک معیار مشخص برای تعیین ارزش واقعی ملک ثبت کنند. 
در نتیجه، قیمت هایی که لزوماً به معامله منجر نشده اند نیز می توانند در شکل دهی به انتظارات فعالان بازار اثرگذار باشند.
این مسئله از آن جهت اهمیت دارد که قیمت پیشنهادی یک ملک، الزاماً معادل قیمت قطعی معامله نیست؛ 
اما تکرار قیمت های بالا در فضای مجازی می تواند به تدریج یک لنگر قیمتی در ذهن خریداران و فروشندگان ایجاد کند.
به باور کارشناسان بازار مسکن، زمانی که قیمت های غیرواقعی به صورت گسترده در فضای مجازی منتشر می شود، 
انتظارات تورمی افزایش یافته و بازار به سمت سطوح قیمتی بالاتر هدایت می شود.
 در چنین شرایطی، این پرسش مطرح است که چرا سازوکار مشخص و مؤثری برای کنترل قیمت های غیرواقعی و جلوگیری از انتشار نرخ های غیرمتعارف در بازار مسکن وجود ندارد؟

نسخه نجات بازار مسکن چیست؟
مجموع این عوامل نشان می دهد مشکل بازار مسکن تنها به کمبود عرضه یا افزایش هزینه ساخت محدود نیست. 
این بازار با مجموعه ای از مشکلات به هم پیوسته مواجه است
 که از کاهش قدرت خرید و ضعف تسهیلات دهی گرفته تا سوداگری، بنگاهداری بانک ها، نبود شفافیت قیمتی و ناکارآمدی برخی سیاست های حمایتی را دربرمی گیرد.
در واقع، سیاست گذاران برای خروج بازار از رکود تورمی باید همزمان دو مسئله را هدف قرار دهد،
 افزایش توان خرید متقاضی مصرفی و کاهش جذابیت فعالیت های غیرمصرفی و سوداگرانه.
 بدون تقویت قدرت خرید خانوارها، افزایش عرضه به تنهایی الزاماً به افزایش معاملات منجر نمی شود 
و بدون کنترل سوداگری نیز هر افزایش عرضه ای می تواند در برابر تقاضای سرمایه ای و حفظ ارزش دارایی ها خنثی شود.

مسکن باید دوباره به کالای مصرفی تبدیل شود
بازار مسکن امروز در شرایطی قرار دارد که افزایش قیمت ها دیگر به معنای رونق بازار نیست؛ 
چراکه در سوی دیگر این معادله، قدرت خرید خانوارها به اندازه ای کاهش یافته که بخش بزرگی از تقاضای مصرفی امکان ورود مؤثر به بازار را ندارد. 
همزمان، افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت نهاده ها، نااطمینانی اقتصادی، هزینه بالای جابه جایی و شکل گیری انتظارات قیمتی در فضای مجازی، فشار مضاعفی بر خانوارها وارد کرده است.
در نهایت، کارشناسان بر این باورند که بازار مسکن زمانی می تواند 
به تعادل پایدار برسد که خانه بار دیگر در درجه نخست به عنوان کالایی مصرفی و محلی برای سکونت خانوارها تعریف شود، 
نه ابزاری برای سوداگری و حفظ سرمایه. تا زمانی که مسکن بیش از آنکه سرپناه باشد، 
به عنوان یک دارایی سودآور تلقی شود، شکاف میان درآمد خانوار و قیمت خانه پابرجا خواهد ماند و مسیر خانه دار شدن برای میلیون ها خانوار ایرانی همچنان دشوار و دور از دسترس خواهد بود.

  • شیوع «معاوضه» در معاملات مسکن

    شیوع «معاوضه» در معاملات مسکن

    یک محرک در بازار مسکن «تقاضای تبدیل مصرفی» و «صاحبان املاک سرمایه‌ای» را پای میز معامله ملک آورد. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد طی هفته‌های اخیر با وجود «تداوم رکود سنگین معاملات مسکن» دو گروه خریدار و فروشنده مقابل هم نشسته و در حال انجام معامله هستند. معاملات ملکی این دو گروه، شکل جدیدی از معاوضه است.

  • 224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح شد

    224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح...

    224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح شدخبرگزاری آریا - مراسم افتتاح 224 واحد مسکونی با حضور معاون سیاسی، امنیتی و اجتماعی استاندار هرمزگان برگزار شد.

  • روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد مانع تداوم قیمت کاذب مسکن می شود

    روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد مانع...

    نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اقدامات مجلس برای کاهش قیمت مصالح ساختمانی گفت: روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد باید مانع تداوم قیمت کاذب مسکن شود.

  • فراخوان وزیر به خانه اولی ها

    فراخوان وزیر به خانه اولی ها

    وزیر راه و شهرسازی شرط اصلی ورود متقاضیان مسکن به طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را اعلام کرد.

  • سومین جشنواره شهر ایمن در شیراز برگزار می‌شود

    سومین جشنواره شهر ایمن در شیراز برگزار...

    رئیس سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی شهرداری شیراز از برگزاری سومین جشنواره شهر ایمن با مشارکت شهروندان از هفتم مهر ماه سال جاری خبر داد.

  • احتمال شوک قیمتی به بازار مسکن

    احتمال شوک قیمتی به بازار مسکن

    براساس گفته‌های مدیرعامل بانک مسکن، تسهیلات خرید مسکن جوانان در تهران به یک میلیارد، در شهرهای بزرگ به ۸۵۰ میلیون تومان و در سایر شهرها نیز به ۷۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. آیا حالا باید منتظر شوک قیمتی به بازار مسکن باشیم؟

  • آیا ماه صفر نحس است؟ آیا خرید خانه در این ماه نهی شده است؟

    آیا ماه صفر نحس است؟ آیا خرید خانه در...

    حضرت آیت الله العظمی مکارم به پرسشی درباره ماه صفر پاسخ گفته است.

  • چگونه برای کف خانه خود، پوشش مناسب انتخاب کنیم؟

    چگونه برای کف خانه خود، پوشش مناسب...

    موکت و پارکت دو نوع کفپوش هستند که هر کدام طرفداران خاص خودشان را دارند. بنابر اعلام ساختمانچی، گاهی اوقات افراد بین خرید موکت یا خرید پارکت به عنوان کفپوش، دچار تردید می شوند. در اینجا سعی داریم فواید این دو کفپوش را مورد مقایسه قرار دهیم تا افرادی که به دنبال خرید آن هستند؛ بتواند خرید مناسب تری داشته باشند. بنابراین اگر بین انتخاب موکت یا پارکت دچار تردید هستید؛ با ما همراه باشید.

  • خرید منبع کویل دار

    خرید منبع کویل دار

    منبع کویل دار که به آن منبع کویلی نیز گفته می‌شود، یک نوع مبدل حرارتی می‌باشد که آب گرم مصرفی ساختمان‌ها و مجتمع‌ها را تامین و ذخیره می‌کند و به جای منابع دو جداره در موتورخانه‌ها و پکیج‌ های مخزن ‌دار نصب می‌شود. منبع کویلی یک کویل مسی دارد که شامل لوله‌های رفت و برگشتی می‌باشد و آب داغ یا بخار در آنها جریان می‌یابد.

  • کارت اعتباری مصالح ساختمانی چیست و چه تاثیری دارد؟

    کارت اعتباری مصالح ساختمانی چیست و چه...

    بسیاری از کارشناسان و فعالان حوزه مسکن معتقدند قیمت مصالح ساختمانی در رقابت با قیمت مسکن قرار گرفته و ساختمان‌سازی نیازمند برنامه‌ریزی جدی است. با توجه به افزایش چشم گیر قیمت مصالح ساختمانی از جمله سیمان، فولاد و آهن آلات بسیاری از سازندگان با مشکل گرانی و همچنین کمبود مصالح ساختمانی روبه‌رو شده‌اند که همین خود باعث کاهش چشم گیر صدور پروانه ساختمانی و میزان ساخت‌وساز در کشور شده است که این خود زمینه ساز نگرانی بسیاری از سازندگان و انبوه سازان شده است.

  • بالاترین نرخ میلگرد در بازار باید کمتر از ۱۰ هزار تومان باشد

    بالاترین نرخ میلگرد در بازار باید کمتر...

    عضو کمیسیون صنایع و معادن مجلس: بالاترین نرخ میلگرد در بازار باید کمتر از ۱۰ هزار تومان باشد

  • ثبت بیش از هزار پرونده واحد‌های مسکونی مناطق زلزله زده دنا

    ثبت بیش از هزار پرونده واحد‌های مسکونی...

    ثبت بیش از هزار پرونده واحد‌های مسکونی مناطق زلزله زده دنابه گزارش خبرگزاری صدا و سیما مرکز کهگیلویه و بویراحمد، معاون بازسازی و مقاوم سازی مسکن روستایی اداره کل بنیاد مسکن استان در جلسه ستاد بازسازی شهر سی‌سخت گفت: تاکنون هزار و ۱۰۰ پرونده واحد های مسکونی در مناطق زلزله زده شهرستان دنا در مرحله اجرا به ثبت رسیده است که از این تعداد ۵۰۰ پرونده مربوط به روستا‌های این شهرستان است. سهراب اصالت زاده با بیان اینکه ۲۸۰ واحد در مناطق زلزله زده به مرحله بهره برداری است

  • ۳۰۰۰ واحد مسکونی در استان ایلام ساخته می شود

    ۳۰۰۰ واحد مسکونی در استان ایلام ساخته...

    استاندار ایلام گفت: در قالب طرح اقدام ملی مسکن سه هزار و ۲۵ واحد مسکونی در استان ایلام ساخته می‌شود.

  • دلایل کندی اجرای طرح نوسازی املاک فرسوده در گفت‌وگو با اهالی، مسئولان و کارشناسان

    دلایل کندی اجرای طرح نوسازی املاک...

    زندگی زیر سقف ۱۱۳۸۲ خانه لرزان یکی از پیامدهای توسعه شهرها و افزایش به دور از انتظار جمعیت، فرسودگی و فشردگی بافت‌های مسکونی و شهری است.

  • خانواده‌های نیازمند گلپایگانی از طرح ملی مسکن استقبال نکردند

    خانواده‌های نیازمند گلپایگانی از طرح...

    گلپایگان- رئیس کمیته امداد گلپایگان گفت: به دلیل قیمت بالای زمین در گلپایگان، خانواده‌های محرومان از ثبت نام در طرح ملی مسکن استقبال نکردند و ضرورت دارد خیران در این امر خیر سهیم شوند. محمد سوادکوهی اظهار داشت: در شهرستان گلپایگان چهار و هزار و ۲۰۰ خانوار تحت حمایت کمیته امداد هستند که در مجموع ۶ هزار و ۵۰۰ نفر را شامل می‌شوند.

  • هیچ دولتی در جهان تجربه ساخت یک میلیون واحد مسکونی را ندارد

    هیچ دولتی در جهان تجربه ساخت یک میلیون...

    نائب رییس اتاق بازرگانی ایران گفت: اجرای پروژه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بسیار سخت و پیچیده است و در هیچ کشوری، دولت چنین تجربه ای را نداشته است. حسین سلاح ورزی در کلاب‌هاوس با موضوع ساخت یک یملیون واحد مسکونی در یک سال امکان‌پذیر است؟

  • یک کارشناس:سهم دولت از اقتصاد ایران به ۸۲ درصد رسیده است

    یک کارشناس:سهم دولت از اقتصاد ایران به...

    یک کارشناس اقتصادی گفت: باید در نظر داشت افزایش تولید مسکن به صورت قانون درآمده و هر دولتی می‌آمد موظف به اجرای این قانون بود. به گزارش خبرگزاری خبرانلاین، وی تاکید کرد: بر کسی پوشیده نیست اجرای این طرح مخارج زیادی ایجاد می‌کند و فشاری مضاعف بر کسری بودجه دولت ایجاد خواهد شد.

  • تدوین نخستین بانک جامع قوانین و مقررات ثبتی کشور/تهیه اولین لایحه تنقیحی حوزه ثبت و ارائه آن به مجلس

    تدوین نخستین بانک جامع قوانین و مقررات...

    رئیس پژوهشگاه قوه قضاییه از تدوین نخستین بانک جامع قوانین و مقررات ثبتی کشور و همچنین تهیه اولین لایحه تنقیحی جامع در حوزه قوانین و مقررات ثبتی و ارائه آن به مجلس خبر داد.

  • قفل بازار مسکن

    قفل بازار مسکن

    با نظارت دولت باز می‌شود؛ نه دخالت بازار مسکن در دو سال اخیر به‌ویژه در دوران شیوع اپیدمی کرونا و عمیق‌تر شـدن بحران تورم و رکود و همچنین فعالیت فزآینــده بانک‌ها در این بازار، با رشد قیمت عجیبی مواجه شده است. پلتفرم تبلیغات ویدیویی طاووس

  • قطعی سایت املاک و اسکان ابتدای هفته آتی برطرف می‌ شود

    قطعی سایت املاک و اسکان ابتدای هفته آتی...

    محمودزاده گفت: به دلیل اتصال سامانه‌های تایید کننده به بخش‌های دیگر، سامانه املاک و اسکان به مدت دو روز قطع شده که در ابتدای هفته آینده این مشکل برطرف خواهد شد.

  • تسویه بدهی 2 هزار میلیارد تومانی شهرداری به بانک‌ها

    تسویه بدهی 2 هزار میلیارد تومانی...

    سیدمرتضی حسام‌نژاد در نشست خبری تشریح عملکرد 6 ساله شهرداری قم، با بیان اینکه حوزه مالی‌اقتصادی بیشتر یک حوزه پشتیبان در شهرداری است اظهار کرد: در این معاونت سه حوزه تخصصی در قالب اداره‌کل مالی به عنوان پرداخت بدهی‌های شهرداری، گزارش‌دهی و انتشار عمومی حساب‌ها، تطبیق اقدامات شهرداری با آیین‌نامه مالی معاملاتی شهرداری و.