۱۴۰۵/۷/۲۸
۴۳ نمایش
نویسنده: مدیریت کل سیستم
بازار مسکن شهرهای شمالی کشور در سال ۱۴۰۵ با دو مسیر متفاوت روبه‌رو شده است؛
بازار مسکن شمال در دو مسیر متفاوت
بازار مسکن شمال کشور دیگر از یک الگوی یکسان پیروی نمی‌کند.
در یک سوی این بازار، آپارتمان‌هایی قرار دارند که به دلیل پاسخ‌گویی به نیاز سکونت خانوارها، با تقاضای بیشتری مواجه‌اند
و در سوی دیگر، ویلا‌هایی دیده می‌شوند که با وجود افزایش قیمت‌های پیشنهادی، برای پیدا کردن خریدار با دشواری روبه‌رو هستند.
بررسی تحولات یک سال گذشته نشان می‌دهد که در برخی شهرهای شمالی، رشد قیمت آپارتمان‌های اقتصادی و مصرفی از دیگر گروه‌های ملکی پیشی گرفته است.
این افزایش در لاهیجان و رشت، بنا بر ارزیابی‌های میدانی فعالان بازار، به حدود سه تا سه‌ونیم برابر رسیده است.
در نوشهر نیز قیمت آپارتمان‌ها رشد قابل‌توجهی داشته و افزایش دوونیم تا سه‌برابری برای این گروه از املاک گزارش شده است.
با این حال، افزایش قیمت در بازار مسکن لزوماً به معنای رونق معاملات در تمام بخش‌ها نیست.
تجربه ماه‌های اخیر نشان می‌دهد که آپارتمان مصرفی، ویلای تفریحی و زمین شهری، هرکدام تحت تأثیر عوامل متفاوتی قرار دارند و نمی‌توان وضعیت یکی را به کل بازار تعمیم داد.
چرا آپارتمان‌های مصرفی پیشتاز افزایش قیمت شدند؟
یکی از مهم‌ترین دلایل رشد قیمت آپارتمان در شهرهای شمالی، تمرکز تقاضا بر واحد‌هایی است که امکان سکونت دائمی را فراهم می‌کنند.
برخلاف ویلا که بیشتر با هدف تفریح، گذراندن تعطیلات یا استفاده به‌عنوان خانه دوم خریداری می‌شود، آپارتمان مصرفی می‌تواند پاسخ مستقیمی به نیاز خانوار برای داشتن محل سکونت باشد.
در چنین شرایطی، شهر‌هایی که از زیرساخت‌های شهری، خدمات عمومی، دسترسی مناسب و امکانات مورد نیاز زندگی روزمره برخوردارند، برای خریداران جذابیت بیشتری پیدا می‌کنند.
لاهیجان و رشت از جمله شهر‌هایی هستند که در این دوره افزایش قیمت قابل‌توجهی در بخش آپارتمان‌های مصرفی را تجربه کرده‌اند.
در کنار تقاضای بومی، ورود خریداران از سایر استان‌ها نیز بر تحولات این بازار اثر گذاشته است.
متقاضیانی از تهران، کرج، قزوین، اصفهان، قم و کاشان، در کنار خریداران محلی و شهرهای پیرامونی، به بازار مسکن شمال توجه نشان داده‌اند.
البته انگیزه خرید در میان این گروه‌ها یکسان نیست و می‌تواند از تأمین محل سکونت تا حفظ ارزش دارایی و سرمایه‌گذاری متغیر باشد.
افزایش تقاضا برای آپارتمان‌های مصرفی، به‌ویژه در محدوده‌هایی که دسترسی به خدمات شهری مناسب‌تر است، می‌تواند زمینه رشد قیمت را فراهم کند؛
اما میزان اثرگذاری این تقاضا به قدرت خرید خانوارها، شرایط اقتصادی و توان بازار برای عرضه واحدهای متناسب با نیاز متقاضیان بستگی دارد.
نوشهر، رشد قیمت آپارتمان در کنار تغییر رفتار خریداران
نوشهر نیز در یک سال گذشته با افزایش قیمت آپارتمان مواجه شده است.
برآورد‌های مطرح‌شده از سوی فعالان بازار حاکی از آن است که قیمت آپارتمان در این شهر نسبت به سال گذشته حدود دوونیم تا سه برابر افزایش یافته است.
این روند نشان می‌دهد که جذابیت بازار مسکن شمال صرفاً به خرید ویلا محدود نیست و بخشی از تقاضا به سمت واحد‌هایی حرکت کرده که برای سکونت یا استفاده مستمر مناسب‌تر هستند.
در چنین شرایطی، موقعیت ملک، دسترسی به امکانات شهری، کیفیت ساخت و تناسب قیمت با توان مالی خریدار می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در انتخاب داشته باشد.
با این حال، رشد چندبرابری قیمت به‌تنهایی شاخص کافی برای سنجش رونق بازار نیست.
برای ارزیابی دقیق‌تر وضعیت مسکن، باید حجم معاملات، تعداد خریداران واقعی، میزان عرضه و فاصله میان قیمت پیشنهادی فروشندگان و قیمت مورد توافق در معاملات نیز بررسی شود.
بازار ویلا، قیمت‌های بالاتر، معاملات کمتر
در مقابل رشد قیمت آپارتمان‌های مصرفی، بازار ویلا از اواسط خردادماه ۱۴۰۵ با رکود مواجه شده است.
این وضعیت نشان می‌دهد که افزایش قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان نتوانسته به همان نسبت تقاضای مؤثر ایجاد کند.
ویلا در بسیاری از موارد یک دارایی غیرضروری یا خانه دوم به شمار می‌رود.
بنابراین، خرید آن بیش از آپارتمان مصرفی به میزان درآمد، سطح پس‌انداز، انتظارات اقتصادی و تمایل خانوار به هزینه‌کرد برای تفریح و سرمایه‌گذاری وابسته است.
هنگامی که قدرت خرید محدود می‌شود یا خریداران نسبت به آینده بازار اطمینان کافی ندارند، تصمیم برای خرید چنین ملکی معمولاً به تعویق می‌افتد.
از سوی دیگر، بالا رفتن قیمت پیشنهادی لزوماً به معنای آمادگی خریدار برای پرداخت آن نیست.
ممکن است فروشنده با اتکا به رشد عمومی قیمت دارایی‌ها، ارزش ملک خود را افزایش دهد، اما خریدار تنها در صورتی وارد معامله شود که قیمت با بودجه و انتظارات او تناسب داشته باشد.
در چنین فضایی، معاملات بیشتر به مواردی محدود می‌شود که فروشنده برای تأمین نقدینگی به فروش نیاز دارد یا خریدار و فروشنده بر سر قیمت به توافق می‌رسند.
بنابراین، فاصله میان قیمت‌های اعلامی و توان واقعی خریداران می‌تواند یکی از عوامل تداوم رکود در بازار ویلا باشد.
محور نوشهر تا رویان، ویلا‌های میان‌قیمت در کانون توجه
در استان مازندران، محور نوشهر تا رویان از جمله محدوده‌های مورد توجه متقاضیان خرید ویلا بوده است.
طبق ارزیابی مطرح‌شده از سوی فعالان بازار، ویلا‌هایی که پیش از نوروز ۱۴۰۴ در محدوده قیمتی ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومان قرار داشتند،
افزایش قیمت قابل‌توجهی را تجربه کرده‌اند و ارزش برخی از این املاک بیش از دو برابر شده است.
با این حال، باید میان افزایش ارزش اسمی ملک و رونق خریدوفروش تفاوت قائل شد.
رشد قیمت ممکن است ارزش دارایی فروشنده را روی کاغذ افزایش دهد، اما اگر خریدار توان پرداخت نداشته باشد یا معامله‌ای انجام نشود، این افزایش الزاماً به نقدشوندگی بیشتر منجر نخواهد شد.
از همین رو، بازار ویلا ممکن است هم‌زمان با افزایش قیمت‌های پیشنهادی، با کاهش تحرک معاملاتی روبه‌رو شود.
این وضعیت به‌ویژه زمانی اهمیت پیدا می‌کند که بخش قابل‌توجهی از متقاضیان، خرید ویلا را در اولویت نخست هزینه‌های خانوار قرار نمی‌دهند.
زمین شهری، گزینه‌ای متفاوت برای سازندگان
در شرایطی که معاملات ویلا با رکود مواجه شده، زمین‌های واقع در محدوده قانونی شهرها و املاک کلنگی دارای ظرفیت ساخت‌وساز، مورد توجه بخشی از خریداران و سازندگان قرار گرفته‌اند.
در شهر‌هایی مانند نوشهر، چالوس و سلمان‌شهر، زمین‌هایی که از نظر ضوابط شهری امکان ساخت چندطبقه دارند، می‌توانند برای فعالان بخش ساخت‌وساز جذاب باشند.
دلیل این توجه را باید در تفاوت کارکرد زمین با ویلا جست‌و‌جو کرد.
زمین شهری، در صورت برخورداری از موقعیت مناسب و مجوز‌های لازم، می‌تواند زمینه اجرای یک پروژه ساختمانی و تبدیل سرمایه به واحدهای قابل‌فروش را فراهم کند.
در مقابل، ویلای آماده بیشتر به‌عنوان یک دارایی نهایی خریداری می‌شود و امکان ایجاد ارزش افزوده از طریق ساخت‌وساز در آن، به شرایط ملک و ضوابط قانونی بستگی دارد.
البته صرف قرار گرفتن زمین در محدوده شهر به معنای برخورداری از امکان ساخت‌وساز با هر تعداد طبقه نیست.
ظرفیت واقعی ساخت به طرح‌های شهری، کاربری مصوب، تراکم مجاز، سطح اشغال، عرض معبر، وضعیت سند و ضوابط شهرداری بستگی دارد.
به همین دلیل، بررسی حقوقی و فنی ملک پیش از خرید، برای سازندگان اهمیت اساسی دارد.
چرا املاک کلنگی و زمین‌های دارای تراکم اهمیت پیدا کرده‌اند؟
برای سازنده، قیمت خرید زمین تنها بخشی از محاسبات اقتصادی پروژه است.
هزینه ساخت، قیمت مصالح، دستمزد نیروی کار، هزینه‌های صدور مجوز، مدت اجرای پروژه و امکان فروش واحدهای نهایی، همگی بر سودآوری اثر می‌گذارند.
در چنین شرایطی، زمینی که ظرفیت ساخت چند واحد مسکونی را داشته باشد، ممکن است در مقایسه با خرید یک ویلای آماده، فرصت متفاوتی برای سرمایه‌گذاری ایجاد کند.
البته این مزیت تنها زمانی محقق می‌شود که هزینه تمام‌شده پروژه با قیمت فروش احتمالی واحد‌ها تناسب داشته باشد و تقاضای کافی برای جذب عرضه جدید وجود داشته باشد.
به همین دلیل، سازندگان حرفه‌ای معمولاً تنها به قیمت فعلی زمین توجه نمی‌کنند،
بلکه امکان اخذ مجوز، میزان تراکم قابل استفاده، وضعیت دسترسی، هزینه‌های جانبی و سرعت فروش پروژه را نیز در نظر می‌گیرند.
در بازار متغیر امروز، خرید زمین بدون محاسبه دقیق این عوامل می‌تواند ریسک سرمایه‌گذاری را افزایش دهد.
آیا افزایش قیمت آپارتمان به رونق بازار ویلا منجر می‌شود؟
رشد قیمت آپارتمان در شهرهای شمالی الزاماً به معنای بازگشت رونق به بازار ویلا نیست.
این دو بخش از بازار، اگرچه از شرایط عمومی اقتصاد و انتظارات تورمی تأثیر می‌پذیرند، اما از نظر نوع تقاضا و انگیزه خرید تفاوت‌های مهمی دارند.
خریدار آپارتمان مصرفی ممکن است برای تأمین سرپناه یا تغییر محل زندگی اقدام کند؛
اما خرید ویلا در بسیاری از موارد به برخورداری از منابع مالی مازاد وابسته است.
از این رو، حتی در شرایطی که قیمت آپارتمان افزایش پیدا می‌کند، ممکن است متقاضیان ویلا به دلیل محدودیت بودجه یا نگرانی درباره آینده اقتصادی، خرید خود را به زمان دیگری موکول کنند.
از سوی دیگر، اگر قیمت‌های پیشنهادی ویلا با توان مالی متقاضیان فاصله زیادی داشته باشد، افزایش قیمت به‌جای تحریک تقاضا می‌تواند تعداد معاملات را محدود کند.
در چنین وضعیتی، بازگشت رونق به بازار ویلا بیش از هر چیز به بهبود قدرت خرید، تعدیل انتظارات فروشندگان و نزدیک شدن قیمت‌های پیشنهادی به سطح مورد پذیرش خریداران بستگی خواهد داشت.
چشم‌انداز بازار مسکن شمال، انتخاب ملک مهم‌تر از انتخاب شهر
تحولات یک سال گذشته نشان می‌دهد که برای ارزیابی بازار مسکن شمال، دیگر نمی‌توان تنها به نام شهر یا میزان رشد قیمت توجه کرد.
نوع ملک، کاربری، موقعیت شهری، کیفیت ساخت، وضعیت حقوقی و میزان تقاضای واقعی، عوامل تعیین‌کننده‌تری برای سنجش جذابیت یک گزینه ملکی هستند.
آپارتمان‌های مصرفی در برخی شهرها رشد قابل‌توجهی را تجربه کرده‌اند، اما این روند به معنای تضمین ادامه افزایش قیمت نیست.
در بازار ویلا نیز رشد قیمت‌های پیشنهادی با رکود معاملات همراه شده و زمین‌های شهری دارای ظرفیت ساخت‌وساز، به‌عنوان گزینه‌ای متفاوت در محاسبات برخی سازندگان قرار گرفته‌اند.
در ماه‌های پیش رو، وضعیت قدرت خرید خانوارها، هزینه ساخت، شرایط اقتصادی و میزان عرضه و تقاضا می‌تواند مسیر هر یک از این بخش‌ها را مشخص کند.
بنابراین، تصمیم‌گیری درباره خرید یا سرمایه‌گذاری در شمال کشور نیازمند بررسی جداگانه هر ملک و پرهیز از تعمیم روند یک گروه از املاک به کل بازار است.
جمع‌بندی: بازار مسکن شمال در سال ۱۴۰۵ با سه واقعیت متفاوت روبه‌روست:
افزایش چشمگیر قیمت آپارتمان‌های مصرفی در برخی شهرها، رکود معاملاتی در بازار ویلا و توجه سازندگان به زمین‌های شهری دارای ظرفیت ساخت‌وساز.
این تفاوت‌ها نشان می‌دهد که رشد قیمت به‌تنهایی برای تشخیص رونق یا انتخاب فرصت سرمایه‌گذاری کافی نیست؛
آنچه اهمیت بیشتری دارد، تقاضای واقعی، قابلیت نقدشوندگی و تناسب قیمت ملک با توان مالی خریداران است.
