بافت فرسوده

سحر جعفریان: بافت‌هایی که در مناطق قدیمی و سنتی یک شهر، نمود آشکارتری دارند و نماهای بصری، ایمنی شهری و بروز آسیب‌های اجتماعی را تحت تأثیر مستقیم خود قرار می‌دهند. برای همین نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده در همه دوره‌های مدیریت شهری یکی از اولویت‌های برنامه‌ریزی جامع، اختصاص بودجه و طرح‌های عملیاتی بوده است. نوسازی و بهسازی پلاک‌هایی که باید ضمن حفظ هویت کالبدی و محیطی محله از سبک معماری گرفته تا ساختارهای محیط‌زیستی، میراث کلی شهر را نیز در بر بگیرند و طرح‌های جامع شهری در سایه آنها تحقق یابند. در این گزارش تلاش شده است تا ابعاد مختلف بافت‌های فرسوده در نهمین تکه از شهر تهران در گفت‌وگو با اهالی، مدیران و کارشناسان شهری بررسی شود.

زندگی زیر سقف ۱۱۳۸۲ خانه لرزان

مردم چه می‌گویند؟

مسئولان حمایت بیشتری کنند

محله شهید دستغیب یکی از محله‌های فرسوده منطقه است که روند نوسازی بافت‌های فرسوده در آن، مدتی است از شتاب افتاده است. اتفاقی که مدیران شهری آن را موقتی و قابل پیش‌بینی ذکر می‌کنند و اهالی اما نظر متفاوتی دارند. «کامران مباشر» یکی از کاسبان این محله درباره دلیل تراکم فرسودگی بناها و ساختمان‌ها در این محله می‌گوید: «این محله را می‌توان جزو محله‌های ضعیف از نظر اقتصادی و درآمدی ساکنان آن دانست.

همین قضیه مهم ارتباط مستقیمی با میزان افزایشی و تراکم بافت‌های فرسوده دارد. زمانی که شغل مناسب و درآمد خوبی نداشته باشم، به همان سقف فرسوده بالای سرم راضی می‌مانم. حتی به‌رغم اینکه در مواقع اضطراری مانند زلزله، این فرسودگی بنا، بسیار خطرآفرین است و می‌تواند خسارت‌های جبران‌ناپذیری را تحمیل کند. به گمانم مدیران باید به محله‌های این چنینی که شرایط ویژه‌ای دارند، خدمات ویژه‌ای ارائه دهند تا نوسازی شتاب بیشتری بگیرد.»

«زهرا باغی» نیز از سکنه قدیمی محله «امامزاده عبدالله» (ع) است که می‌گوید: «شرایط اقتصادی خانوارها هم اگر مساعد باشد، بعضی از این قوانین نوسازی‌های شهری سبب می‌شود، مالک به نوسازی رضایت ندهد. چراکه اگر ۶۰‌مترمربع بنا داشته باشد، آن هم در کوچه و پسکوچه‌های کم‌عرض این محله، با اجرای طرح تعریض معابر و تأمین ضروری پارکینگ، متراژ بنایش به حداقل می‌رسد. با این حساب و کتاب، بدیهی است که کسی راضی به نوسازی نمی‌شود. هم ملکش کوچک‌تر می‌شود و هم کلی باید هزینه صرف کند؛ اینکه تسهیلات نوسازی نمی‌شود؟ با این رویه نه تنها از میزان تراکم فرسودگی محله کم نمی‌شود، بلکه با گذشت زمان این فرسودگی‌ها شدت می‌گیرند.»

زندگی زیر سقف ۱۱۳۸۲ خانه لرزان

محمد رحیمی/ یکی از اعضای شورایاری

شورایاری‌ها چه می‌گویند؟  

راهکاری جایگزین طرح «تجمیع» شود

نوسازی بافت‌های فرسوده در محله‌های جنوبی شهر از سوی ساکنان و سرمایه‌گذاران با اقبال کمتری مواجه است. «محمد رحیمی» یکی از اعضای شورایاری محله «شمشیری» درباره چرایی این کم اقبالی نوسازی شهری می‌گوید: «اغلب ساکنان محله‌های جنوبی تهران مانند محله شمشیری به آپارتمان‌نشینی عادت ندارند و به همین دلیل از تجمیع پلاک‌های خود که در بیش از ۸۰‌درصد موارد ریزدانه هستند، گریزانند.

به‌گونه‌ایی که کارشناسان دفاتر توسعه محلی منطقه هم در کارگاه‌های توجیهی و آموزشی که ویژه اهالی و ساکنان بافت‌های فرسوده برگزار می‌کنند، در جلب رضایت آنها برای اجرای طرح‌های تجمیعی، چندان توفیق حاصل نمی‌کنند. این یکی از مهم‌ترین علت‌های نونوار نشدن خانه‌ها در محله شمشیری است که به گمانم باید از سوی مدیران و کارشناسان شهری به خوبی بررسی شود تا راهکارها و روش‌های جایگزین برای آنها ارائه و اجرا شود. به این‌ترتیب سرمایه‌گذاران اندکی تمایل دارند که در نوسازی واحدها و پلاک‌های اینجا سرمایه‌گذاری کنند. چراکه ریزدانه بودن و تجمیع نکردن سبب می‌شود، سودی را که انتظار دارند به دست نیاورند. نکته ضروری دیگر، نوسازی اصولی و تخصصی است که در برخی موارد رعایت نمی‌شود.

تعدادی از بناهای نوسازی شده محله پس از مدتی کوتاه دچار تخریب‌های تدریجی، از ایجاد ترک تا مشکلات مهندسی شده‌اند.» «اصغر قانع»، شورایاری محله شهید دستغیب نیز بر این باور است: «تسهیلات نوسازی بسیار محدود است. در برابر هزینه‌های سنگین نوسازی املاک و هم‌چنین نوسان بازار، تقریباً می‌توان گفت که اعطای این تسهیلات، راه به جایی نمی‌برد. باید توجه داشت که تسهیلات برای تشویق و ترغیب اهالی بر اساس بازار روز سنجیده و ارائه شود. بسته‌های تشویقی نوسازی که در حال حاضر ارائه می‌شوند، متناسب همان سال‌های نخست تدوین و تعیین آنها به شمار می‌آیند. بسته‌های تشویقی نوسازی باید بازنگری شوند تا بهترین و بیشترین کارآیی را داشته باشند.»

زندگی زیر سقف ۱۱۳۸۲ خانه لرزان

مهدی امانی، کارشناس ارشد شهرسازی و معماری

نمی‌توان نسخه واحدی برای همه محله‌ها پیچید

استانداردگرایی فرهنگی و کالبدی در طرح‌های نوسازی بافت‌های فرسوده باید به خوبی رعایت شود. «مهدی امانی»، کارشناس ارشد شهرسازی و معماری، با بیان این مطلب می‌گوید: «با توسعه شهرها و علوم مرتبط با آن، مبحث استانداردگرایی ساخت‌وسازها از مصالح ساختمانی گرفته تا طراحی بنا، به‌صورت جدی دنبال می‌شود. چراکه با رعایت این استانداردها به حفظ هویت محله و افزایش حس تعلق خاطر اهالی در آن کمک شایانی می‌شود. به‌ویژه در محله‌های قدیمی شهر که دامنه فرسودگی‌ها، هم ضریب وقوع خطرات فیزیکی را افزایش و هم سیر تعاملات اجتماعی و خاطره‌های جمعی آن محله را در وضعیت نزول قرار می‌دهد.

بنابراین مبحث استانداردگرایی و استانداردسازی از اهمیت بسزایی برخوردار است که چندین سال پیش نیز در پی ضرورت بخشی به آن، مراکزی با عنوان سنجش مصالح ساختمانی در برخی مناطق دایر که البته فعالیت آنها به مرور زمان کمرنگ شد. در حالی که خدمات مطلوب این مراکز تأثیر مثبتی در بهبود کیفیت نوسازی شهری داشت. درست بر خلاف مواردی که‌گاه این روزها شاهد هستیم، غیراستاندارد بودن نوسازی‌ها، هم فرهنگ معماری شهری را خدشه‌دار و هم اعتماد شهروندان را سلب می‌کند.

از سویی توجه به هماهنگی‌های هویتی و فرهنگی هر محله نیز از اهمیت برخوردار است که متأسفانه در سال‌های اخیر کمتر به آن توجه شده است. اتفاقی که عدم توازن بصری و هویتی را در نمای محله‌ها به وجود می‌آورد و ما نظاره‌گر یک بی‌نظمی معماری در جلوه بناها هستیم که هریک بی‌ارتباط از دیگری، آجر به آجر بالا رفته‌اند.» امانی ادامه می‌دهد: «بافت‌های فرسوده، همواره جزو معضل‌های پر دردسر برای مدیران شهری بوده‌اند که با برنامه‌ریزی صحیح و تخصصی می‌توانند به فرصت‌های طلایی برای شکوفایی اقتصادی، فرهنگی، کاهش آمار آسیب‌های اجتماعی، تقویت و ایمن‌سازی ساختمان‌های شهری تبدیل شوند. این فرصت‌های طلایی در نهایت توسعه پایدار هر محله و شهر را تضمین می‌کند. البته فراهم آمدن شرایط این نوسازی‌ها به بازوی قدرتمند دیگری با نام «مشارکت‌پذیری» شهروندان نیز احتیاج دارد که آن هم در گرو به سامان بودن وضعیت اقتصادی جامعه است.

جلب مشارکت شهروندان می‌تواند کمیت و کیفیت نوسازی در محله‌ها را ارتقا بخشد. برای این منظور توصیه می‌شود از پژوهش‌ها و مطالعات مرتبط با نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، کارشناسان و تشکیل اتاق فکر بهره‌گرفت. چراکه تفاوت‌های شهری، معماری و فرهنگی هر محله موجب می‌شود نسخه نوسازی و بهسازی منحصر به همان محله ارائه شود. نسخه‌ای که با پیروی از الگویی خاص، بهترین نمونه از نوسازی منطبق با مختصات محله را ضمن در نظر گرفتن معماری کلی شهر، ترسیم می‌کند.»

زندگی زیر سقف ۱۱۳۸۲ خانه لرزان

۷۴  درصد ابنیه در ناحیه ۲ فرسوده است.

۴ درصد ابنیه در ناحیه یک فرسوده است.

۹۴ درصد شاخص فرسودگی منطقه بدون در نظر گرفتن مساحت فرودگاه، پادگان‌ها و محدوده‌های صنعتی است.

۴۳ هزار نفر در بافت‌های فرسوده منطقه ساکن هستند.

زندگی زیر سقف ۱۱۳۸۲ خانه لرزان

تراکم فرسودگی در محله‌های منطقه (این آمار بدون احتساب معابر عمومی فرسوده است)

محله استادمعین: ۶. ۴ هکتار.

محله دکتر هوشیار: ۲۳. ۸ هکتار.

محله شهید دستغیب: ۳۵ هکتار.

محله امامزاده عبدالله(ع) : ۱۴. ۳ هکتار.

محله مهرآبادجنوبی: ۲۰ هکتار.

محله شمشیری: ۱۸ هکتار.

محله سرآسیاب: ۱۲. ۶ هکتار.

محله دکتر هوشیار با ۳۶‌درصد نوسازی در منطقه رتبه نخست را دارد.

محله شهید دستغیب با ۲۹‌درصد نوسازی پیش می‌رود.

۲۱‌درصد از بافت فرسوده محله استادمعین نوسازی شده است

زندگی زیر سقف ۱۱۳۸۲ خانه لرزان

سید علی شریفی، معاون شهرسازی و معماری شهردار منطقه ۹

رتبه هشتم مناطق فرسوده تهران از آن ماست

نهمین تکه از پایتخت با ۱۷۲ هکتار بافت فرسوده (۱۱۳۸۲ پلاک فرسوده)، جایگاه هشتم فرسوده‌ترین‌ها را در بین مناطق ۲۲ گانه تهران از آن خود کرده است. «سید علی شریفی»، معاون شهرسازی و معماری شهردار منطقه ۹، با اشاره به این مطلب می‌گوید: «یکی از مهم‌ترین معضلات منطقه ۹، بافت فرسوده است که محله «شهید دستغیب» با بیش از ۶۳‌درصد فرسودگی، رتبه نخست را به خود اختصاص داده است. رتبه‌ای که به سبب ریزدانگی پلاک‌ها، عرض نامناسب معابر و قدمت محله و ابنیه، حاصل شده است.

در مقابل، محله «استاد معین» با ۸‌درصد فرسودگی، در رتبه آخر این نمودار قرار دارد که دلیل آن نیز مساحت قابل توجه محله و جدید بودن آن مطرح شده است.» شریفی با تأکید بر اعطای تسهیلات مناسب با شرایط محله‌های کم برخوردار ادامه می‌دهد: «بخشودگی عوارض صدور پروانه ساخت‌وساز، بخشودگی عوارض پذیره تجاری در غیرراسته‌های مصوب با لحاظ شرایط ۵۰‌مترمربع، واگذاری رایگان بن‌بست‌هایی که در اثر تجمیع، کارکرد خود را از دست داده‌اند، تراکم نسبت به مساحت و عرض معبر، پارکینگ، وام ودیعه مسکن (۶۰ میلیون تومان) به ازای هر ملک با نرخ ۴‌درصد و بازپرداخت ۳۶ ماهه، وام بافت فرسوده (۵۰ میلیون تومان با نرخ ۹‌درصد و ۱۲۰ میلیون تومان با اوراق ۱۶‌درصد) به ازای هر واحد، ۱۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان، تهیه طرح معماری، پرداخت کمک هزینه انشعابات به میزان ۵۰‌درصد برای پروژه‌های پیشتاز و اولویت‌دار تجمیعی از جمله تسهیلات نوسازی در منطقه است که به آن باید پرداخت یارانه سود بانکی دوران مشارکت، کمک هزینه اجرای نمای متناسب با فرهنگ معماری و هویت محله و خدمات مهندسی را که ویژه محله‌های کم برخوردار است نیز اضافه کرد.»

معاون شهرسازی و معماری می‌افزاید: «براساس بررسی‌های انجام شده همکاران ما، علل کم اقبالی نوسازی بافت‌های فرسوده از سوی اهالی منطقه، مشکلات ورثه‌ای، اعتیاد مالک پلاک، کهولت سن، حفظ حریم خصوصی، شلوغی و مشکلات آپارتمان‌نشینی، بی‌اعتمادی به سرمایه‌گذاران و سود پایین اقتصادی، شناسایی شده است که تلاش می‌شود از طریق دفاتر توسعه محلی در نواحی مرتفع شود. برای مثال، در کنار همه تسهیلات ارائه شده که ذکر شد، معرفی سرمایه‌گذاران مطمئن و متخصص یکی از خدمات ویژه در منطقه است.» از ابتدای سال جاری تا پایان مرداد ماه، ۳۲ پروانه ساخت در ناحیه یک و ۴۰ پروانه ساخت در ناحیه ۲ صادر شده است.

همشهری آنلاین