بازار املاک / کلید حل بحران بازار مسکن

کلید حل بحران بازار مسکن

کلید حل بحران بازار مسکن

ساخت مسکن در سال‌های گذشته ۵۰ درصد کاهش یافت دریافت مالیات املاک، دولت همانند بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته بایستی با یک اهرم مالیاتی مؤثر، سوداگری در بازار مسکن را کاهش داده و بازار مسکن را به سمت مصرفی بودن هدایت کند. گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، در چند سال اخیر و با رشد مداوم نرخ اجاره و خرید مسکن، تهیه سرپناه برای تمام اقشار جامعه به‌خصوص جوانان در شرف ازدواج به رویا تبدیل شده است.

مدت زمان انتظار خانه اولی‌های تهرانی برای خرید یک مسکن ۷۵ متری به ۷۸ سال رسیده است


 البته این محاسبات بر اساس میانگین درآمد سرانه خانوار شهری (با فرض پس انداز «یک‌سوم» درآمد) و متوسط قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ انجام شده است.
 ۷۸ سال با شرط برابری نرخ تورم با افزایش حقوق و دستمزد در نظر گرفته شده است. 
 مطابق گزارش مرکز آمار با عنوان هزینه و درآمد خانوار‌های کشور در سال ۱۴۰۰، هر خانوار شهری چیزی حدود ۸۲ درصد از درآمد سالانه خود را هزینه مسکن می‌کند.
بنابراین شرط پس‌انداز یک‌سوم درآمد سرانه نیز به سختی محقق خواهد شد.

کاهش ۵۰ درصدی ساخت مسکن در سال‌های گذشته


از علل مهم افزایش نرخ خرید و اجاره مسکن در چند سال گذشته می‌توان به ناترازی عرضه و تقاضا در بازار مسکن اشاره کرد. 
بررسی آمار تعداد واحد مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی در دهه گذشته نشان از کاهش قابل توجه ساخت مسکن در سال‌های گذشته دارد.

بیشترین تعداد واحد مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی مربوط به سال ۱۳۹۲ با ۷۷۰ هزار و ۴۱۰ واحد مسکونی بوده که نسبت به سال ۱۴۰۰ بیش از ۵۰ درصد کاهش داشته است.
این در حالی است که بر اساس طرح جامع مسکن باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث شود.
 وزیر راه و شهرسازی نیز از نیاز کشور به ۱۰ میلیون واحد مسکونی سخن گفته است.

کارشناسان معتقدند هنگامی که هزینه تولید مسکن بالا و قدرت خرید کم باشد (مشابه شرایط فعلی) تمایل به تولید کاهش یافته و بازیگران بازار تمایل به فعالیت سفته‌بازی مسکن دارند.
 در واقع زمانی که سود حاصل از سفته‌بازی بالاتر از سود تولید است، میزان صدور پروانه‌های ساخت نیز و در نتیجه ساخت مسکن کاهش می‌یابد.

بر اساس اظهارات رستم قاسمی، وزیر مستعفی مسکن و شهرسازی، در حال حاضر ساخت ۱.۵ میلیون واحد مسکونی در دست اجرا قرار دارد.
موضوعی که هر چند نشان می‌دهد که دولت وضعیت بحرانی در بازار مسکن را درک کرده و به دنبال راه‌حل آن نیز رفته است، اما به نظر نمی‌رسد برای خروج بازار مسکن از حالت بحرانی کافی باشد.


رشد مداوم نرخ مسکن از سال ۱۳۹۷


فرید قدیری روزنامه‌نگار و کارشناس حوزه مسکن در مصاحبه با خبرگزاری دانشجو، با اشاره به رخداد‌های بی‌سابقه در بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون 
رویداد‌های اخیر بازار مسکن شرایط خانه‌دار شدن مصرف‌کننده واقعی را سخت‌تر کرده است.


رکود و رونق بازار مسکن در ۳۰ سال گذشته اینگونه بود که رشد قیمت حداکثر ۱ الی ۱.۵ سال طول کشیده و پس از آن بازار مسکن وارد فاز کاهشی می‌شد.
از ابتدای سال ۹۷ تا پایان ۹۹، سه سال پیاپی قیمت مسکن در کشور به ویژه تهران و شهر‌های بزرگ افزایشی بوده و به طور متوسط قیمت مسکن در تهران هر ساله ۷۰ تا ۷۵ درصد افزایش پیدا کرده است.


چرا ساخت مسکن در کشور برخلاف جهت قیمت‌‎ها کاهش یافت؟



این کارشناس مسکن با اشاره به کاهش شدید تولید مسکن در کشور میانگین ساخت مسکن کشور و تهران در ۵ سال گذشته 
تقریبا نصف سال‌های قبل شده، به عبارتی میزان تولید مسکن از تقاضای بازار کمتر بوده است.


سال ۹۷ شرایط اقتصادی کشور به دلیل تحریم‌های ظالمانه آمریکا در سایه خروج از برجام نامناسب شد
به گونه‌ای که برای مردم و سرمایه‌گذاران انتظارات تورمی شکل گرفت به این معنی که در آینده قیمت تمام کالا‌ها افزایش می‌یابد.

ورود سوداگران به بازار مسکن و کاهش قدرت خرید مردم



نقش شوک ارزی ایجاد شده در بازار مسکن در سال ۹۷، نرخ دلار ۱۷۰ درصد افزایش پیدا کرد و اثرات آن در بازار‌های دارایی نظیر مسکن به صورت انتظارات تورمی منعکس شد.
از آنجایی که ملک‌بازی در بازار مسکن هیچ هزینه‌ای برای سوداگران ندارد، سرمایه‌گذاران بخش زیادی از سرمایه خود را به بازار مسکن آورده و ملک خریدند.

املاک خریداری شده بدون استفاده و به صورت خانه‌های خالی در بازار مسکن منجمد شد 
به عبارتی عرضه در بازار مسکن افت پیدا کرد و به دنبال آن قیمت مسکن افزایش یافت.
 به همین صورت قدرت خرید خانه اولی‌ها از بازار مسکن از بین رفت و در نهایت باعث شکل‌گیری رکود در بازار مسکن شد.

وی تصریح کرد: زمانی که خریداران بازار مسکن کاهش پیدا کنند، سازندگان مسکن هم فعالیت خود را کمتر خواهند کرد.
به همین ترتیب دومینوی آسیب به بازار مسکن رخ می‌دهد. 
در حال حاضر قیمت بازار مسکن بسیار نامتعارف شده به گونه‌ای که افراد معمولی قادر به خرید خانه نیستند و همین امر باعث فشار به بازار اجاره شده است.


مالیات بر خانه‌های خالی در دنیا منسوخ شده



مالیات بر خانه‌های خالی در دنیا منسوخ شده و قابلیت دریافت ندارد به شکلی که هر بار تلاش دولت در این باره ناموفق بوده است. 
در بسیاری از کشور‌ها از اهرم مالیاتی مؤثری در بازار مسکن استفاده می‌شود که اجرای آن توسط دولت، سوداگری مسکن در کشور را هزینه‌زا خواهد کرد.

در بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته، مالیات سالانه بر املاک یا دارایی امتحان شده و به صورت سپری در برابر ملک‎بازی سرمایه گذاران درآمده است.
 این کشور‌ها از همین طریق از اینکه افراد چندین خانه خریده و بدون استفاده در بازار رها کنند، جلوگیری می‌کنند.


دریافت مالیات املاک، کلید حل بحران مسکن


قدیری با بیان اینکه افراد حق هرگونه فعالیت اقتصادی و خرید خانه را دارند، ولی هزینه آن را هم باید پرداخت کنند
: وقتی افراد مجبور شوند سالانه درصدی از قیمت ملک را به دولت مالیات دهند، به صورت خوردکار خانه‌های خریداری شده وارد بازار می‌شود تا با درآمد حاصل از اجاره، بخشی از مالیات را پرداخت کند.
به این شکل هم افراد به نیت سرمایه‌گذاری خود می‌رسند هم بازار مسکن از آن خانه محروم نمی‌شود.

این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه نیت دولت فعلی، حل نابسامانی بازار مسکن است.
همین امروز هم برای حل مسئله مسکن دیر نیست و درصورتیکه دولت و مجلس دست در دست یکدیگر مسکن را از کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی سوق دهد، بازار مسکن نجات پیدا می‌کند.
 البته مالیات بر املاک به ازای خانه دوم به بعد و معادل درصدی از ملک محاسبه می‌شود و نرخ مالیات در آمریکا و اروپا بین ۳/۰ تا ۱.۵ درصد است.

به گزارش دانشجو، فارغ از ضرورت سیاست گذاری مناسب در راستای کنترل نرخ تورم، اعمال قوانین مالیاتی کارآمد و نظارت بر اجرای آن می‌تواند.
 حاشیه سود سوداگران بازار مسکن را کاهش داده و عرضه مسکن افزایش یابد.
 این اقدامات می‌تواند موجب بهبود نسبی وضعیت قیمت‌ها در حوزه مسکن، به عنوان اصلی‌ترین بخش سبد هزینه‌ای خانوار‌ها شود.

  • کشف شهر مسکونی ۱۸۰۰ ساله در مصر

    کشف شهر مسکونی ۱۸۰۰ ساله در مصر

    یک شهر کامل یک هزار و ۸۰۰ ساله متعلق به دوران رومی را در قلب شهر «اقصر» واقع در کشور مصر کشف کردند. باستان‌شناسان مصری اعلام کردند که یک شهر مسکونی کامل دوره رومی را در شهر «اقصر» کشف کرده‌اند. به گفته «مصطفی وزیری»، دبیر شورای عالی آثار باستانی مصر، قدمت این شهر که اخیرا کشف شده است به قرن دوم و سوم میلادی بازمی‌گردد و قدیمی‌ترین و مهم‌ترین شهری است که تاکنون در کرانه شرقی «اقصر» کشف شده است.

  • فروش عمارت 12میلیون دلاری بریتنی اسپیرز!

    فروش عمارت 12میلیون دلاری بریتنی...

    بریتنی اسپیرز عمارتی که تنها پس از 6 ماه از خرید عمارت 12میلیون دلاری خود، آن را برای فروش گذاشته است! او تصمیم دارد تا عمارت خود به ارزش 12 میلیون دلار را بفروشد، با این حال این ملک برای فروش عمومی در بازار قرار نگرفته است. وی به شدت مراقب حریم خصوصی خود است. این خواننده مشهور تنها 6 ماه پس از خرید عمارتی به ارزش 6 میلیون دلار قصد فروش آن را دارد.

  • مالیات خانه ها در سال جدید

    مالیات خانه ها در سال جدید

    یکی از مواردی که در لایحه بودجه سال ۱۴۰۲ دستخوش تغییراتی شده شرایط پرداخت مالیات خانه ها است. افزایش صد درصدی قیمت مسکن موجب شد که ارزش خانه‌های مشمول مالیات هم افزایشی ۱۰۰ درصدی را تجربه کنند. برای دسترسی سریع‌تر به اخبار داغ مالیات، اینستاگرام کاماپرس را دنبال کنید. از اینجا وارد شوید. لایحه بودجه ۱۴۰۲ در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسیده و حالا می‌توان صورت‌بندی مالی سال ۱۴۰۲ را کم و بیش ترسیم کرد.

  • مسکن سازی وین الگویی برای کل شهرهای دنیا

    مسکن سازی وین الگویی برای کل شهرهای...

    در حالی که وضعیت مسکن در کل دنیا به معضلی اساسی تبدیل شده است، برخی از کشورهای توسعه یافته مانند اتریش به سراغ طرح های خاصی رفته اند که دسترسی شهروندان خود به مسکن های باکیفیت را افزایش بدهند. در حال حاضر بیش از ۶۰ درصد اتریشی ها در خانه های مناسب و مطلوب زندگی می کنند. پایتخت این کشور یعنی وین، از سوی اکونومیست زیست پذیرترین شهر جهان لقب گرفته است. اما چه امتیازات و امکاناتی باعث شده است که این شهر، بهترین محل سکونت در کل دنیا باشد.

  • کم کاری در اجرای پروژه مسکن ملی

    کم کاری در اجرای پروژه مسکن ملی

    بیرجند_ استاندار خراسان جنوبی بر حساس و کلیدی بودن اجرای طرح نهضت ملی مسکن برای دولت سیزدهم تاکید کرد و گفت: کم کاری مدیران استان در اجرای این پروژه پذیرفتنی نیست. جواد قناعت امشب در شورای مسکن خراسان جنوبی با تبریک حلول ماه رجب و میلاد امام محمد باقر (ع) و دهه مبارک مبارک فجر گفت: تاکنون هر دولتی علاوه برنامه‌های اصلی خود شعارهای محوری داشته که یکی از شعارهای محوری دولت سیزدهم تأمین مسکن برای افراد متوسط جامعه است

  • فرصت ۱۵ روزه واریز اولیه مسکن

    فرصت ۱۵ روزه واریز اولیه مسکن

    ساری- حسینی پور، استاندار مازندران با اشاره به این که شمار زیادی از متقاضیان مسکن ملی آورده اولیه را واریز نکردند، فرصت ۱۵ روزه برای پرداخت تعیین کرد. بنا نداریم حتی یک نفر از متقاضیان مسکن ملی را حذف کنیم افراد زیادی برای پروژه مسکن ملی ثبت نام کردند ولی شمار زیادی از متقاضیان واجد شرایط تاکنون نسبت به واریز آورده اولیه اقدام نکردند.

  • معاملات ملکی در کدام مناطق تهران رشد کرد؟

    معاملات ملکی در کدام مناطق تهران رشد...

    هرچند قیمت مسکن افزایش قابل ملاحظه ای داشته است اما این موضوع منجر به رکود مسکن نشده و حجم معاملات نیز افزایش قابل توجهی داشته است. افزایش قیمت مسکن ادامه دارد، اما تعداد معاملات ثبت شده در بازار مسکن هم افزایش داشته است. سه منطقه تهران بیش از ۵۰ درصد افزایش معامله داشته اند. در عین حال منطقه ۵ با وجود آنکه ۱۸ درصد افزایش رشد معامله داشته است هم چنان پرمعامله ترین منطقه تهران بوده است. مناطق کناری این منطقه که قیمت مناسب تری نیز دارند هم رشد خوبی را تجربه کردند که از جمله منطقه ۲۲ و ۲۱ هستند.

  • افزایش فروش مسکن به اتباع خارجی در ترکیه

    افزایش فروش مسکن به اتباع خارجی در...

    براساس آمار سازمان آمار ترکیه، در سال گذشته ۶۷ هزار و ۴۹۰ باب خانه در سراسر ترکیه به اتباع خارجی فروخته شد. تعداد خانه های خریداری شده توسط اتباع خارجی در سال ۲۰۲۲ نسبت به سال قبل آن ۱۵.۲ درصد افزایش داشت. فروش مسکن به اتباع خارجی در دسامبر ۲۰۲۲ با کاهش ۱۸.۶ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل به ۶ هزار و ۳۸۶ باب رسید.

  • راه اندازی بورس مسکن

    راه اندازی بورس مسکن

    موضوع بورس مسکن در سال های اخیر توسط شهرداری، وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس مطرح شده اما تا امروز به سرانجام نرسیده است؛ طبق این طرح افراد می توانند به متراژی که توانایی پرداخت قیمت آن را دارند "یونیت" (واحدی از متراژ منزل) خریداری کنند و بعد از چند سال امکان مالکیت واحد را فراهم آورند. حالا به تازگی شهردار تهران خبر داده که نرم افزار بورس مسکن آماده شده و باید به بازار سرمایه بپیوندد؛ ‌موضوعی که دوباره خرید متری خانه را به کانون توجه بازگرداند.

  • بررسی وضعیت مشاورین املاک

    بررسی وضعیت مشاورین املاک

    لزوم شناسایی عوامل تاثیرگذار بر افزایش قیمت مسکن و زمین رئیس سازمان صنعت، معدن و تجارت استان زنجان با تاکید بر بازرسی از یک هزار و ۴۳ واحد مشاوره املاک در زنجان تا پایان هفته گفت: این بازرسی با هدف بررسی وضعیت پروانه کسب و نحوه فعالیت آن‌ها انجام می‌شود. مجید گلشنی رئیس سازمان صمت استان زنجان با اعضای هیات رئیسه اتحادیه مشاورین املاک دیدار کرد.

  • کاهش کیفیت مسکن در تهران

    کاهش کیفیت مسکن در تهران

    اخیراً سخنگوی شهرداری تهران صدور مجوز برای خانه‌هایی با متراژ 25 متر را تکذیب کرد و حداقل متراژ برای صدور مجوز را 35 متر دانست. اما ساخت خانه های 35 متری برای تامین رفاه یک خانواده مناسب است؟ ساخت خانه های 35 متری منجر به کاهش کیفیت بخش مسکن در تهران شده است. در حالی که افزایش هزینه‌های زندگی و کمبود زمین در کشورهای مختلف جهان باعث شده مردم به خرید و یا اجاره خانه‌هایی کوچک‌متراژ رو بیاورند.

  • خریداران مسکن در  سال نو

    خریداران مسکن در سال نو

    به نظر می‌رسد در ماه آینده بستر لازم برای افزایش حجم معاملات با توجه به تنوع عرضه فراهم است. به گزارش نبض بازار، بازار مسکن امسال خیلی زود به استقبال شب عید رفته است و پایتخت در ایام منتهی به بهمن‌ماه با افزایش حجم عرضه روبه‌رو شده و به نظر می‌رسد در ماه آینده بستر لازم برای افزایش حجم معاملات با توجه به تنوع عرضه فراهم است.

  • واحدهای ویلایی به واحدهای کوچک

    واحدهای ویلایی به واحدهای کوچک

    واحدهای ویلایی که جایگزین واحدهای کوچک متراژ می‌شوند در حالی که پیش از این برای بهبود و افزایش تعداد واحدهای مسکونی در بازار مسکن وعده ساخت واحدهای کوچک متراژ داده شده در حال حاضر طرح بلندپروازانه ساخت واحدهای بزرگ متراژ و ویلایی از سوی دولت مطرح شده است.

  •  مالیات بر عایدی سرمایه

    مالیات بر عایدی سرمایه

    کارشناس امور مالیاتی: مالیات بر عایدی سرمایه، مانعی برای پرش قیمت در بازارهای مالی است کارشناس امور مالیاتی گفت: طرح مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند مانعی برای پرش قیمت در چهار بازار مسکن، خودرو، طلا و سکه و ارز باشد.

  •  بازار نایاب اجاره نقلی‌‌‌ها

    بازار نایاب اجاره نقلی‌‌‌ها

    یک علت دیگر این موضوع به نسبت کمتر ساخت آپارتمان ریزمتراژ در مقایسه با سهم واحدهای با مساحت‌‌‌های بالاتر مربوط می‌شود که باعث شده است همواره عرضه واحد ریزمتراژ کمتر از عرضه واحدهای با مساحت بیشتر باشد. فایل اجاره آپارتمان نوساز در بازار اجاره واحدهای مسکونی نقلی و ریزمتراژ نایاب شد. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌‌‌ترین وضعیت بازار اجاره آپارتمان‌‌‌های ریزمتراژ و نقلی (واحدهای مسکونی با متراژ تا ۶۰ مترمربع) نشان‌دهنده آن است

  • تحویل واحد های مسکونی  تا پایان مهر

    تحویل واحد های مسکونی تا پایان مهر

    تحویل هشت هزار واحد مسکونی مهر تا پایان امسال به متقاضیان رئیس هیات مدیره شرکت عمران شهر جدید پردیس گفت: هشت هزار واحد مسکونی مهر تا پایان امسال به متقاضیان تحویل می‌شود و ۲۲ هزار واحد هم تا بهار و و تابستان ۱۴۰۲ تکمیل می‌شود.

  • آرزوی خرید خانه

    آرزوی خرید خانه

    آن‌گونه که ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده، شاخص طول دوره انتظار برای خرید خانه در ایران از 15 سال به 34 سال رسیده است. در حالی که در بیشتر کشورهای دنیا زیر 10 سال است. از آنجا که بر اساس نرم‌های جهانی، طول دوره انتظار برای خرید خانه بیش از 10 سال، غیر طبیعی و ناهنجار به شمار می‌رود. همین اعداد 15 یا 34 سال خود گواه وضعیت وخیم سرپناه در کشور به شمار می‌رود.

  • تاثیر آهسته و پیوسته دلار بر بازار مسکن

    تاثیر آهسته و پیوسته دلار بر بازار مسکن

    تورم و قیمت دلار همیشه به عنوان عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن شناخته می‌شوند اما سوال این است که دلار با چه سرعتی بر بازار مسکن اثر می‌گذارد و حالا که دلار مجددا صعودی شده، می‌تواند موج افزایشی جدیدی را در بازار مسکن رقم بزند؟ به صورت سنتی این باور وجود دارد که قیمت دلار و بازار مسکن ارتباط نزدیکی با هم دارند. به این صورت که با افزایش قیمت دلار، قیمت مسکن نیز در مسیر صعودی قرار می‌گیرد.

  • چرا خانه های دولتی جذابیت ندارند؟؟

    چرا خانه های دولتی جذابیت ندارند؟؟

    را خانه های دولتی در شهر های جدید نصف قیمت پروژه های خصوصی هستند اما باز هم جذابیت ندارند؟ با وجود تفاوت قیمت آشکار پروژه های دولتی در شهر های جدید و خانه ‌ها و آپارتمانها شخصی ساز اما باز هم این پروژه ها برای مردم جذابیت چندانی ندارند. به گزارش نبض بازار، مسکن یکی از نیازهای اصلی خانوار ایرانی به ویژه در کلانشهر هاست اما با این وجود در شهرهای حومه ، پروژه های دولتی آنگونه که باید مورد استقبال قرار نگرفته است.

  • فروش خانه هم وارد بورس می شود؟

    فروش خانه هم وارد بورس می شود؟

    هر برگ از اوراق مسکن سال جاری، از یک هفته قبل ۱۰۸ هزار تومان آغاز شده و امروز این اوراق به ۱٬۲۳۲٬۰۰۱ هزار ریال رسیده است. آخرین وضعیت قیمت ارواق مسکن (تسه) سال گذشته فروردین ماه به ۱.۲۴۰.۰۰۰ هزار ریال و در اردیبهشت ماه ۱.۲۰۰.۷۰۰ هزار ریال و در خرداد ماه ۱.۲۴۰.۱۰۰ هزار ریال بود و این اوراق در دی ماه سال گذشته نیز با قیمت ۱.۲۰۰.۰۰۰ هزار تومان معامله می‌شد و در سال جاری با قیمت ۱٬۲۳۲٬۰۰۱ معامله شده است.

  • ضرورت اخذ شناسنامه فنی ساختمان

    ضرورت اخذ شناسنامه فنی ساختمان

    هنگام خرید آپارتمان معاون شهرسازی و معماری شهردار تبریز بر لزوم دریافت شناسنامه فنی ساختمان توسط خریداران در هنگام پیش فروش آپارتمان تاکید کرد. محمد عزتی با اشاره به اهمیت صدور شناسنامه فنی ساختمان در کاهش تخلفات ساختمانی اظهار کرد: