بازار املاک / کالبدشکافی تسهیلات مسکن؛ چرا وام‌های مسکن جذاب نیست؟

کالبدشکافی تسهیلات مسکن؛ چرا وام‌های مسکن جذاب نیست؟

کالبدشکافی تسهیلات مسکن؛ چرا وام‌های مسکن جذاب نیست؟

بازار متشنج مسکن، تقاضای مصرفی را کاهش داده و تمام راه‌ها را برای خانه‌دارشدن بسته است؛ در این شرایط، تسهیلات خرید مسکن با همان ایراد‌های قبلی ازجمله دوره بازپرداخت کم و مبلغ اقساط بالا، افزایش پیدا کرده است.

 بازار متشنج مسکن، تقاضای مصرفی را به گوشه رینگ برده و تمام راه‌ها را برای خانه‌دارشدن بسته است؛ در این شرایط، تسهیلات خرید مسکن با همان ایراد‌های قبلی ازجمله دوره بازپرداخت کم و مبلغ اقساط بالا، افزایش پیدا کرده. به باور کارشناسان این نوع وام در بهترین حالت می‌تواند به تقاضای سرمایه‌گذاری کمک کند.

در هفته گذشته، ۲ خبر تسهیلاتی برای وام مسکن جوانان و وام با استفاده از اوراق حق تقدم منتشر شد که واکنش‌های متناقضی در جامعه، بازار و فضای مجازی به همراه داشت. پایین بودن قدرت خرید این تسهیلات نسبت به واقعیت‌های بازار مسکن و همچنین نبود تناسب میان اقساط آن‌ها با توان مالی طبقه متوسط و متقاضیان مصرفی، اصلی‌ترین نقد‌هایی است که به این تسهیلات وارد می‌شود.

وام‌های بی‌مصرف

پس از اعلام افزایش وام صندوق مسکن جوانان به یک میلیارد تومان، با شرط ۱۵ سال سپرده‌گذاری، این بار با ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار به شعب بانک عامل مسکن، سقف مبلغ وام با استفاده از اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) نیز ۲ برابر شد و مبلغ آن در تهران به ۲۰۰ میلیون تومان برای هر نفر رسید. همزمان تسهیلات جعاله مسکن با سررسید ۵ ساله نیز از ۴۰ میلیون به ۸۰ میلیون تومان افزایش یافت تا یک زوج تهرانی برای خرید یک آپارتمان با عمر کمتر از ۲۰ سال بتوانند ۴۸۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند؛ نکته قابل‌توجه اینجاست که فعلا در شهر تهران، میانگین قیمت رهن یک آپارتمان ۷۵ متری معادل مبلغی است که به‌عنوان وام خرید مسکن اعطا می‌شود و همین مسئله باعث شده تمهیدات تسهیلاتی بانک مرکزی و بانک عامل مسکن دستاویز شوخی و طنز در فضای مجازی قرار بگیرد؛ زیرا طبقه متوسط کاملا مطمئن است که با کمک این تسهیلات نمی‌تواند سرپناهی تهیه کند و حتی درصورت موفقیت در این کار، قادر به پرداخت اقساط ماهانه آن نخواهد بود که ۲ برابر حداقل دستمزد کارگری است.

کالبدشکافی تسهیلات مسکن

هفته گذشته بانک مسکن اعلام کرد تسهیلات اعطایی در قالب صندوق مسکن جوانان به‌شرط ۱۵ سال سپرده‌گذاری به یک میلیارد تومان (برای شهر تهران) افزایش پیدا کرده و تهرانی‌هایی که از امسال طبق دستورالعمل ابلاغی در این صندوق سپرده‌گذاری کنند، در سال ۱۴۱۵ حداکثر یک‌میلیارد تومان وام با سود ۶ درصد می‌گیرند. جدا از اینکه در سازوکار صندوق مسکن جوانان، بانک عامل از محل عملیات بانکی با سپرده قرض‌الحسنه مشتری، حداقل معادل یک‌چهارم کل تسهیلات نهایی سود به جیب می‌زند، نکته قابل‌تأمل اینجاست که با وضع تورمی اقتصاد ایران و جهش‌های متوالی قیمت مسکن، قدرت خرید تسهیلات یک‌میلیاردی در سال ۱۴۱۵ معادل قیمت ۲ مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران خواهد بود. بر این اساس، کارآمدترین تسهیلات خرید مسکن در ایران، همان استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) است که با نرخ سود اسمی ۱۷.۵ درصد و با نرخ سواد واقعی بالای ۲۲ درصد پرداخت می‌شود. سقف مبلغ این تسهیلات در ابلاغیه جدید بانک مرکزی، به ۲ برابر افزایش یافته و در شهر تهران از ۱۰۰ میلیون تومان برای هر نفر به ۲۰۰ میلیون تومان برای هر نفر رسیده است.

در این وضعیت یک زوج تهرانی می‌توانند با خرید ۸۰۰ برگه از اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) از فرابورس ایران که قیمت روز آن به ۵۰ میلیون تومان می‌رسد، ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن دریافت کند. این تسهیلات با نرخ اسمی ۱۷.۵ درصد و با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله پرداخت می‌شود، اما با احتساب خرید ۵۰ میلیون تومان اوراق حق تقدم، نرخ بهره واقعی آن به بالای ۲۲ درصد خواهد رسید.

اقساط این تسهیلات با روش ساده ۶ میلیون‌و ۶۶۱ هزار تومان و مجموع بازپرداخت آن ۹۵۹ میلیون تومان است که ۵۵۹ میلیون تومان از آن بهره محسوب می‌شود. در روش پلکانی نیز اقساط پرداختی در سال اول ماهانه ۵ میلیون‌و ۹۷۰ هزار تومان است و هر سال ۳ درصد به آن اضافه خواهد شد که رقم اقساط ماهانه در سال دوازدهم را به ۸ میلیون‌و ۲۶۲ هزار تومان می‌رساند.

در روش پلکانی، مجموع بازپرداخت وام یک میلیارد و ۱۶ میلیون تومان است که ۶۱۶ میلیون تومان از آن بهره بانکی محسوب می‌شود. همچنین وام جعاله مسکن در ابلاغیه جدید از ۴۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان رسیده که اگر همچنان نیمی از این مبلغ بدون نیاز به اوراق از منابع داخلی بانک مسکن پرداخت شود، متقاضیان باید برای ۴۰ میلیون تومان از این تسهیلات ۸۰ برگه اوراق حق تقدم به ارزش ۵ میلیون تومان خریداری کنند. این تسهیلات ۵ ساله و با نرخ ۱۷.۵ درصد پرداخت می‌شود و متقاضی در ازای دریافت آن باید ۶۰ قسط ۲ میلیون‌و ۹ هزار تومانی بپردازد. کل بازپرداخت این تسهیلات در ۵ سال به ۱۲۰ میلیون تومان می‌رسد که ۴۰ میلیون تومان از آن بهره بانکی است.

با این تفاصیل، یک متقاضی خرید مسکن در شهر تهران در ازای دریافت ۴۸۰ میلیون تومان خرید مسکن و جعاله، باید در ۵ سال نخست ۸ میلیون‌و ۶۶۱ هزار تومان در‌ماه و در ۷ سال بعدی ۶ میلیون‌و ۶۶۱ هزار تومان قسط بپردازد؛ این در حالی است که حداقل مزد و مزایای مصوب قانون کار در سال ۱۴۰۰ برای یک خانوار ۴ نفره کارگری ۴ میلیون‌و ۲۰۰ هزار تومان است و این خانوار برای دریافت چنین تسهیلاتی باید در ۵ سال نخست بیش از ۲ برابر حداقل حقوق کار را صرف بازپرداخت تسهیلات مسکن خود کند.

جامعه هدف وام خرید مسکن

مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در اقتصاد ایران، همواره از تغییرات قیمت دلار و ارزش جایگزینی تبعیت می‌کند و متقاضیان مسکن مصرفی در دهک‌های متوسط رو به پایین جامعه که بخش عمده درآمد آن‌ها ریالی است، هرگز نمی‌توانند توان مالی خود را همپای رشد قیمت ارز، نهاده‌های ساختمانی و مسکن افزایش دهند. نتیجه این معادله کاملا مشخص است و بازتاب آن را می‌توان در افزایش سالانه ۷ درصدی دوره انتظار مسکن در ۳۰ سال اخیر مشاهده کرد.

در این وضعیت، تنها راهکاری که می‌تواند به خانه‌دار شدن طبقه متوسط و حتی اقشار کم‌درآمد در بافت‌های شهری (و نه مناطق حومه‌ای و مسکن‌های بیابانی) منجر شود، تأمین مالی ۸۰ درصد ارزش مسکن برای یک دوره بلندمدت است که در همه کشور‌های توسعه‌یافته با موفقیت اجرا شده، اما در ایران به‌دلیل ذات تورمی اقتصاد، هرگز قابل‌اجرا نبوده است. در حقیقت حل مشکل کمبود مسکن از طریق اجرای این سیاست، نیازمند اصلاحات ساختاری در اقتصاد و مهار نرخ تورم در محدوده تک‌رقمی است. به‌عبارت‌دیگر، همین فضای تورمی اقتصاد باعث شده که بانک‌ها هیچ تمایلی به پرداخت تسهیلات بلندمدت به خریداران مسکن نداشته باشند.

نگاه کارشناسی

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: در سیاستگذاری برای پرداخت تسهیلات مسکن باید این واقعیت مدنظر قرار بگیرد که جامعه هدف این تسهیلات، طبقه متوسط و با حقوق چند میلیون تومانی است و این تسهیلات ضمن اینکه باید قدرت خرید آن‌ها را در بازار مسکن افزایش دهد، باید اقساطی متناسب با توان مالی متقاضیان داشته باشد، در غیراین صورت کمکی به خانه‌دار‌شدن طبقه متوسط نمی‌کند.

مصطفی‌قلی خسروی، می‌افزاید: کشور‌هایی که واقعا به‌دنبال رفع نیاز مسکن طبقه متوسط بوده‌اند، تسهیلات کلان با نرخ بهره پایین و دوره بازپرداخت طولانی به متقاضیان می‌پردازند، اما در ایران به‌دلیل سرعت شدید تورم و کاهش ارزش پول ملی، نه‌تن‌ها بانک‌ها از پرداخت وام بلندمدت مسکن فراری هستند، بلکه بانک تخصصی مسکن نیز به این کار تمایلی ندارد.

به عقیده او، وام ۴۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم، نمی‌تواند به کارگران و کارمندان کمک کند، زیرا رقم اقساط آن گاهی از کل حقوق ماهانه آن‌ها بیشتر است.

قدرت خرید وام جدید

در شرایط فعلی قیمت یک آپارتمان ۷۵ متری ۱۵ ساله با قیمت میانگین شهر تهران ۲.۳ میلیارد تومان است و تسهیلات ۴۸۰ میلیون تومانی (خرید مسکن و جعاله) که با کسر ۵۵ میلیون تومان هزینه خرید اوراق، ۴۲۵ میلیون تومان از آن باقی می‌ماند، فقط ۱۸.۵ درصد از ارزش آن را پوشش می‌دهد.

این آمار‌ها نشان می‌دهد جدا از اینکه اقساط ۶.۵ تا ۸.۵ میلیون تومانی این تسهیلات فراتر از قدرت خرید یک خانوار طبقه متوسط تهرانی است، باز هم دریافت این تسهیلات نمی‌تواند قدرت خرید این خانوار را به‌اندازه‌ای افزایش دهد که با اتکا به سرمایه و پس انداز خود به خرید یک آپارتمان ۷۵ متری اقدام کند. بر این اساس، تسهیلات ۴۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن و جعاله، در بهترین حالت قادر است کمک‌حال کسانی باشد که می‌خواهند به‌عنوان سرمایه‌گذار وارد بازار مسکن شوند و البته قدرت بازپرداخت اقساط سنگین آن را نیز دارند.

 روزنامه همشهری 

  • آیا دارایی های پاسارگاد از کیفیت برخوردار هستند؟

    آیا دارایی های پاسارگاد از کیفیت...

    بانک پاسارگاد املاک تملیکی اش را ۲۰۰۰ میلیارد تومان حساب کرد بانک پاسارگاد بیش از هزار و ۱۱۸ واحد مسکونی، تجاری و زمین را تحت تملیک خود درآورده که در اموال تملیکی بسیاری از آنها در مرحله رسیدگی است و در اموال بانک نیز بیش از ۱۰۰ مورد فاقد سند ویا سرقفلی است.

  • صاحبخانه شدن در منطقه امین حضور تهران چقدر خرج دارد

    صاحبخانه شدن در منطقه امین حضور تهران...

    صاحبخانه شدن در منطقه امین حضور تهران چقدر خرج دارد؟هر متر مربع یک دستگاه واحد مسکونی ۹۴ متری، با عمر بنای ۴ سال، واقع در منطقه امین حضور تهران، خیابان نیک دامغانی به مبلغ ۱۴ میلیون تومان در بازار به فروش می‌رسد.

  • وقوع انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع مسکونی در سوئد

    وقوع انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع...

    انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع مسکونی در گوتنبرگ سوئد به زخمی شدن ۲۵ تن انجامید.

  • چهار گروهی که با قانون جدید صاحب خانه می شوند

    چهار گروهی که با قانون جدید صاحب خانه...

    آخرین وضعیت تسهیلات مسکن محمود زاده معاون وزیر مسکن و شهرسازی گفت: استفاده نکردن از تسهیلات دولتی در حوزه مسکن از اول انقلاب، نداشتن مالکیت شخصی، متاهل بودن و حداقل ۵ سال سکونت در شهری که تقاضا دارند از شرایط واگذاری مسکن در قانون جدید است.

  • شرایط استفاده از طرح جهش تولید مسکن

    شرایط استفاده از طرح جهش تولید مسکن

    محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی شب گذشته با حضور در شبکه خبر به تشریح جزئیات قانون جهش تولید و تامین مسکن پرداخت و گفت: قانون جهش تولید مسکن قانون مساله محور است

  • برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی را به دیزل ژنراتور مجهز کنید

    برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی را به دیزل...

    آذربایجان شرقی مدیرعامل شرکت توزیع نیروی برق تبریز بر الزام نصب دیزل ژنراتور در برج‌ها، مجتمع‌های مسکونی و ساختمان‌های بلند مرتبه تاکید کرد.

  •  یارانه، حقوق بازنشستگی و اجاره، بیشترین منبع درآمد خانوارها

    یارانه، حقوق بازنشستگی و اجاره،...

    نتایج بررسی ها نشان می دهد که بیشترین سهم منابع درآمدی خانوارهای شهری و روستایی در سال گذشته از محل یارانه ها، حقوق بازنشستگی و اجاره مسکن شخصی بوده است.

  • نوسازی تمامی واحد‌های مسکونی روستای دهگاه بروجرد

    نوسازی تمامی واحد‌های مسکونی روستای...

    رئیس بنیاد مسکن انقلاب: تمامی واحد‌های مسکونی روستای دهگاه بروجرد نوسازی می‌شوند

  • ایرانی‌ها چند خانه در ترکیه خریدند؟

    ایرانی‌ها چند خانه در ترکیه خریدند؟

    خرید مسکن توسط ایرانی‌ها در ترکیه نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۱ درصد افزایش داشته است.

  • وام 480 میلیونی برای مردم کمرشکن است

    وام 480 میلیونی برای مردم کمرشکن است

    عضو کمیسون عمران مجلس گفت: عمده افراد فاقد مسکن از اقشار کم درآمد کارگر و کارمند هستند که حقوق آنها کفاف پرداخت اقساط این وام را نمی‌دهد.

  • شاه‌کلید خانه‌دار شدن مردم در دستان بانک‌ها

    شاه‌کلید خانه‌دار شدن مردم در دستان...

    در حال حاضر بخشی از سرمایه بانک‌ها، خانه‌های خالی است که از همین راه به‌دست آمده که بانک‌ها با افزایش قیمت مسکن از عرضه آن خودداری می‌کنند.

  • پیش بینی بسیار تلخ از بازار اجاره مسکن

    پیش بینی بسیار تلخ از بازار اجاره مسکن

    این روز‌ها بازار اجاره‌بها با افزایش بهای شدیدی روبرو است و راهکاری‌هایی نظیر پرداخت وام ودیعه مسکن نیز نتوانسته گره‌ای از مستاجران باز کند، در چنین شرایطی بسیاری از افراد مجبور به مهاجرت به حاشیه کلان‌شهر‌ها بخصوص تهران شده‌اند.

  • میلگرد ارزان شد/مردم منتظر کاهش قیمت مسکن باشند؟

    میلگرد ارزان شد/مردم منتظر کاهش قیمت...

    -دولت وعده کاهش قیمت سیمان را داده و میلگرد هم کمی ارزان شده است. دبیر انجمن انبوه‌سازان می‌گوید اگر قیمت مصالح ساختمانی بیشتر نشود و ثبات قیمتی ادامه داشته باشد، مسکن در ادامه سال گران نمی‌شود. اما مردم منتظر کاهش قیمت مسکن نباشند.

  • جدیدترین قیمت مسکن در مناطق مختلف پایتخت

    جدیدترین قیمت مسکن در مناطق مختلف...

    بررسی قیمت روز آپارتمان‌ها در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد برای خرید آپارتمان در مناطق مختلف بسته به متراژ و سال ساخت باید هزینه‌های مختلفی پرداخت کرد.

  • آخرین قیمت خرید مسکن سه‌شنبه ۳۰ شهریور

    آخرین قیمت خرید مسکن سه‌شنبه ۳۰ شهریور

    در این مطلب به آخرین قیمت خرید مسکن در روز سه شنبه ۳۰ شهریور پرداخته‌ایم.

  • قانون جهش تولید و تأمین مسکن؛ زمینه‌ساز حرکت لوکوموتیو اقتصاد کشور

    قانون جهش تولید و تأمین مسکن؛ زمینه‌ساز...

    بر اساس ماده یک قانون جهش تولید مسکن، دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات طرح جامع مسکن، در مناطق شهری و روستایی تأمین کند.

  • بازار مسکن در همدان؛ از گرانی تا رکود

    بازار مسکن در همدان؛ از گرانی تا رکود

    وضعیت گرانی مسکن در همدان به داستانی دنباله‌دار تبدیل شده و از حدود چهار سال گذشته استارت افزایش بی مهابای قیمت مسکن در همدان زده شد و تا به امروز ادامه دارد. قیمت‌های عجیب و غریب و به دور از واقعیت مسکن در نقاط مختلف همدان گواه این است که این قیمت‌گذاری‌ها به صورت دلخواه مالکان و کارشناسی نشده گذاشته شده است.

  •  شهروندان از قدرت خرید خانه و وام مسکن می‌گویند

    شهروندان از قدرت خرید خانه و وام مسکن...

    در سال‌های اخیر با افزایش سرسام آور قیمت مسکن بسیاری از مردم قدرت خرید خود را از دست داده‌اند؛ به طوری که به گفته کارشناسان ۹۵ درصد متقاضیان توانایی خرید مسکن ۵۰ متری در شهرهای بزرگ را ندارند. این نشان‌دهنده تورم موجود در بازار مسکن است.

  • قیمت مسکن در تهران بیشتر از اروپا

    قیمت مسکن در تهران بیشتر از اروپا

    یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه قیمت خانه در تهران با برخی شهرهای اروپایی برابری می کند و بعضا بیشتر شده است گفت: از سال ۹۰ به بعد دچار رکود ساخت و ساز شدیم که نتیجه آن به شکل رشد لجام گسیخته قیمت مسکن بروز پیدا کرد.

  • رشد قیمت مسکن در چهارمحال‌وبختیاری

    رشد قیمت مسکن در چهارمحال‌وبختیاری

    کمبود زمین به‌ویژه در شهرکرد، بروجن و لردگان از مهم‌ترین دلایل گرانی افسارگسیخته مسکن در چهارمحال‌وبختیاری است.

  • آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالش ساخت ۵۰ واحد مسکن مددجویی امروز در تالش شروع شد.

    آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالش ساخت ۵۰...

    آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالشبه مدیر کل کمیته امداد امام خمینی (ره) گیلان با اشاره به اینکه ساخت مسکن در ۶۲ منطقه محروم کشور که به همت بنیاد مستضعفان و کمیته امداد امام خمینی (ره) اجرایی شد گفت: ۱۰۰ واحد سهم گیلان است که ۵۰ واحد به غرب و ۵۰ واحد به شرق استان اختصاص داده شد.