بازار املاک / کالبدشکافی تسهیلات مسکن؛ چرا وام‌های مسکن جذاب نیست؟

کالبدشکافی تسهیلات مسکن؛ چرا وام‌های مسکن جذاب نیست؟

کالبدشکافی تسهیلات مسکن؛ چرا وام‌های مسکن جذاب نیست؟

بازار متشنج مسکن، تقاضای مصرفی را کاهش داده و تمام راه‌ها را برای خانه‌دارشدن بسته است؛ در این شرایط، تسهیلات خرید مسکن با همان ایراد‌های قبلی ازجمله دوره بازپرداخت کم و مبلغ اقساط بالا، افزایش پیدا کرده است.

 بازار متشنج مسکن، تقاضای مصرفی را به گوشه رینگ برده و تمام راه‌ها را برای خانه‌دارشدن بسته است؛ در این شرایط، تسهیلات خرید مسکن با همان ایراد‌های قبلی ازجمله دوره بازپرداخت کم و مبلغ اقساط بالا، افزایش پیدا کرده. به باور کارشناسان این نوع وام در بهترین حالت می‌تواند به تقاضای سرمایه‌گذاری کمک کند.

در هفته گذشته، ۲ خبر تسهیلاتی برای وام مسکن جوانان و وام با استفاده از اوراق حق تقدم منتشر شد که واکنش‌های متناقضی در جامعه، بازار و فضای مجازی به همراه داشت. پایین بودن قدرت خرید این تسهیلات نسبت به واقعیت‌های بازار مسکن و همچنین نبود تناسب میان اقساط آن‌ها با توان مالی طبقه متوسط و متقاضیان مصرفی، اصلی‌ترین نقد‌هایی است که به این تسهیلات وارد می‌شود.

وام‌های بی‌مصرف

پس از اعلام افزایش وام صندوق مسکن جوانان به یک میلیارد تومان، با شرط ۱۵ سال سپرده‌گذاری، این بار با ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار به شعب بانک عامل مسکن، سقف مبلغ وام با استفاده از اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) نیز ۲ برابر شد و مبلغ آن در تهران به ۲۰۰ میلیون تومان برای هر نفر رسید. همزمان تسهیلات جعاله مسکن با سررسید ۵ ساله نیز از ۴۰ میلیون به ۸۰ میلیون تومان افزایش یافت تا یک زوج تهرانی برای خرید یک آپارتمان با عمر کمتر از ۲۰ سال بتوانند ۴۸۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند؛ نکته قابل‌توجه اینجاست که فعلا در شهر تهران، میانگین قیمت رهن یک آپارتمان ۷۵ متری معادل مبلغی است که به‌عنوان وام خرید مسکن اعطا می‌شود و همین مسئله باعث شده تمهیدات تسهیلاتی بانک مرکزی و بانک عامل مسکن دستاویز شوخی و طنز در فضای مجازی قرار بگیرد؛ زیرا طبقه متوسط کاملا مطمئن است که با کمک این تسهیلات نمی‌تواند سرپناهی تهیه کند و حتی درصورت موفقیت در این کار، قادر به پرداخت اقساط ماهانه آن نخواهد بود که ۲ برابر حداقل دستمزد کارگری است.

کالبدشکافی تسهیلات مسکن

هفته گذشته بانک مسکن اعلام کرد تسهیلات اعطایی در قالب صندوق مسکن جوانان به‌شرط ۱۵ سال سپرده‌گذاری به یک میلیارد تومان (برای شهر تهران) افزایش پیدا کرده و تهرانی‌هایی که از امسال طبق دستورالعمل ابلاغی در این صندوق سپرده‌گذاری کنند، در سال ۱۴۱۵ حداکثر یک‌میلیارد تومان وام با سود ۶ درصد می‌گیرند. جدا از اینکه در سازوکار صندوق مسکن جوانان، بانک عامل از محل عملیات بانکی با سپرده قرض‌الحسنه مشتری، حداقل معادل یک‌چهارم کل تسهیلات نهایی سود به جیب می‌زند، نکته قابل‌تأمل اینجاست که با وضع تورمی اقتصاد ایران و جهش‌های متوالی قیمت مسکن، قدرت خرید تسهیلات یک‌میلیاردی در سال ۱۴۱۵ معادل قیمت ۲ مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران خواهد بود. بر این اساس، کارآمدترین تسهیلات خرید مسکن در ایران، همان استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) است که با نرخ سود اسمی ۱۷.۵ درصد و با نرخ سواد واقعی بالای ۲۲ درصد پرداخت می‌شود. سقف مبلغ این تسهیلات در ابلاغیه جدید بانک مرکزی، به ۲ برابر افزایش یافته و در شهر تهران از ۱۰۰ میلیون تومان برای هر نفر به ۲۰۰ میلیون تومان برای هر نفر رسیده است.

در این وضعیت یک زوج تهرانی می‌توانند با خرید ۸۰۰ برگه از اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) از فرابورس ایران که قیمت روز آن به ۵۰ میلیون تومان می‌رسد، ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن دریافت کند. این تسهیلات با نرخ اسمی ۱۷.۵ درصد و با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله پرداخت می‌شود، اما با احتساب خرید ۵۰ میلیون تومان اوراق حق تقدم، نرخ بهره واقعی آن به بالای ۲۲ درصد خواهد رسید.

اقساط این تسهیلات با روش ساده ۶ میلیون‌و ۶۶۱ هزار تومان و مجموع بازپرداخت آن ۹۵۹ میلیون تومان است که ۵۵۹ میلیون تومان از آن بهره محسوب می‌شود. در روش پلکانی نیز اقساط پرداختی در سال اول ماهانه ۵ میلیون‌و ۹۷۰ هزار تومان است و هر سال ۳ درصد به آن اضافه خواهد شد که رقم اقساط ماهانه در سال دوازدهم را به ۸ میلیون‌و ۲۶۲ هزار تومان می‌رساند.

در روش پلکانی، مجموع بازپرداخت وام یک میلیارد و ۱۶ میلیون تومان است که ۶۱۶ میلیون تومان از آن بهره بانکی محسوب می‌شود. همچنین وام جعاله مسکن در ابلاغیه جدید از ۴۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان رسیده که اگر همچنان نیمی از این مبلغ بدون نیاز به اوراق از منابع داخلی بانک مسکن پرداخت شود، متقاضیان باید برای ۴۰ میلیون تومان از این تسهیلات ۸۰ برگه اوراق حق تقدم به ارزش ۵ میلیون تومان خریداری کنند. این تسهیلات ۵ ساله و با نرخ ۱۷.۵ درصد پرداخت می‌شود و متقاضی در ازای دریافت آن باید ۶۰ قسط ۲ میلیون‌و ۹ هزار تومانی بپردازد. کل بازپرداخت این تسهیلات در ۵ سال به ۱۲۰ میلیون تومان می‌رسد که ۴۰ میلیون تومان از آن بهره بانکی است.

با این تفاصیل، یک متقاضی خرید مسکن در شهر تهران در ازای دریافت ۴۸۰ میلیون تومان خرید مسکن و جعاله، باید در ۵ سال نخست ۸ میلیون‌و ۶۶۱ هزار تومان در‌ماه و در ۷ سال بعدی ۶ میلیون‌و ۶۶۱ هزار تومان قسط بپردازد؛ این در حالی است که حداقل مزد و مزایای مصوب قانون کار در سال ۱۴۰۰ برای یک خانوار ۴ نفره کارگری ۴ میلیون‌و ۲۰۰ هزار تومان است و این خانوار برای دریافت چنین تسهیلاتی باید در ۵ سال نخست بیش از ۲ برابر حداقل حقوق کار را صرف بازپرداخت تسهیلات مسکن خود کند.

جامعه هدف وام خرید مسکن

مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در اقتصاد ایران، همواره از تغییرات قیمت دلار و ارزش جایگزینی تبعیت می‌کند و متقاضیان مسکن مصرفی در دهک‌های متوسط رو به پایین جامعه که بخش عمده درآمد آن‌ها ریالی است، هرگز نمی‌توانند توان مالی خود را همپای رشد قیمت ارز، نهاده‌های ساختمانی و مسکن افزایش دهند. نتیجه این معادله کاملا مشخص است و بازتاب آن را می‌توان در افزایش سالانه ۷ درصدی دوره انتظار مسکن در ۳۰ سال اخیر مشاهده کرد.

در این وضعیت، تنها راهکاری که می‌تواند به خانه‌دار شدن طبقه متوسط و حتی اقشار کم‌درآمد در بافت‌های شهری (و نه مناطق حومه‌ای و مسکن‌های بیابانی) منجر شود، تأمین مالی ۸۰ درصد ارزش مسکن برای یک دوره بلندمدت است که در همه کشور‌های توسعه‌یافته با موفقیت اجرا شده، اما در ایران به‌دلیل ذات تورمی اقتصاد، هرگز قابل‌اجرا نبوده است. در حقیقت حل مشکل کمبود مسکن از طریق اجرای این سیاست، نیازمند اصلاحات ساختاری در اقتصاد و مهار نرخ تورم در محدوده تک‌رقمی است. به‌عبارت‌دیگر، همین فضای تورمی اقتصاد باعث شده که بانک‌ها هیچ تمایلی به پرداخت تسهیلات بلندمدت به خریداران مسکن نداشته باشند.

نگاه کارشناسی

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: در سیاستگذاری برای پرداخت تسهیلات مسکن باید این واقعیت مدنظر قرار بگیرد که جامعه هدف این تسهیلات، طبقه متوسط و با حقوق چند میلیون تومانی است و این تسهیلات ضمن اینکه باید قدرت خرید آن‌ها را در بازار مسکن افزایش دهد، باید اقساطی متناسب با توان مالی متقاضیان داشته باشد، در غیراین صورت کمکی به خانه‌دار‌شدن طبقه متوسط نمی‌کند.

مصطفی‌قلی خسروی، می‌افزاید: کشور‌هایی که واقعا به‌دنبال رفع نیاز مسکن طبقه متوسط بوده‌اند، تسهیلات کلان با نرخ بهره پایین و دوره بازپرداخت طولانی به متقاضیان می‌پردازند، اما در ایران به‌دلیل سرعت شدید تورم و کاهش ارزش پول ملی، نه‌تن‌ها بانک‌ها از پرداخت وام بلندمدت مسکن فراری هستند، بلکه بانک تخصصی مسکن نیز به این کار تمایلی ندارد.

به عقیده او، وام ۴۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم، نمی‌تواند به کارگران و کارمندان کمک کند، زیرا رقم اقساط آن گاهی از کل حقوق ماهانه آن‌ها بیشتر است.

قدرت خرید وام جدید

در شرایط فعلی قیمت یک آپارتمان ۷۵ متری ۱۵ ساله با قیمت میانگین شهر تهران ۲.۳ میلیارد تومان است و تسهیلات ۴۸۰ میلیون تومانی (خرید مسکن و جعاله) که با کسر ۵۵ میلیون تومان هزینه خرید اوراق، ۴۲۵ میلیون تومان از آن باقی می‌ماند، فقط ۱۸.۵ درصد از ارزش آن را پوشش می‌دهد.

این آمار‌ها نشان می‌دهد جدا از اینکه اقساط ۶.۵ تا ۸.۵ میلیون تومانی این تسهیلات فراتر از قدرت خرید یک خانوار طبقه متوسط تهرانی است، باز هم دریافت این تسهیلات نمی‌تواند قدرت خرید این خانوار را به‌اندازه‌ای افزایش دهد که با اتکا به سرمایه و پس انداز خود به خرید یک آپارتمان ۷۵ متری اقدام کند. بر این اساس، تسهیلات ۴۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن و جعاله، در بهترین حالت قادر است کمک‌حال کسانی باشد که می‌خواهند به‌عنوان سرمایه‌گذار وارد بازار مسکن شوند و البته قدرت بازپرداخت اقساط سنگین آن را نیز دارند.

 روزنامه همشهری 

  • آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالش ساخت ۵۰ واحد مسکن مددجویی امروز در تالش شروع شد.

    آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالش ساخت ۵۰...

    آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالشبه مدیر کل کمیته امداد امام خمینی (ره) گیلان با اشاره به اینکه ساخت مسکن در ۶۲ منطقه محروم کشور که به همت بنیاد مستضعفان و کمیته امداد امام خمینی (ره) اجرایی شد گفت: ۱۰۰ واحد سهم گیلان است که ۵۰ واحد به غرب و ۵۰ واحد به شرق استان اختصاص داده شد.

  • بررسی چهار دلیل عدم خوش­‌بینی به طرح دولتی مسكن‌­سازی

    بررسی چهار دلیل عدم خوش­‌بینی به طرح...

    واکنش طیف فعال در بازار ملک به طرح «یک میلیون مسکن‌سازی در سال» با تحقیق میدانی از واسطه‌های بازار بررسی شد. نتایج تحقیق میدانی نشان می‌دهد متقاضیان مصرفی خرید خانه به‌دلیل دست‌کم سه نوع تردید نسبت به اثرگذاری مثبت طرح دولت، به آینده بازار خوش‌بین نیستند.

  • صدور کد رهگیری از سوی مشاوران املاک رایگان شد

    صدور کد رهگیری از سوی مشاوران املاک...

    طبق قانون جهش تولید مسکن، وزارت صمت مکلف شد تا ظرف یک ماه آینده سامانه معاملات املاک و مستغلات اتحادیه مشاوران املاک را به وزارت راه و شهرسازی منتقل کند.

  • ۱۰ میلیون واحد مسکونی نیاز داریم

    ۱۰ میلیون واحد مسکونی نیاز داریم

    عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت: در «طرح جهش تولید مسکن» دولت قرار نیست خانه بسازد بلکه از سازندگان به ویژه انبوه سازان حمایت می‌کند.

  • کاهش ۵۰ درصدی ساخت و ساز مسکن

    کاهش ۵۰ درصدی ساخت و ساز مسکن

    مسکن قابلیت این را دارد که قیمتش بین ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش یابد و باید این اتفاق بیفتد کما اینکه در دو دوره در سال‌های دور این اتفاق افتاد. کاهش ۵۰ درصدی ساخت و ساز مسکن

  • برای گرفتن وام جدید مسکن چقدر باید هزینه کنیم؟

    برای گرفتن وام جدید مسکن چقدر باید...

    هفته گذشته بانک مرکزی طی مکاتبه‌ای،‌ افزایش سقف‌ تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن را به بانک مسکن ابلاغ کرد که طبق آن، متاهل تهرانی برای اخذ این وام باید بیش از ۵۸ میلیون تومان بپردازند.

  • عضو کمیسیون عمران مجلس:مسئولیت فعلی بنگاه‌های معاملات ملکی دربرابر دریافت حق کمیسیون تقریباً هیچ است

    عضو کمیسیون عمران مجلس:مسئولیت فعلی...

    عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: به دلیل وابسته بودن تعرفه بنگاه‌های معاملات ملکی به نرخ مسکن، برخی از بنگاه‌ها باسفته‌بازی و دریافت مبالغی مازاد بر حق کمیسیون به افزایش کاذب قیمت مسکن دامن می‌زنند.

  • مستاجران برای اجاره خانه در منطقه سهروردی تهران چقدر هزینه کنند؟

    مستاجران برای اجاره خانه در منطقه...

    یک دستگاه واحد مسکونی ۹۰ متری با عمر بنای ۱۱ سال، واقع در سهروردی، خیابان نوبهار، با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۵ میلیون تومان اجاره معامله می‌شود.

  • کلنگ ساخت 100 واحد مسکونی محرومان در جاسک زمین زده شد

    کلنگ ساخت 100 واحد مسکونی محرومان در...

    مرحله نخست کلنگ زنی و ساخت ۱۰۰ واحد مسکن ویژه محرومان در شهرستان جاسک آغاز شد.

  • نبرد وزیر مسکن خاتمی با وزیر مسکن رئیسی

    نبرد وزیر مسکن خاتمی با وزیر مسکن رئیسی

    دستور رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی به مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها درباره تشدید نظارت بر اجرای بخشنامه تعارض منافع، احتمالا روز شنبه هفته آینده با هماهنگی دیوان عدالت اداری به صدور بخشنامه اعمال بند ج ماده 23 آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی منجر خواهد شد که بر اساس آن پروانه اشتغال به‌کار آن دسته از اعضای مدیره سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان که دارای تعارض منافع بوده و به بخشنامه‌های وزارت راه و شهرسازی بی‌توجه بوده‌اند، تعلیق خواهد شد.

  • مرمت ۱۵۵ واحد مسکونی محرومان در سبزوار

    مرمت ۱۵۵ واحد مسکونی محرومان در سبزوار

    عملیات مرمت و نوسازی ۱۵۵ واحد مسکونی منزل معسرین و نیازمندان بوسیله گروه‌های جهادی امسال در شهرستان سبزوار انجام شد.

  • قراردادهای اجاره مسکن خودکار تمدید می‌شود؟

    قراردادهای اجاره مسکن خودکار تمدید...

    معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه تمام قراردادهای اجاره به صورت خودکار، تمدیدشده حساب می‌شود، گفت: اجرای مصوبه کرونایی تعیین نرخ اجاره‌بها بدون تغییر ادامه دارد مگر اینکه توافقی بین مالک و مستاجر انجام شود.

  • رشد قیمت مسکن در استرالیا رکورد زد

    رشد قیمت مسکن در استرالیا رکورد زد

    قیمت املاک مسکونی در شهرهای بزرگ استرالیا در سه ماهه منتهی به ژوئن با رشد تاریخی ۶.۷ درصدی (نسبت به سه ماهه قبلی) روبرو شد.

  • وعده مسئولان برای ساخت خانه‌های زلزله‌زدگان "رامیان" پس از یکسال محقق نشد

    وعده مسئولان برای ساخت خانه‌های...

    گروه استان‌ها ــ هفدهم شهریورماه پارسال بود که زلزله ۵.۱ ریشتری به برخی از واحدهای مسکونی در روستاهای شهرستان رامیان و به صورت محدودتر در آزادشهر خسارت وارد کرد، مسئولان وعده داده بودند خانه‌های مردم زلزله‌زده حداکثر در یکسال احداث شود...

  • چگونه می توان از خروج ارز برای خرید خانه در خارج جلوگیری کرد؟

    چگونه می توان از خروج ارز برای خرید...

    ایرانی ها در سال گذشته میلادی ۷ هزار و ۱۸۹ ملک در ترکیه خریداری کردند که طبق همین منبع آماری نسبت به سال 2017 رشد ده برابری را نشان می دهد. البته ترکیه تنها مقصد ایرانیان برای خرید ملک نیست، امارات، ارمنستان، قبرس، گرجستان، اسپانیا، کانادا و ... هم کشورهایی هستند که ایرانیان در آنجا با خرید ملک سرمایه گذاری انجام داده اند

  • عضو شورای شهر مشهد مقدس: اصلاح بافت حاشیه شهر با ساخت مسکن ارزان‎‌قیمت صورت می‌گیرد

    عضو شورای شهر مشهد مقدس: اصلاح بافت...

    گروه استان‌ها- رئیس کمیسیون ویژه ساماندهی حاشیه شهر شورای شهر مشهد گفت: ساخت مسکن ارزان‌قیمت در حاشیه شهر، ضمن اصلاح بافت و حفظ کرامت شهروندان، گامی اساسی در جهت خانه‌دار کردن افرادی است که از نظر اقتصادی و معیشتی در تنگنا هستند.

  • عضو کمیسیون عمران مجلس: دفاتر مشاوران املاک بدون نظارت رها شده است

    عضو کمیسیون عمران مجلس: دفاتر مشاوران...

    عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: بنگاه‌های معاملات ملکی باید همانند دفاتر ثبت اسناد، پلیس +۱۰ و سایر مجموعه‌های خدمات‌رسان دارای قانون، ضابطه و مسئولیت مشخص باشند تا از سوء استفاده احتمالی جلوگیری شود.

  • قیمت خانه در پردیس تهران

    قیمت خانه در پردیس تهران

    هر متر مربع یک دستگاه واحد مسکونی ۸۷ متری، با عمر بنا ی ۱ سال، واقع در پردیس، فاز ۱۱ به مبلغ ۷ میلیون تومان در بازار به فروش می‌رسد.

  • زلزله به ۷۰۰ واحد مسکونی در روستاهای قوچان خسارت زد

    زلزله به ۷۰۰ واحد مسکونی در روستاهای...

    فرماندار قوچان در استان خراسان رضوی گفت: بر اثر زلزله دیروز (دوشنبه) ۷۰۰ واحد مسکونی در ۴۲ روستای این شهرستان دچار خسارت‌های جزئی و کلی شد.