بازار املاک / روایت اکونومیست از تله تنظیم بازار مسکن

روایت اکونومیست از تله تنظیم بازار مسکن

روایت اکونومیست از تله تنظیم بازار مسکن

بازار جهانی مسکن برای عبور از تورم با یک تله روبه‌رو است که آسیب‌پذیرترین خریداران مصرفی را تهدید می‌کند. «اکونومیست» با بررسی تصمیمات احتمالی سیاستگذاران پولی در کشورهایی که دچار رشد تند قیمت مسکن شده‌اند، هشدار داد.


دو مسیر مقابل تصمیم‌گیران قرار دارد که انتخاب هر کدام بر سرنوشت قیمت مسکن، دسترسی به مسکن و متقاضیان تاثیر دارد.افزایش قابل توجه قیمت مسکن در عمده کشورهای جهان، سیاستگذاران این حوزه را بر سر دو‌راهی «چگونگی مهار تورم ملک» قرار داده است. یک راه، جلوی چشم همه دولت‌ها قرار دارد که همان «محدودسازی روند پرداخت وام خرید مسکن» است اما راه دیگر که درباره «غفلت از آن» هشدار داده شده است، «تنظیم قیمت با مالیات» است.

کارشناسان راه اول را تله سیاستی و راه دوم را ترفند سیاستی برای تنظیم بازار مسکن عنوان می‌­کنند. بسیاری از بانک‌های مرکزی در کشورهای پیشرفته به ویژه کشورهای «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» موسوم به OECD در تلاش برای محدود کردن محدودیت وام‌دهی خود برای مسکن هستند با وجود این «اکونومیست» در یادداشتی استدلال کرده که بسیار بعید است این سیاست سبب ارزان‌تر شدن خانه به میزان مورد انتظار شود. 

قیمت مسکن در جهانِ ثروتمند، با شتاب بسیاری در این ۳۰ سال افزایش پیدا کرده است. بنا بر آخرین اصلاعاتی که در ۲۸ سپتامبر منتشر شده است، قیمت مسکن و مستغلات با افزایشی ۷/ ۱۹درصدی از ابتدای سال تا ماه جولای، رکورد جدیدی زده است. در کشورهای عضو «سازمان همکاری و توسعه اقتصادی» قیمت مسکن نسبت به درآمد بالاتر از میانگین بلندمدت آن در میان سه‌چهارم از اعضای این سازمان است. سیاستگذاران در همه کشورها برای تنظیم و عرضه‌ مسکن مقرون به صرفه تحت فشار زیادی هستند.

افزایش نرخ بهره، قیمت مسکن را نسبت به درآمد کاهش می‌دهد، چرا که وام‌های رهنی گران‌تر و تقاضای مسکن تعدیل می‌شود اما این افزایش نرخ بهره برای سامان دادن به بازار ملک، سبب به خطر افتادن بهبود اقتصادِ آسیب‌دیده از قرنطینه می‌شود. از منظری امیدوارکننده‌تر، می‌توان با محدودساختن ابزارهای «سیاست‌های احتیاطی کلان» که در اختیار بانک‌های مرکزی و تنظیم‌گران مالی قرار دارد، وام‌های رهنی پرریسک را محدود کرد.

۲۳ سپتامبر بانک مرکزی نیوزیلند برای سومین بار در امسال، سیاست‌های احتیاطی کلان خود را در حوزه مسکن تشدید و اعلام کرد سیاست‌های پیشین کارآیی لازم را برای مقابله با قیمت‌های ناپایدار مسکن نداشته است. قوانین در چند کشور دیگر همچون فرانسه نیز در امسال سختگیرانه‌تر شده است. گرچه این ابزارها برای مهار وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان و همچنین مهار رشد بدهی طراحی شدند اما استفاده از آنها برای کنترل قیمت مسکن، ضعیف بوده است.

استفاده از سیاست‌های احتیاطی کلان، سابقه‌ای طولانی دارد و طیف وسیعی از اهرم‌ها همچون سرمایه و کنترل‌های مستقیم بر نرخ و میزان وام را در برمی‌گیرد. از این دست سیاست‌ها که در بازار مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرند می‌توان به محدود کردن میزان وام‌دهی بانک‌ها بر اساس نسبت وام به ارزش (LTV) یا وام به درآمد اشاره کرد. در این میان بازی کردن با شاخص (LTV) رایج‌تر است. در اروپا بیش از ۲۰ کشور از این ابزار استفاده می‌کنند و بهره‌گیری از آن در زمان بحران مالی جهان در سال ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ افزایش قابل توجهی پیدا کرده بود.

این کنترل‌ها همراه با محدود شدن رشد اعتبار، یکی از عمده دلایلی است که مانع از بدل شدن رکود اقتصادی ناشی از شیوع کووید در سال گذشته به یک بحران مالی تمام‌عیار شده است. از آنجاکه رشد وام گرفتن و رشد قیمت مسکن از یکدیگر تغذیه می‌کنند، سیاستگذار وسوسه می‌شود که با کنترل وام‌ها، در راستای بهبود وضعیت مسکن مقرون به صرفه گام بردارد اما در این میان سه دلیل برای اثبات برخطا بودن این سیاست وجود دارد.

نخست آنکه، تحقیقات نشان می‌دهد تاثیرات این ابزار بر قیمت آنقدر بزرگ نیست که تفاوت فاحشی در مقرون به صرفه شدن ملک ایجاد کند. یکی از نمونه‌های جالب، تحقیقی است که توسط استیون لاوفر از موسسه بروکدیل و نیتزن تزور و سپس دانشگاه نورث وسترن بر روی سیاست‌های وام نسبت به ارزش ltv در سال ۲۰۱۰ انجام شده است. در کشور مورد بررسی بانک مرکزی در مواجهه با تورم شدید قیمت خانه، به وام‌دهندگان اعلام کرد که وام ۶۰درصدی را تنها برای خانه‌هایی که ارزشی بیش از ۲۲۰هزار دلار دارند، اعطا خواهد کرد. اجرای این سیاست این فرصت را فراهم کرد تا پژوهشگران بتوانند رشد قیمت خانه را با سایر بازار مقایسه کنند. در نهایت این سیاست تنها سبب‌ساز کاهشی ۶/ ۰درصدی در قیمت خانه شد.

دوم آنکه، کنترل وام به‌طور معمول با سهمیه‌بندی اعتبارها، مسبب گران‌تر شدن وام مسکن برای وام‌گیرندگان می‌شود. در نتیجه حتی اگر قیمت‌ها کمی پایین بیاید، ممکن است به معنای در دسترس بودن خانه‌های مقرون به صرفه نباشد. به عنوان مثال، مطالعات انجام شده روی کشورهای اروپایی نشان می‌دهد میانگین نرخ وام با سخت‌تر شدن سیاست‌های وام ltv افزایش می‌یابد.

سومین دلیلی که سیاست‌های احتیاطی کلان را برای بهبود قیمت، نامناسب می‌سازد، این است که کنترل‌های وام بر ارزش (ltv) ممکن است خانوارهای محروم را به شکلی نامتناسب تحت تاثیر قرار دهد. مطالعات انجام شده در یک کشور نشان داد که بیشترین تاثیرات منفی بر قیمت مسکن در مناطق کمتر مطلوب در شهرهای گران رخ داده است

چرا که خانواده‌هایی که اعتبار محدودی دارند در آن مناطق خرید می‌کنند. مطالعه نیتزن تزور به این نتیجه رسیده است که وام‌گیرندگان آسیب‌پذیر در مناطق مسکونی به دلیل سیاست‌های ltv ناگزیر هستند به‌طور متوسط ۴ تا ۷ کیلومتر دورتر از محل کار خود، ساکن شوند و روزانه با یک ساعت رفت و آمد اضافی روبه‌رو هستند. اگر هدف نهایی برای اتخاذ چنین سیاست‌هایی رسیدن به یک سیستم مالی مقاوم‌تر باشد می‌‌توان عوارض ایجاد شده را توجیه کرد اما اگر این سیاست‌ها تنها برای کاهش قیمت مسکن برای کمک به خانواده‌های کم‌درآمد باشد، نمی‌تواند اثرات گسترده‌ای داشته باشد.

طی یک دهه گذشته، سیاست‌های احتیاطی کلان، از جمله ابزارهای مسکن، نقش زیادی در کاهش رشد وام در برخی از کشورها ایفا کرده و سیستم مالی را ایمن‌تر کرده است. اما این ابزارها هرگز برای بهبود قیمت مسکن طراحی نشدند و برای این کار نیز مناسب نیستند. 

افرادی که از افزایش چشمگیر قیمت مسکن ناامیدند، بهتر است دولت‌ها را تحت فشار قرار دهند تا نهادهای نظارتی مالی، این مشکل را حل و فصل کنند. راه تنظیم، تقویت و فراگیر کردن مالیات سالانه بر املاک است. این مالیات درحال‌حاضر در کشورهای مختلف جهان با نرخ میانگین حول و حوش یک درصد دریافت می­‌شود و بعضا تا نزدیک ۲ درصد (در برخی ایالت­‌های آمریکا) نیز می­‌رسد. مالیات سالانه بر دارایی ملکی سبب می­‌شود ریسک خریدهای سرمایه‌­ای یا خریدهای دوم و سوم ملک برای افراد افزایش پیدا کند و درصد کمتری از خانوارها نسبت به خرید بیش از یک واحد مسکونی اقدام کنند.

  • چگونه می توان از خروج ارز برای خرید خانه در خارج جلوگیری کرد؟

    چگونه می توان از خروج ارز برای خرید...

    ایرانی ها در سال گذشته میلادی ۷ هزار و ۱۸۹ ملک در ترکیه خریداری کردند که طبق همین منبع آماری نسبت به سال 2017 رشد ده برابری را نشان می دهد. البته ترکیه تنها مقصد ایرانیان برای خرید ملک نیست، امارات، ارمنستان، قبرس، گرجستان، اسپانیا، کانادا و ... هم کشورهایی هستند که ایرانیان در آنجا با خرید ملک سرمایه گذاری انجام داده اند

  • عضو شورای شهر مشهد مقدس: اصلاح بافت حاشیه شهر با ساخت مسکن ارزان‎‌قیمت صورت می‌گیرد

    عضو شورای شهر مشهد مقدس: اصلاح بافت...

    گروه استان‌ها- رئیس کمیسیون ویژه ساماندهی حاشیه شهر شورای شهر مشهد گفت: ساخت مسکن ارزان‌قیمت در حاشیه شهر، ضمن اصلاح بافت و حفظ کرامت شهروندان، گامی اساسی در جهت خانه‌دار کردن افرادی است که از نظر اقتصادی و معیشتی در تنگنا هستند.

  • عضو کمیسیون عمران مجلس: دفاتر مشاوران املاک بدون نظارت رها شده است

    عضو کمیسیون عمران مجلس: دفاتر مشاوران...

    عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: بنگاه‌های معاملات ملکی باید همانند دفاتر ثبت اسناد، پلیس +۱۰ و سایر مجموعه‌های خدمات‌رسان دارای قانون، ضابطه و مسئولیت مشخص باشند تا از سوء استفاده احتمالی جلوگیری شود.

  • قیمت خانه در پردیس تهران

    قیمت خانه در پردیس تهران

    هر متر مربع یک دستگاه واحد مسکونی ۸۷ متری، با عمر بنا ی ۱ سال، واقع در پردیس، فاز ۱۱ به مبلغ ۷ میلیون تومان در بازار به فروش می‌رسد.

  • زلزله به ۷۰۰ واحد مسکونی در روستاهای قوچان خسارت زد

    زلزله به ۷۰۰ واحد مسکونی در روستاهای...

    فرماندار قوچان در استان خراسان رضوی گفت: بر اثر زلزله دیروز (دوشنبه) ۷۰۰ واحد مسکونی در ۴۲ روستای این شهرستان دچار خسارت‌های جزئی و کلی شد.

  • دو سوم درآمد کارگران صرف اجاره‌بها می‌شود

    دو سوم درآمد کارگران صرف اجاره‌بها...

    دبیر کل کانون عالی انجمن های صنفی کارگران کشور گفت:در حال حاضر بیش از دوسوم درآمد کارگران به طور میانگین صرف رهن و اجاره مسکن می‌شود و این عدد برای کارگران بسیار زیاد است.

  • سهم اصفهان از برنامه دولت چقدر است؟

    سهم اصفهان از برنامه دولت چقدر است؟

    مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان در خصوص برنامه دولت مبنی بر تولید یک میلیون واحد مسکونی در کشور طی یکسال و سهم استان اصفهان از این میزان گفت: معمولاً از این تعداد بین ۷ تا ۱۰ درصد مشمول استان اصفهان می‌شود که چیزی حدود ۷۰ هزار واحد سهم این استان خواهد بود و این عدد برای چهار سال حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار واحد می‌شود.

  • یک میلیون سرپناه_۱ میلیون مسکن چقدر برق نیاز دارد؟

    یک میلیون سرپناه_۱ میلیون مسکن چقدر برق...

    در شرایطی که مدل ساخت 1 میلیون واحد مسکونی بر اساس خانه 1 طبقه در دستور کار قرار گیرد، می‌توان نیاز به برق 1150 مگاواتی این واحدها را از طریق برق تجدیدپذیر تامین کرد.

  • احداث ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم خوزستان

    احداث ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم...

    رئیس سازمان بازرسی کل کشور خبر از احداث حدود ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم یا آسیب‌دیده ناشی از آب‌گرفتگی در استان خوزستان داد.

  • ریزش قیمت مسکن در محله‌های هدف سفته‌بازان

    ریزش قیمت مسکن در محله‌های هدف...

    معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه قیمت مسکن در محله‌هایی از تهران که دارای ماهیت سرمایه‌ای هستند با افت بیشتری نسبت به مناطق مصرفی مواجه شده است گفت: معتقدم تقاضای واقعی هیچگاه دچار رکود نمی‌شود و دولت از سازندگانی که در این بخش اقدام به ساخت و ساز کنند حمایت می‌کند.

  • آخرین خبرها از اخذ مالیات از لوکس‌نشینان

    آخرین خبرها از اخذ مالیات از...

    با توجه به گزارش دیوان محاسبات مبنی بر صفر بودن اجرای مالیات خانه و خودروهای لوکس به جهت عدم تصویب مقررات در دولت، معاون سازمان امور مالیاتی توضیحاتی درباره اقدامات و آمادگی این سازمان برای اخذ مالیات از لوکس‌نشینان ارائه کرد.

  • شیوع «معاوضه» در معاملات مسکن

    شیوع «معاوضه» در معاملات مسکن

    یک محرک در بازار مسکن «تقاضای تبدیل مصرفی» و «صاحبان املاک سرمایه‌ای» را پای میز معامله ملک آورد. نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد طی هفته‌های اخیر با وجود «تداوم رکود سنگین معاملات مسکن» دو گروه خریدار و فروشنده مقابل هم نشسته و در حال انجام معامله هستند. معاملات ملکی این دو گروه، شکل جدیدی از معاوضه است.

  • 224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح شد

    224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح...

    224 واحد تعاونی مسکن در بندرعباس افتتاح شدخبرگزاری آریا - مراسم افتتاح 224 واحد مسکونی با حضور معاون سیاسی، امنیتی و اجتماعی استاندار هرمزگان برگزار شد.

  • روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد مانع تداوم قیمت کاذب مسکن می شود

    روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد مانع...

    نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اقدامات مجلس برای کاهش قیمت مصالح ساختمانی گفت: روند کاهشی قیمت سیمان و فولاد باید مانع تداوم قیمت کاذب مسکن شود.

  • فراخوان وزیر به خانه اولی ها

    فراخوان وزیر به خانه اولی ها

    وزیر راه و شهرسازی شرط اصلی ورود متقاضیان مسکن به طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را اعلام کرد.

  • سومین جشنواره شهر ایمن در شیراز برگزار می‌شود

    سومین جشنواره شهر ایمن در شیراز برگزار...

    رئیس سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی شهرداری شیراز از برگزاری سومین جشنواره شهر ایمن با مشارکت شهروندان از هفتم مهر ماه سال جاری خبر داد.

  • احتمال شوک قیمتی به بازار مسکن

    احتمال شوک قیمتی به بازار مسکن

    براساس گفته‌های مدیرعامل بانک مسکن، تسهیلات خرید مسکن جوانان در تهران به یک میلیارد، در شهرهای بزرگ به ۸۵۰ میلیون تومان و در سایر شهرها نیز به ۷۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. آیا حالا باید منتظر شوک قیمتی به بازار مسکن باشیم؟

  • آیا ماه صفر نحس است؟ آیا خرید خانه در این ماه نهی شده است؟

    آیا ماه صفر نحس است؟ آیا خرید خانه در...

    حضرت آیت الله العظمی مکارم به پرسشی درباره ماه صفر پاسخ گفته است.

  • چگونه برای کف خانه خود، پوشش مناسب انتخاب کنیم؟

    چگونه برای کف خانه خود، پوشش مناسب...

    موکت و پارکت دو نوع کفپوش هستند که هر کدام طرفداران خاص خودشان را دارند. بنابر اعلام ساختمانچی، گاهی اوقات افراد بین خرید موکت یا خرید پارکت به عنوان کفپوش، دچار تردید می شوند. در اینجا سعی داریم فواید این دو کفپوش را مورد مقایسه قرار دهیم تا افرادی که به دنبال خرید آن هستند؛ بتواند خرید مناسب تری داشته باشند. بنابراین اگر بین انتخاب موکت یا پارکت دچار تردید هستید؛ با ما همراه باشید.