مراسم تحلیف ابراهیم رئیسی پس از انتخاب به عنوان رئیس جمهوری ایران برای دوره سیزدهم ریاست جمهوری، روز ۱۴ مرداد ماه ۱۴۰۰ برگزار شد. حال پس از گذشت ۱۰۰ روز از آغاز به کار رسمی دولت سیزدهم، تا ۲۲ آبان، بازار معاملات مسکن با چند تحول مهم رو به رو شده که رشد ۵٫۴ درصدی میانگین قیمت مسکن و افزایش ۲۱ درصدی اجاره‌بهای ملک دو پارامتر مهمی است که به منزله دماسنج بازار مسکن در این دوره زمانی قابل استناد هستند.

با گذشت ۱۰۰ روز اول فعالیت دولت سیزدهم یک سوال مهم آن است که در این بازه زمانی ۱۰۰ روزه دولت سیزدهم چه سیاست‌هایی برای مهار التهاب و شرایط بحرانی بازار معاملات مسکن در پیش گرفته؟ آیا در این مدت شرایط بحرانی بازار هم به لحاظ تورم مسکن و هم از نظر تورم اجاره تحت کنترل در آمد یا خیر؟ و در کل بازار مسکن در ۱۰۰ روز اول فعالیت دولت سیزدهم چه واکنشی از خود بروز داد؟

پارامتر اول همان‌گونه که گفته شد مربوط به تورم مسکن است که در این بازه زمانی ۱۰۰ روزه براساس آمار‌های رسمی درباره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران معادل ۵٫۴ درصد در شهر تهران رقم خورده است. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در ابتدای این دوره ۱۰۰ روزه حدود ۳۰میلیون تومان بود که در پایان این دوره به حدود ۳۱ میلیون و۷۰۰ هزار تومان رسید. اگر چه سرعت رشد قیمت در این بازه زمانی ۱۰۰ روزه نسبت به سه سال اخیر که اوج جهش قیمت مسکن در شهر تهران بود کاهش یافته است، اما تورم مسکن می‌توانست در این دوره منفی شود.

در بازار اجاره نیز همین روند افزایشی و تورمی تجربه شد؛ هر چند شیب تورم اجاره مسکن در این ۱۰۰ روز به مراتب بیشتر از شیب تورم مسکن و سرعت رشد قیمت واحد‌های مسکونی بود. در این دوره ۱۰۰ روزه در حالی میانگین اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران با افزایش ۲۱ درصدی همراه شد که تورم اجاره نیز می‌توانست در این دوره منفی شود. علت این موضوع به مقوله «انتظارات» بعد از تغییر دولت مربوط می‌شود.

وضعیت قیمت مسکن در ۱۰۰ روز اول دولت روحانی

معمولا بعد از تغییر دولت‌ها، در نتیجه کاهش بدبینی‌ها در بازار‌ها و امیدواری فعالان اقتصادی به گشایش‌های جدید در عرصه‌های مختلف اقتصادی و غیراقتصادی، تورم در بازار‌ها منفی می‌شود. در ابتدای دولت یازدهم چنین امری تجربه شد. در ۱۰۰ روز اول دولت یازدهم در سال ۹۲ میانگین قیمت مسکن در شهر تهران با افت ۳ درصدی همراه شد. میانگین اجاره‌بهای مسکن در پایتخت نیز در این بازه زمانی ۵‌ درصد کاهش یافت. در حالی‌که در ۱۰۰ روز اول سپری‌شده در دولت فعلی، هم تورم اجاره و هم تورم مسکن مثبت شد. علت مقایسه این دو دوره گذشته از اینکه دو دوره مشابه در دو دولت اخیر محسوب می‌شوند، به ویژگی‌های مشترک بازار مسکن در هر دو دوره مربوط می‌شود.

قیمت وام مسکن برای متاهل‌های تهرانی چه‌قدر شد؟

رئیسی بی‌خیال تبدیل یارانه دلاری شد؟

قیمت مسکن در مناطق متوسط تهران چند؟

زمان روی کار آمدن دولت یازدهم، سال ۹۲، مصادف با پایان دوره جهش قیمت مسکن و شروع دوره «پساجهش» در بازار ملک بود. جهش قیمت مسکن در آن دوره تا خرداد ۹۲ ادامه داشت و از تیرماه بازار وارد فاز پساجهش شد. هم اکنون نیز بازار پس از پشت سر گذاشتن سه سال پی در پی جهش قیمت، در فاز پساجهش قرار گرفته است.

در ۱۰۰ روز اول دولت یازدهم همزمان با کاهش انتظارات تورمی و امیدواری فعالان اقتصادی به گشایش‌های اقتصادی و غیراقتصادی، تورم در بازار خرید و اجاره مسکن کاهشی شد. اما در ۱۰۰ روز اول دولت سیزدهم، اگرچه سرعت رشد قیمت مسکن کاهش یافت، اما تورم منفی در بازار ملک به ثبت نرسید. ضمن آن‌که تورم بالای ۲۱ درصدی در بازار اجاره تجربه شد. این دو متغیر یعنی وضعیت تورم مسکن و تورم اجاره نشان می‌دهد عملا در ۱۰۰ روز اول فعالیت دولت سیزدهم رویدادی که باید در بازار ملک برای مهار تورم به وقوع می‌پیوسته، محقق نشده است.

مهم‌ترین دلیل این موضوع هم آن است که فضای بیرونی بازار مسکن و متغیر‌های بیرونی اثرگذار بر این بازار در این دوره زمانی به سمتی حرکت نکرد که در نتیجه ایجاد تغییرات امیدوارکننده برای فعالان اقتصادی در این فضای بیرونی، بازار مسکن نیز به سمت ثبات و ثبت تورم منفی حرکت کند.

وعده رئیسی در مورد مسکن

سیاست‌های اجراشده در ۱۰۰ روز اول فعالیت دولت سیزدهم نیز عملا نتوانسته است تاکنون این هدف را محقق کند. از سوی دیگر سیاست‌های داخلی موثر برای مهار تورم بازار مسکن نیز به کار گرفته نشد. ابراهیم رئیسی، رئیس جمهور ایران، در اولین نشست خبری خود بعد از مراسم تحلیف به معضل اصلی بازار مسکن به درستی اشاره و اعلام کرد: دولت سیزدهم قصد دارد با اعمال سیاست‌های مالیاتی موثر با سفته‌بازی و سوداگری ملکی که یکی از مهم‌ترین عوامل جهش قیمت و التهاب در بازار مسکن است مقابله کند.

اشاره وی به این موضوع و تاکیدی که برای مقابله با سوداگران ملکی از سوی او مطرح شد نشان داد دولت سیزدهم بعد از اشتباهات دولت‌های قبلی در بخش مسکن درصدد برآمده تا ریشه نابسامانی و جهش قیمت در این بازار را که همان سوداگری و سفته‌بازی ملکی در نبود اهرم‌های مالیاتی موثر است، بخشکاند. اما به رغم این اعلام، هنوز اقدام و سیاست موثری در این زمینه وضع و اجرایی نشده است. به این ترتیب در ۱۰۰ روز سپری‌شده از عمر دولت سیزدهم، انجماد آپارتمان‌های در حبس خریداران سرمایه‌ای به قوت خود باقی ماند که این موضوع سومین رویداد قابل ذکر بازار مسکن در این بازه زمانی ۱۰۰ روزه است.

در قالب چهارمین رویداد نیز فقط وام خرید مسکن دو برابر شد که آن هم به خاطر مشکلات اقتصادی خانوارها، تاثیری بر خرید مسکن نداشت. اگر چه با افزایش دو برابری وام خرید مسکن قدرت خرید به طور نسبی تقویت شد، اما در استطاعت نبودن رقم اقساط این تسهیلات باعث شد عملا تنها برخی از متقاضیان تبدیل به احسن واحد‌های مسکونی سهم عمده متقاضیان دریافت این وام را به خود اختصاص دهند.

رویداد پنجم در بازه زمانی ۱۰۰ روز اول فعالیت دولت سیزدهم اقدام به انجام ثبت‌نام از فاقدین مسکن، برای مسکن دولتی در قالب طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است. طرحی که به اعتقاد بسیاری از کارشناسان حتی در صورت اجرایی شدن نمی‌تواند مشکلات چندانی را از بازار ملک برطرف کند و برخی معتقدند این طرح نیز می‌تواند مانند سیاست مسکن مهر با آثار تورمی و تبعات اجتماعی و زیست محیطی در آینده همراه باشد.

عملکرد ۱۰۰ روزه نشان می‌دهد دولت برای بهبود بازار مسکن و تغییر ریل آن به مسیر درست باید دست کم دو اقدام مهم را در اولویت سیاستگذاری و اجرا قرار دهد. نخستین اقدام پرهیز از نگاه جزیره‌ای به بازار مسکن با بهبود و تنظیم وضعیت شرایط متغیر‌های بیرونی موثر بر بازار ملک است. از سوی دیگر و در وهله دوم لازم است دولت هر چه سریع‌تر وعده روز‌های آغازین خود مبنی بر استفاده از اهرم‌های مالیاتی موثر برای مقابله با احتکار و انجماد ملکی و سفته بازی در بازار مسکن را اجرایی کند.