بازار املاک / پادزهر تورم ملکی در ملتهب‌ ترین بازار املاک جهان به کار افتاد

پادزهر تورم ملکی در ملتهب‌ ترین بازار املاک جهان به کار افتاد

پادزهر تورم ملکی در ملتهب‌ ترین بازار املاک جهان به کار افتاد

دولت چین طی یک دهه گذشته بدون توجه به «جنس تقاضای مسکن» در مناطق بیرون از شهرها، «خانه‌سازی دولتی با تیراژ نجومی» راه انداخت به خیال اینکه «عرضه زیاد به دست دولت در حومه» مشکل خانه‌دار شدن مردم را حل می‌کند.

 بحران پشت بحران در بازار مسکن چین، سرانجام دولت این کشور را به «چرخش بزرگ در سیاستگذاری ملکی» وادار کرد. دولت چین تصمیم گرفته برای کاهش قیمت مسکن و احیای دسترسی خانوارهای متوسط و همچنین جامعه جوان این کشور به «خانه اول»، طرح «مالیات بر دارایی ملکی» را به مدت پنج سال در بازار املاک به اجرا دربیاورد تا «پادزهر این مالیات بر جریان ملاکی» باعث عرضه خانه‌‌‌های خالی به بازار مصرف شود. این بزرگ‌ترین نبرد مالیاتی با «خانه‌‌‌های خالی» در جهان است؛ جبهه‌ای از املاک منجمد به وسعت «یک فرانسه.»

طرح دولت چین به دنبال نگرانی رئیس‌جمهور این کشور از روند رشد قیمت مسکن و تشدید فقر مسکن، در دستور کار قرار گرفته و هدف آن، «ایجاد مسیر دسترسی برای خانوارهای فاقد مسکن به آپارتمان‌‌‌های دارای قیمت منطقی از طریق انجمادزدایی از املاک بلااستفاده» است.

این دگرگونی سیاستی در بازار مسکن چین، بعد از حداقل یک دهه «مداخله جنون‌‌‌آمیز دولت» در این بازار و نتیجه معکوس آن، رخ داده است. بازار املاک چین از یک «دوگانه باورنکردنی اما واقعی» در دو سمت عرضه و تقاضای مسکن رنج می‌‌‌برد.

خانه‌‌‌سازی دولتی؛ اتلاف منابع، فاقد خریدار

از یک‌‌‌سو به خاطر «خانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی با تیراژ تهاجمی» طی سال‌های گذشته، اگر چه موجودی مسکن چین با «مازاد عرضه نسبت به تقاضای کل به میزان ۹ درصد» روبه‌رو شده اما احداث بخش زیادی از خانه‌‌‌ها در مناطق فاقد تقاضای موثر -بیرون از شهرهای اصلی- باعث شده است معادل «جمعیت فرانسه»، خانه‌‌‌ خالی در چین تلنبار شود؛ ۶۵‌ میلیون واحد مسکونی بلا استفاده که بیش از ۲۰‌ درصد خانه‌‌‌های چین را شامل می‌شود.

از سوی دیگر، همین عدم‌ برقراری رابطه بین عرضه‌‌‌های دولتی مسکن با «تقاضای مصرفی متمرکز در شهرهای اصلی» باعث شد قیمت مسکن در مناطق شهری پرجمعیت در این سال‌ها دچار جهش و اضافه‌‌‌پرش شود. بازار املاک مسکونی شهرهای بزرگ چین به خاطر کمبود عرضه مصرفی ناشی از خریدهای سرمایه‌‌‌ای و خالی گذاشتن واحدها، با رشد شدید قیمت همراه شده و هم ‌‌‌اکنون از دسترس خانوارهای چینی خارج است.

استارت این التهاب، با «خانه‌‌‌سازی انبوه در حومه و اختلال در‌سازوکار خانه‌‌‌سازی درون شهرهای اصلی (مرکز)» زده شد و به دنبال آن، تقاضای سرمایه‌‌‌ای ملک با مشاهده رشد قیمت مسکن در داخل شهرهای اصلی به دلیل کمبود عرضه جدید، تحریک به خرید ملک و بلااستفاده گذاشتن آن شد.

تورم نقطه‌‌‌ای مسکن در چین (رشد قیمت نسبت به سال گذشته)، هم‌‌‌اکنون میانگین ۲ /۴‌ درصد است که این سرعت رشد قیمت ملک به مراتب بیشتر از نرخ تورم عمومی در این کشور (۵ /۱‌ درصد) ارزیابی می‌شود.

بزرگ‌ ترین حباب مسکن در پکن

در حال حاضر، پکن پایتخت چین در ردیف ۱۰ شهر دارای «بدترین بازار مسکن» در جهان قرار دارد. شدت «سطح نامتعارف» قیمت مسکن در پکن به قدری زیاد است که خانه‌‌‌دار شدن با مجموع درآمد سالانه، در این شهر ۴۲ سال طول می‌‌‌کشد؛ این مدت زمان، بیش‌‌‌ از ۱۰ برابر نرم جهانی است.

شهرهای بزرگ چین همچنین به لحاظ «میزان حباب قیمت مسکن»، در صدر رنکینگ ۴۸۰ شهر جهان در این شاخص، قرار دارد. نسبت قیمت به اجاره در شنزن و پکن، به ترتیب عدد ۸۳ و عدد ۶۰ است که بیانگر «رشد شدید قیمت مسکن در مقایسه با اجاره‌‌‌بها» و سطح بسیار نامتعارف قیمت‌هاست. عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار معاملات مسکن شهرهای بزرگ چین باعث شده متوسط قیمت‌ها طی ۱۰ سال گذشته در این شهرهای بزرگ سه برابر شود. این عدم‌تعادل به خاطر همان «هدایت منابع و اعتبارات ساختمانی به حومه با مداخله دولت» و «خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک در مرکز» است.

چین هشتمین کشور گران در بازار مسکن جهان محسوب می‌شود. بازار مسکن چین از دسترس مردم این کشور خارج شده است چون دولت چین آنچه نیاز بازار بود را اجرایی نکرد و در مقابل، آنچه در اولویت نبود را اجرایی کرد.

در چین سالانه ۱۵‌ میلیون واحد مسکونی جدید ساخته می‌شود. این تیراژ تقریبا معادل دو برابر عرضه سالانه مسکن در آمریکا و اروپاست اما چون این مدل ساخت‌وساز (چینی)، با محل تمرکز تقاضا، رابطه برقرار نکرده، اثرگذار نبوده و به نوعی، اتلاف منابع صورت گرفته است.

بخش زیادی از ساخت‌وسازهای مسکونی چین با حمایت دولت از غول‌‌‌های ساختمانی این کشور، در شهرهای حومه‌‌‌ای، انجام شده است. جایی که امروز به خاطر غیرقابل سکونت بودن این مناطق، «شهرهای ارواح» لقب گرفته‌‌‌اند و عمده خانه‌‌‌ها در آنجا خالی از سکنه است.

تعداد خانه‌‌‌های خالی در چین، ۲۱‌ درصد کل واحدهای مسکونی این کشور است که نرخ بسیار بحرانی به لحاظ «عدم‌کارآیی بازار مسکن» در دنیا محسوب می‌شود. بخشی از این خانه‌‌‌های خالی، نتیجه «ساخت‌وسازهای دولتی در مناطق فاقد تقاضا» و بخشی هم «محصول خریدهای سرمایه‌‌‌ای و جریان ملاکی» است.

غفلت از کار اصلی با تمرکز با کار انحرافی

دولت چین طی این سال‌ها می‌توانست به جای «مداخله و بازی جنون‌‌‌آمیز در بازار به جای سرمایه‌گذاران ساختمانی»، در نقش رگولاتور بازار مسکن عمل کند و با «تنظیم مالیاتی جریان عرضه»، باعث ورود خانه‌‌‌های خالی به بازار مصرف شود. اما غفلت دولت چین از «انجام کار اصلی» با سرگرم شدن در «کار انحرافی» منجر به «ابربحران در بازار مسکن» شد. در ماه‌‌‌های اخیر، علاوه بر تشدید «تورم مسکن» و «بحران دسترسی تقاضای مصرفی چین به خانه»، یک غول ساختمانی چینی به خاطر بدهکاری نجومی به موسسات مالی این کشور، در خطر ورشکستگی قرار گرفت.

شرکت ساختمانی «اورگرند» که بازوی اصلی دولت چین در «برج‌‌‌سازی انبوه در حومه» به حساب می‌‌‌آید، در فروش واحدهای در حال ساخت و احداث شده، به مشکل خورده است. تشدید بدهی این شرکت و تاخیر در تسویه آنها که معادل ۲‌ درصد تولید ناخالص چین برآورد می‌شود می‌تواند از طریق وخامت اوضاع بانک‌ها و موسسات اعتباری چین، اقتصاد این کشور را متزلزل و آسیب‌‌‌پذیر کند.

«اورگرند» با بیش از ۳۰۰‌ میلیارد دلار بدهی بزرگ‌ترین انبوه‌‌‌ساز بدهکار جهان است. این شرکت سه هزار پروژه ساختمانی در دست ساخت و بیش از یک‌میلیون واحد مسکونی در تعهد پیش‌‌‌فروش دارد. مشکل غول ساختمانی چینی، ابربحران اقتصادی زاییده «بحران مسکن چین» است که در کنار «مشکل تامین مسکن ناشی از جهش قیمت»، دولت چین را به فکر اجرای الگوی جهانی «هدایت بازار مسکن به ریل» انداخت.

اشتهای سرمایه‌گذاری ملکی کور می‌شود؟

در قالب الگوی جهانی تنظیم بازار مسکن، «مالیات بر دارایی ملکی به عنوان پادزهر تورم مسکن»، مالکان آپارتمان‌‌‌های سرمایه‌‌‌ای (خانه‌‌‌های خالی) را تحریک به فروش یا اجاره واحدها می‌کند. از آنجا که به ازای هر پنج خانه در چین، یک واحد خالی از سکنه است، این پادزهر می‌تواند عرضه قابل مصرف در بازار املاک چین را تا سطحی که «قیمت‌ها منطقی شود»، افزایش دهد. این الگو سرانجام در بازار مسکن چین با چرخش بزرگ دولت این کشور به مسیر اصلی سیاستگذاری، آماده اجرا شده است.

«مالیات سالانه بر املاک» قرار است به شکل «فعالانه» در بازار مسکن چین دریافت شود. این مالیات با نرخ ۲ /۰‌ درصد تا یک درصد، بر همه املاک مسکونی وضع خواهد شد. البته دولت مرکزی چین به دولت‌‌‌های محلی اجازه داده است در مناطق فقیرنشین، در صورت تصمیم دولت محلی، تا ۹۰ مترمربع از بنای مسکونی تحت مالکیت خانوار سه نفره، از این مالیات معاف شود. اما کلیت وضع شده برای این مالیات، عدم‌هر نوع معافیت است.

کارشناسان اقتصادی معتقدند، اخذ این مالیات می‌تواند اشتهای خریدهای سرمایه‌‌‌ای مسکن در چین را مهار کند. در چین نرخ مالکیت مسکن بالای ۹۰‌ درصد است به ‌طوری که حجم قابل‌توجهی از خانوارها دارای خانه‌‌‌های دوم و سوم هستند. برخلاف آمریکا که نرخ مالکیت ۶۵‌ درصد است. این اشتهای خرید سرمایه‌‌‌ای ملک به خاطر «هزینه صفر» سرمایه‌گذاری ملکی در این سال‌ها (معاف از پرداخت مالیات سالانه) بوده است که در کنار آن، «رشد قیمت واقعی ملک» ناشی از اختلاف سرعت رشد قیمت مسکن با تورم عمومی، بازدهی این بازار را برای چینی‌‌‌ها جذاب کرده بود.

اکنون نبرد چین با «یک فرانسه خالی» در بازار مسکن این کشور از طریق «سلاح مالیات سالانه» می‌تواند سه چالش بزرگ «املاک بلااستفاده»، «قیمت‌های نامتعارف و غیرمنطقی» و همچنین «کمبود عرضه خانه در شهرهای بزرگ» را همزمان برطرف کند.



به گزارش ساختمان آنلاین

  • جذب ۳برایر اعتبارات استانی از محل اعتبارات ملی

    جذب ۳برایر اعتبارات استانی از محل...

    ساخت ۵۴۴ واحد مسکونی برای روستاییان سمنان سمنان مدیر کل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی استان سمنان از جذب سه برایر اعتبارات استانی از محل اعتبارات ملی از سوی این نهاد خبر داد.

  • افزایش ۴۷ درصدی تورم قراردادهای تمدیدی اجاره‌بهای مسکن

    افزایش ۴۷ درصدی تورم قراردادهای تمدیدی...

    افزایش 47 درصدی تورم قراردادهای تمدیدی اجاره‌بهای مسکنمرکز آمار ایران از افزایش ۴۷ درصدی تورم قراردادهای تمدیدی اجاره‌بهای مسکن در تابستان امسال نسبت به فصل مشابه سال گذشته خبر داد.

  • تخریب ۸۰ درصدی واحدهای مسکونی در ۲۵ روستای زلزله‌زده اندیکا

    تخریب ۸۰ درصدی واحدهای مسکونی در ۲۵...

    مدیرکل بنیاد مسکن خوزستان گفت: ارزیابی‌های انجام شده در ۲۵ روستا نشان می‌دهد حدود ۸۰ درصد واحدهای مسکونی در زلزله اخیر به‌طور کامل تخریب‌شده که احداثی تشخیص داده شده است.اتمام ارزیابی‌ها طی دو روز آینده

  • جزئیات زلزله خوزستان_ تخریب ۱۰۰ درصدی ۴۰۰ روستا

    جزئیات زلزله خوزستان_ تخریب ۱۰۰ درصدی...

    بامداد امروز (۱۷ مهر) زلزله‌ای به بزرگی ۵ ریشتر استان خوزستان، حوالی قلعه خواجه، را لرزاند و ساعت ۹:۳۵ نیز پس‌لرزه‌ای به قدرت ۴.۶ ریشتر رخ داد. این زلزله باعث تخریب برخی منازل مسکونی و مصدومیت ۳ نفر تاکنون شده است.

  •  معرفی تولید کنندگان برتر میلگرد ایران

    معرفی تولید کنندگان برتر میلگرد ایران

    لیست تولید کنندگان میلگرد ایران را قرار داده شده است تا شناخت مناسبی نسبت به آن ها پیدا کنید. همچنین در انتها یک روش مطمئن برای خرید میلگرد از کارخانه های فولادی مشهور ایران معرفی خواهد شد.

  • مسکن در نیمه اول ۱۴۰۰ چطور گران شد؟

    مسکن در نیمه اول ۱۴۰۰ چطور گران شد؟

    برآیند تغییرات قیمتی نشان می‌دهد که در نیمه اول سال ۱۴۰۰، رشد ۴.۷ درصدی قیمت مسکن اتفاق افتاده است.

  • افزایش قیمت اوراق مسکن

    افزایش قیمت اوراق مسکن

    قیمت این اوراق در تیر و مرداد و شهریور سال جاری نیز به ترتیب ۷۳ هزار و ۱۰۰، ۷۳ هزار و ۴۰۰ و ۷۴ هزار و ۳۰۰تومان است و این گزارش بر اساس قیمت شهریور ماه نوشته شده است.

  • خسارت 60 درصدی به واحد های مسکونی کوهرنگ

    خسارت 60 درصدی به واحد های مسکونی...

    زلزله 30 تا 60 درصد به واحد های مسکونی،مراکز خدماتی و تاسیسات در شهرستان کوهرنگ خسارت وارد کرد.

  • کدام دسته از خبرنگاران و اصحاب هنر مشمول مسکن دولتی خواهند شد؟

    کدام دسته از خبرنگاران و اصحاب هنر...

    معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: اگر خبرنگار و هنرمندی قبل‌تر از امکانات دولتی برای خانه‌دار شدن استفاده کرده باشد و یا مالک خصوصی باشد نمی‌تواند مشمول تفاهمنامه ساخت مسکن بین وزارت راه و وزارت ارشاد شود.

  • زلزله به ۲۰۰ منزل مسکونی در ایذه خسارت زد

    زلزله به ۲۰۰ منزل مسکونی در ایذه خسارت...

    سرپرست فرمانداری ایذه گفت: زلزله ۵.۷ ریشتری صبح روز دوشنبه، به ۲۰۰ واحد مسکونی در شهرستان ایذه خسارت وارد کرد.

  • بهره‌برداری از 147 واحد مسکونی روستایی در خراسان جنوبی همزمان با روز روستا

    بهره‌برداری از 147 واحد مسکونی روستایی...

    مدیرکل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی خراسان جنوبی گفت: به مناسبت روز روستا 147 واحد مسکونی در روستاهای استان آماده بهره برداری است.

  • فعلا منتظر کاهش تورم در دولت رئیسی نباشید

    فعلا منتظر کاهش تورم در دولت رئیسی...

    افزایش تورم و گرانی فزاینده قیمتها منتشر می شود نوشت:تورم مانند تب، نشانه بیماری و پیامد آن است و نه خود بیماری.

  • سقف جدید تسهیلات خرید و ساخت خانه به شعب بانک مسکن ابلاغ شد

    سقف جدید تسهیلات خرید و ساخت خانه به...

    بانک عامل بخش مسکن از ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار درباره افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق به تمامی شعب بانک در سراسر کشور خبر داد.

  • خانه » اخبار » قیمت خانه در محدوده قیطریه

    خانه » اخبار » قیمت خانه در محدوده...

    هر متر مربع یک دستگاه واحد مسکونی ۱۳۵ متری، با عمر بنای ۱۵ سال، واقع در منطقه قیطریه تهران، نبش اتوبان صدر به مبلغ ۶۵ میلیون تومان در بازار به فروش می‌رسد

  • مشکل سند ۱۳۵ هکتار زمین مسکونی پس از ۲۵ سال مرتفع شد

    مشکل سند ۱۳۵ هکتار زمین مسکونی پس از ۲۵...

    نماینده مردم فیروزآباد، قیروکارزین و فراشبند گفت: طی جلسه‌ای، زمین های ۱۳۵ هکتاری بلوار شهید بهشتی فیروزآباد، نیروی انتظامی و زمین های تعاونی سه‌گانه‌ای دادگستری، منابع طبیعی و ثبت اسناد تعیین تکلیف شد.

  • رقم اقساط و بازپرداخت تسهیلات مسکن و جعاله

    رقم اقساط و بازپرداخت تسهیلات مسکن و...

    طبق مصوبه بانک مرکزی سقف تسهیلات از محل اوراق گواهی حق‌تقدم در شهر تهران برای زوجین از ۲۰۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان افزیش یافت و مبلغ این وام به صورن انفرادی از ۱۰۰ میلیون تومان به ۲۰۰ میلیون تومان رسید. افزایش سقف تسهیلات «ساخت و خرید مسکن» و «جعاله مسکن» از محل اوراق گواهی حق‌تقدم در یک‌هزار و سیصد و بیستمین جلسه شورای پول و اعتبار در تاریخ ۱۶ شهریور ۱۴۰۰ تصویب و پس از چندی به بانک مسکن ابلاغ شد.

  • افزایش چند برابری مشاوران املاک

    افزایش چند برابری مشاوران املاک

    افزایش قارچ‌گونه بنگاه‌های معاملاتی که به‌وضوح دیده می‌شود در نگاه اول شاید به‌عنوان یک معضل مطرح نشود اما پیشی‌گرفتن تعداد مشاوران از تعداد مسکن می‌تواند نشان‌دهنده رکود سنگین در بازار مسکن باشد.

  • اخذ پول در ازای ارائه "کد رهگیری"

    اخذ پول در ازای ارائه "کد رهگیری"

    کیسه‌ای که بنگاه‌داران برای وام ودیعه مسکن دوخته‌اند! یکی از شروط دریافت تسهیلات ودیعه مسکن ثبت کد رهگیری است و با این‌که اتحادیه املاک بارها اعلام کرده دریافت کد رهگیری رایگان است، بسیاری از مشاوران املاک طلب هزینه می‌کنند.

  • خانه در جنوب تهران ارزان شد

    خانه در جنوب تهران ارزان شد

    رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه شهریور امسال در مناطق جنوبی تهران شاهد کاهش ۲ تا ۸ درصدی قیمتها بودیم گفت: تحرک نسبی بازار مسکن در شهریورماه ناشی از پایان فصل جابه‌جایی و رشد تقاضای سرمایه‌گذاری در شمال تهران بوده که بانک مرکزی این موضوع را به کل بازار تعمیم داده است.

  • رشد 41 درصدی تعداد معاملات مسکن تهران

    رشد 41 درصدی تعداد معاملات مسکن تهران

    جدیدترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن تهران دقایقی پیش منتشر شد که حاوی نکات جالب توجهی بود. اول اینکه نشان از رونق گرفتن خرید خانه در تهران داشت و دوم از تداوم رشد قیمت‌ها در یان بازار خبر می‌داد.

  • ثبت نام وام اجاره تا پایان آذرماه تمدید شد

    ثبت نام وام اجاره تا پایان آذرماه تمدید...

    تاکنون یک میلیون و ۲۰۰ هزار نفر متقاضی ثبت‌نام‌ کرده‌اند و بر این اساس حدود ۳۴۰ هزار متقاضی مدارک خود را بارگذاری و ۱۷ هزار نفر تسهیلات ودیعه مسکن را دریافت کرده‌اند.