بازار املاک / دلار مانع رشد بازار مسکن

دلار مانع رشد بازار مسکن

دلار مانع رشد بازار مسکن

ورود تعداد قابل‌توجهی از تقاضای سرمایه‌ای به بازار معاملات مسکن و اثرگذاری تورمی افزایش نرخ دلار دو عامل تاثیرگذار بر جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ بودند که بازار این روز‌های مسکن را نیر تحت‌تاثیر قرار داده‌اند. رشد شدید قیمت دلار در دو ماه ابتدایی سال‌جاری، به‌عنوان یک مانع مهم در مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف، شناسایی شد. وضعیت قیمت در بازار معاملات مسکن همواره با دو دماسنج درونی و بیرونی ملکی مورد سنجش و ارزیابی قرار می‌گیرد.

دماسنج بیرونی مربوط به «رابطه قیمت دلار ومسکن» و دماسنج درونی مربوط به وضعیت و «نسبت قیمت مسکن به اجاره بهای واحد‌های مسکونی» است.


با استفاده از این دو دماسنج که یکی از بیرون بازار ملک و دیگری از درون بازار نشان‌دهنده وضعیت و سطح حباب قیمت آپارتمان هاست، فاصله قیمت مسکن با سطح متعارف سنجش می‌شود.

در شرایطی که بعد از یک دوره سه ساله جهش در سال ۱۴۰۰، به دنبال کاهش انتظارات تورمی، ثبات نسبی قیمت دلار و اثرپذیری بازار مسکن از این رویداد، بازار ملک نیز در فازپساجهش و آرامش نسبی قرار گرفت.

 اما برخلاف آنچه انتظار می‌رفت، طی دو ماه گذشته از سال‌جاری، بازار ارز، در نقش بالابر قیمت مسکن وارد عمل شده و مسیر بازگشت قیمت در بازار ملک به سطح متعارف را پیچیده‌تر از قبل کرده است.


به دنبال وقوع شوک ارزی در سال ۹۷ و تحت‌تاثیر آن، دو رویداد مهم در بازار مسکن به وقوع پیوست که در نهایت خود را در شکل جهش قیمت مسکن نشان داد.

اولین رویداد به افزایش تقاضای غیرمصرفی و ورود تعداد قابل‌توجهی از تقاضای سرمایه‌ای به بازار معاملات مسکن تحت‌تاثیر شوک ارزی ایجاد شده به‌منظور حفظ ارزش دارایی‌ها در برابر انتظارات تورمی مربوط می‌شود.

بعد از وقوع شوک ارزی در سال ۹۷، تعداد قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران ریسک گریز برای حفظ ارزش دارایی‌های خود در برابر تورم، بازار ملک را به‌عنوان مامن امن سرمایه‌گذاری انتخاب کرده و به این بازار وارد شدند.

از سوی دیگر، به دنبال اثرگذاری تورمی افزایش نرخ دلار بر هزینه تمام شده مسکن از محل رشد شدید قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی به‌خصوص مصالح خارجی و وارداتی، بازار مسکن تحت‌تاثیر قرار گرفت.

این دو رویداد، تحت‌تاثیر بازیگردانی بازار دلار و اثرگذاری آن بر بازار مسکن، منجر به شروع دوره جهش ملکی و ادامه آن شد.

دلار در طول دوره اخیر جهش قیمت مسکن همواره یکی از اصلی‌ترین بازیگردانان جهش و عامل بالابرنده سطح قیمت‌ها در این بازار بوده است.

در سال ۱۴۰۰، اما بازار دلار تحت‌تاثیر کاهش نسبی انتظارات تورمی و خوش‌بینی به آینده، با ثبات نسبی همراه شد و بازدهی ۶ درصدی را در طول یک‌سال به ثبت رساند.

بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر این انتظارات و خوش‌بینی ها، مانند سایر بازار‌ها به‌خصوص بازار دلار، وارد فازپساجهش شده و انتظار برای بازگشت قیمت به سطح متعارف با معیار دماسنج دلاری، تقویت شد.

دماسنج ارزی بازار معاملات مسکن نشان داد که در فاصله سال‌های ۹۶ (سال قبل از شروع جهش ملکی) تا ابتدای ۱۴۰۰.

 قیمت مسکن حول و حوش ۲۰ تا ۲۵‌درصد بالاتر از سطح متعارف قرار گرفته و با ورود بازار دلار به دوره آرامش.

انتظار می‌رفت قیمت مسکن نیز به سطوح متعارف بازگشت کند.

با استناد به یک فرمول سنتی، به استثنای سال‌های اعمال سیاست سرکوب ارزی، همواره متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران حول و حوش هزار تا هزار و۱۰۰ دلار برآورد می‌شود.

با استفاده از این فرمول و همچنین بازدهی بازار‌ها می‌توان گفت که در فاصله سال‌های ۹۶ تا ۱۴۰۰، میانگین قیمت مسکن ۲۰ تا ۲۵‌درصد بالاتر از حد متعارف حرکت کرده است.

اما در حالی که تحت‌تاثیر ثبات ایجاد شده در سال گذشته در بازار ارز و همچنین ورود بازار مسکن به دوره پساجهش انتظار می‌رفت مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف تسهیل شود.

 طی دو ماه اول سال‌جاری، تحت‌تاثیر جهش ارزی، بار دیگر دلار در نقش بازیگردان اصلی و بالابر قیمت مسکن وارد عمل شد.


فروردین ماه امسال بازدهی ۶ درصدی و اردیبهشت ماه بازدهی ۶/ ۹ درصدی در بازار دلار به ثبت رسید.

این میزان رشد با توجه به رابطه قیمت دلار با مسکن بنا به دلایل گفته شده مانع بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف شده است.

محاسبات نشان می‌دهد ابتدای خرداد امسال فاصله متوسط قیمت مسکن تا سطح متعارف بر اساس نشانگر و دماسنج ارزی ۱۸‌درصد است.

 این کاهش فاصله نه در نتیجه بازگشت قیمت مسکن بلکه در نتیجه رشد شدید قیمت دلار از ابتدای امسال تاکنون بوده است.

راهکار مهار اثر تورمی

بازگشت بازار مسکن به سطح متعارف قیمتی در حالی در دو ماه گذشته در نتیجه بروز دوباره شوک ارزی پیچیده‌تر و دشوارتر شده است که سیاستگذار باید به فوریت با اعمال سیاست‌های موثر در این زمینه وارد عمل شود.

تنظیم نرخ بهره سیاستی (افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی)، حل ریسک‌های غیراقتصادی و کنترل روند رشد نقدینگی

 می‌تواند از طریق کاهش نرخ ارز و بازگشت به عقب قیمت دلار، نقش تورمی این عامل خارجی موثر بر رفتار بازیگران بازار ملک را مهار کند.



  • بازار مسکن پس از خروج گسترده اتباع به کدام سمت می‌رود؟

    بازار مسکن پس از خروج گسترده اتباع به...

    خروج گسترده اتباع غیرمجاز از کشور، زمینه‌ساز کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها و ورود بازار به دوره‌ای از ثبات شده است.

  • رکود سنگین در بازار ملک

    رکود سنگین در بازار ملک

    گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که قیمت فایل‌های فروش در تهران ۸.۵ درصد افت کرده است. همچنین قیمت مسکن در برخی محله‌های منطقه یک، سه و حتی بخش‌هایی از منطقه دو، نسبت به یک ماه گذشته ۱۵ تا ۲۰ درصد کاهش یافته است.

  • خروج اتباع افغان قیمت مسکن در تهران را کاهش داد

    خروج اتباع افغان قیمت مسکن در تهران را...

    مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که با شدت گرفتن خروج اتباع، عرضه مسکن در بخش املاک کلنگی به‌ویژه در مناطق پایین‌شهر افزایش یافته است.

  • ربزش سنگین قیمت مسکن در راه است

    ربزش سنگین قیمت مسکن در راه است

    خریداران واقعی نباید فریب تحلیل‌های هیجانی را بخورند؛ کاهش قیمت اگر هم رخ دهد، تدریجی و غیرقابل لمس خواهد بود.

  • پشت پرده سقوط آزاد قیمت مسکن

    پشت پرده سقوط آزاد قیمت مسکن

    باتوجه به داده های مرکز آمار ایران، نرخ تورم بخش مسکن در خردادماه ۱۴۰۴ روندی کاهشی داشته است که به نظر می رسد این روند کاهشی بیشتر از آنکه به دلیل ساماندهی بازار خرید و فروش ملک باشد ناشی از عوامل دیگری است.

  • وضعیت بازار مسکن بعد از جنگ ۱۲ روزه

    وضعیت بازار مسکن بعد از جنگ ۱۲ روزه

    در بخش مسکن شرایط مثل ماه‌های گذشته است و رونق چندانی نداشته.

  •  خبر مهم برای خریداران مسکن ملی

    خبر مهم برای خریداران مسکن ملی

    اصلی‌ترین مانع، کم‌کاری شبکه بانکی در پرداخت وام‌های مسکن و بی‌توجهی به قانون جهش تولید مسکن است.

  • مسکن ارزان شد اما مستاجران همچنان تحت فشار مالکان

    مسکن ارزان شد اما مستاجران همچنان تحت...

    بررسی‌های آماری و داده‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که نرخ تورم بخش مسکن در خردادماه امسال روندی کاهشی داشته و نشانه‌هایی از کاهش شتاب رشد قیمت‌ها در این بازار مشاهده می‌شود.

  • تصمیم بحث‌برانگیز رسماً ابلاغ شد

    تصمیم بحث‌برانگیز رسماً ابلاغ شد

    بر اساس دستورالعمل‌ جدید نهادهای انتظامی، اجاره هر نوع ملک به اتباع غیرمجاز از این پس غیرقانونی محسوب می‌شود. در صورت تخلف، نه‌تنها قولنامه تنظیم‌شده فاقد اعتبار است، بلکه ملک مورد نظر نیز پلمپ، مهر و موم و در صورت لزوم، مصادره خواهد شد.

  • واکاوی بازار اجاره مسکن در بحران جنگ و پساجنگ

    واکاوی بازار اجاره مسکن در بحران جنگ و...

    تنش‌های اخیر بین ایران و اسرائیل موجب مهاجرت ساکنان تهران به شهر‌های دیگر، به ویژه استان‌های شمالی شده است.

  • پیش بینی بازار اجاره در تابستان ۱۴۰۴

    پیش بینی بازار اجاره در تابستان ۱۴۰۴

    در شرایطی که کشور در بحبوحه تابستان و فصل نقل‌وانتقالات قرار دارد، و هم‌زمان بسیاری از شهرها تحت تأثیر مستقیم یا غیرمستقیم تنش‌های جنگی و فضای ناامن منطقه‌ای قرار گرفته‌اند، انتظارات عمومی از دولت برای ایجاد تغییرات اساسی در حوزه مسکن بیش از هر زمان دیگری افزایش یافته است.

  • مالکان با انصاف شدند

    مالکان با انصاف شدند

    نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: در شرایط کنونی کشور با همدلی و اتحاد مردم شاهد آن هستیم که بسیاری از مالکان اجاره‌های خود را کاهش و یا بخشیده‌اند.

  • دغدغه بزرگ مستاجران رفع شد

    دغدغه بزرگ مستاجران رفع شد

    در نشست شورای مسکن موضوع ساماندهی بازار اجاره و تعیین نرخ کارشناسی اجاره‌بها پیگیری شد.

  • پیش بینی بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴

    پیش بینی بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴

    در حالی‌که فصل‌های بهار و تابستان طبق عرف سال‌های گذشته، همواره به‌عنوان زمان طلایی معاملات مسکن شناخته می‌شدند، فصل‌هایی که به دلیل بهبود شرایط آب‌وهوایی، افزایش جابه‌جایی خانوارها، پایان سال تحصیلی و شروع پروژه‌های ساخت‌وساز، تقاضا برای خرید، فروش و اجاره ملک به اوج می‌رسید، امسال شرایط به‌گونه‌ای متفاوت و نگران‌کننده رقم خورده است.

  • خریداران و متقاضیان مسکن ملی بخوانند

    خریداران و متقاضیان مسکن ملی بخوانند

    وزیر راه و شهرسازی گفت: بیش از ۸۴۰ هزار واحد داریم که از پنج سال پیش عملیات ساخت آنها آغاز شده است و به طور قطع یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که در وزارتخانه پیگیر آن خواهیم بود، همین است.

  • وام ۴۰۰ میلیونی برای دهک‌های یک تا سه

    وام ۴۰۰ میلیونی برای دهک‌های یک تا سه

    مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه گفت: تسهیلات قرض‌الحسنه با سقف ۴۰۰ میلیون تومان برای دهک‌های اول تا سوم از طریق نهادهای حمایتی پرداخت می‌شود و نرخ سود آن نیز ۴ درصد در نظر گرفته شده است.

  • مستاجران در این بحران تنها مانده‌اند

    مستاجران در این بحران تنها مانده‌اند

    افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها، کاهش توان خرید خانوارها و نبود نظارتی مؤثر، مستأجران را در تنگنای تلخ انتخاب میان «ماندن یا رفتن» قرار داده است.

  • مبلغ وام ودیعه مسکن ۱۴۰۴ چقدر است؟

    مبلغ وام ودیعه مسکن ۱۴۰۴ چقدر است؟

    وام ودیعه مسکن، نوعی کمک‌هزینه بانکی است که به مستاجران پرداخت می‌شود تا بخشی از ودیعه (رهن) یا اجاره ماهانه مسکن را تأمین کنند. در سال ۱۴۰۴، این وام به‌صورت هدفمندتر از سال‌های گذشته و با توجه به موقعیت جغرافیایی، وضعیت تاهل و میزان درآمد خانوار، به متقاضیان تعلق می‌گیرد.

  • کاهش نرخ اجاره خانه‌های کلنگی

    کاهش نرخ اجاره خانه‌های کلنگی

    نایب رئیس اول اتحادیه املاک گفت: در پی خروج گسترده اتباع، عرضه خانه‌های کلنگی افزایش یافته و نرخ اجاره در این بخش کاهش پیدا کرده است، اما سامانه‌های ثبت قرارداد همچنان با مشکل مواجه‌اند.

  • اجاره مسکن از حقوق ماهانه پیشی گرفت

    اجاره مسکن از حقوق ماهانه پیشی گرفت

    بسیاری از اجاره‌نشین‌ها با این دغدغه روبه‌رو هستند که آیا توان پرداخت مبلغ بالاتر اجاره را خواهند داشت یا نه، و این موضوع نگرانی‌هایی درباره تأمین هزینه‌های روزمره زندگی‌شان ایجاد می‌کند.

  • افزایش چراغ خاموش اجاره بهای مسکن

    افزایش چراغ خاموش اجاره بهای مسکن

    این روزها همزمان با نزدیک شدن به فصل اجاره مسکن بررسی ها و آمارها حاکی از آن است که قیمت ها روز به روز در حال افزایش است و این در حالیست که حدود دو ماه پیش وعده تعیین سقف اجاره مسکن و کنترل این بازار از طریق ابزارهای نظارتی داده شده بود.