بازار املاک / پیش‌فروشندگان مسکن ورشکست شده‌اند

پیش‌فروشندگان مسکن ورشکست شده‌اند

پیش‌فروشندگان مسکن ورشکست شده‌اند

گذشته از آن‌که به دلیل نوسان شدید قیمت‌ها متقاضیان مصرفی توان خرید خانه را از دست داده‌اند افزایش تا ۵۵ درصدی قیمت نهاده‌های ساختمانی، بخش تولید مسکن را دچار بحران کرده و بسیاری از سازندگان که واحدهای خود را قبل از سال ۱۳۹۷ پیش‌فروش کرده بودند، به دلیل آن‌که اجازه تعدیل قیمت را نداشتند ورشکست شدند.

وضعیت تورمی در بازار مسکن اثرگذار است، این مهم‌ترین عامل در افزایش قیمت خانه است و مادامی که نرخ کالاها و نهاده‌های ساختمانی صعودی باشد، بازار  به تبعیت از آن حرکت می‌کند.

معمولا قیمت هر متر خانه بین ۱۰۰۰ تا ۱۲۵۰ دلار بوده است

 قیمت ملک طی ۱۰ سال گذشته همسویی مشخصی با نرخ دلار داشته و از آن تبعیت کرده است. نرخ هر متر خانه در تهران معمولا در محدوده ۱۰۰۰ تا ۱۲۵۰ دلار بوده است. در حال حاضر نیز ۱۳۱۳ دلار است که چیز عجیب و غریبی نیست. مسکن، کالایی است که مردم به صورت سنتی برای حفظ ارزش دارایی یا افزایش سرمایه نسبت به خرید آن اقدام می‌کنند. رسیدن نرخ هر متر خانه به حدود ۴۰ میلیون تومان واقعیت‌های این بازار را به تصویر می‌کشد.

این کارشناس بازار مسکن با بیان این‌که تولید مسکن به کمتر از یک سوم تقاضای واقعی رسیده است گفت:

 سال ۱۳۹۹ حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در کشور احداث می‌شد که سال ۱۴۰۰ به حدود ۳۰۰ هزار واحد رسید. در حالی که طبق طرح جامع مسکن، سالیانه به یک میلیون  واحد مسکونی نیاز داریم. از طرف دیگر می‌بایست کسری سال‌های گذشته جبران شود. بنابراین باید سالیانه حدود ۱.۵ میلیون مسکن بسازیم تا بتوانیم مقداری بازار را تعدیل کنیم.

پورحاجت تصریح کرد: فشارهای مختلف اعم از مالیات، عوارض و نگاه درآمدی دستگاه‌های مرتبط، شرایط ساخت و ساز را دچار مشکل جدی کرده است. سیستم بانکی هم که می‌بایست سالیانه ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهد به تعهدات خود عمل نمی‌کند.

از تولیدکنندگان مالیات می‌گیرند از سوداگران نمی‌گیرند

وی، تعادل‌بخشی به بازار مسکن را نیازمند جراحی در حوزه قوانین و مقررات دانست و گفت: دولت باید بین تولیدکننده مسکن با سفته‌باز تفاوت قائل شود و شرایط تولیدکنندگان را تسهیل کند. در حالی که برعکس عمل می‌شود. یعنی به سازندگان فشارهای مالیاتی وارد می‌شود اما سفته‌بازان و سوداگران هیچ نوع مالیاتی پرداخت نمی‌کنند.


عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان با اشاره به رشد ۵۵ درصدی قیمت نهاده‌های ساختمانی اظهار کرد: در سال‌های اخیر معمولا با تورم سالیانه ۲۰ تا ۴۰ درصدی نهاده‌های ساختمانی مواجه شده‌ایم و هم‌اکنون این عدد به ۵۵ درصد رسیده است. تولیدکننده باید واحد مسکونی را با قیمت متعارف به فروش برساند. اما هزینه‌های تولید اعم از نرخ مصالح ساختمانی، هزینه دستگاه‌های خدمات‌رسان، ‌ مالیات و دستمزد کمرشکن شده است. بنابراین تقاضا قدرت خرید ندارد. اگر هم سازندگان واحدها را نگهداری کنند با خواب سرمایه و رکود مواجه می‌شوند.

بسیاری سازندگان از حوزه تولید مسکن حذف شده‌اند

پورحاجت با بیان این‌که به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن، سازندگان مسکن تمایلی به ساخت و ساز ندارند گفت: با این هزینه‌های سنگین، تولید مسکن توجیه اقتصادی ندارد. خیلی از سازندگان که قبل از سال‌های ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ واحدهای خود را پیش‌فروش کرده بودند به دلیل تورم سنگینی که پس از آن اتفاق افتاد ورشکست شدند؛ چرا که طبق قانون اجازه نداشتند قیمت‌ها را به‌روز کنند. بنابراین سرمایه خود را از دست دادند و به طور کلی از حوزه تولید مسکن حذف شدند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: شنیده می‌شود که دولت قصد دارد برخی موانع مالیاتی را در حوزه ساخت و ساز برطرف کند که نسبت به این اقدام خوشبین هستیم. مواد ۶۴ و ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم شرایط را برای تولید مسکن سخت کرده است. قانون باید هر پنج سال یک بار توسط مجلس بررسی شود. ماده ۶۴ در تعارض با برنامه ششم توسعه است. مواد مذکور به نحوی تدوین نشده که مکانیزم‌های تسهیل‌گری و تشویقی برای تولید مسکن در آن لحاظ شده باشد.

 شهرداری‌ها باید دندان عوارض را بکنند. قرار بود شهرداری‌ها با سوق یافتن به سمت درآمدهای پایدار، وابستگی خود را به عوارض ساختمانی بکاهند و نرخ رشد عوارض ساختمانی رو به پایین باشد اما طی سال‌های گذشته معکوس عمل شده است. سال گذشته نرخ عوارض صدور پروانه بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ درصد افزایش یافت.

قیمت هر متر خانه در تهران در مرز ۴۰ میلیون

بنابراین گزارش، خردادماه سال ۱۴۰۱ متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸.۴ و ۳۲.۸ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه حدود ۱۳.۹ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ معادل ۳۲.۳ و ۱۷۱.۹ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

  • بررسی آخرین وضعیت بازار وام مسکن

    بررسی آخرین وضعیت بازار وام مسکن

    اوراق مسکن، همان برگه‌های امتیاز دسترسی آنی به وام ۵۰۰ میلیونی خرید مسکن در تهران، ۴۰۰ میلیونی در شهرهای بزرگ و ۳۰۰ میلیون تومانی در سایر شهرها است.

  • خریداران عقب نشستند، فروشندگان منعطف‌تر شدند

    خریداران عقب نشستند، فروشندگان منعطف‌تر...

    بررسی‌های میدانی از دفاتر مشاوران املاک تهران نشان می‌دهد با فروکش کردن فضای هیجانی ماه‌های گذشته، تقاضای خرید کاهش یافته و در مقابل، فروشندگان واقعی برای انجام معامله آمادگی بیشتری برای تعدیل قیمت و توافق دارند

  • قیمت خانه پس از توافق چه می‌شود؟

    قیمت خانه پس از توافق چه می‌شود؟

    در سناریوی حصول توافق و تفاهم، قطعاً شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود تا جایی که شکاف تورمی سال‌های اخیر جبران شود؛ حتی در برخی نقاط این رشد می‌تواند فراتر از انتظارات باشد.

  • الان خانه بخریم یا صبر کنیم؟

    الان خانه بخریم یا صبر کنیم؟

    طی ماه‌های گذشته قیمت نهاده‌های ساختمانی تحت تاثیر تورم عمومی روند افزایشی داشته است.

  • ممنوعیت جدید برای تخلیه مستأجران

    ممنوعیت جدید برای تخلیه مستأجران

    بازار مسکن در ماه‌های آینده ممکن است تحت تاثیر اجرای چند تصمیم مهم دولتی، وارد فاز تازه‌ای شود؛ از ممنوعیت صدور حکم تخلیه مستأجران تا تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و همچنین اجرای طرح‌های جدید برای حمایت از زوج‌های جوان و اقشار کم‌درآمد.

  • چرخش جنگی در بازار مسکن؛ خریداران کجا رفتند؟

    چرخش جنگی در بازار مسکن؛ خریداران کجا...

    همزمان با تشدید تنش‌های منطقه‌ای، بازار ملک با افت شدید تقاضا، کاهش رشد قیمت‌ها و بازگشت فاصله قیمت‌های پیشنهادی و قطعی به سطح تاریخی مواجه شده است.

  • وام 500 میلیونی ساخت مسکن برای یارانه بگیران

    وام 500 میلیونی ساخت مسکن برای یارانه...

    برنامه ساخت 50 هزار واحد مسکونی برای محرومان در حال اجرا است. این طرح در قالب برنامه ساخت 220 هزار واحد مسکونی براش دهک‌های پایین اجرا می‌شود.

  • بازار مسکن در انسداد کامل کاهش قیمت تقریبا منتفی است

    بازار مسکن در انسداد کامل کاهش قیمت...

    بازار مسکن در شرایطی قرار گرفته که از یک سو قدرت خرید خانوارها برای ورود به بازار به شدت کاهش یافته و از سوی دیگر، افزایش هزینه های ساخت و کاهش حاشیه سود تولیدکنندگان، انگیزه سرمایه گذاری و ساخت وساز را تضعیف کرده است؛

  • پیش‌بینی تازه از قیمت مسکن در 1405

    پیش‌بینی تازه از قیمت مسکن در 1405

    بازار مسکن درگیر رکود تورمی، افت معاملات و سردرگمی خریداران و فروشندگان است، برخی کارشناسان از احتمال رشد قیمت خانه تا پایان سال 1405 خبر می‌دهند

  • بازار مسکن زیر سایه تنش‌های نظامی

    بازار مسکن زیر سایه تنش‌های نظامی

    اگرچه بازار مسکن ذاتاً به دلیل ماهیت داراییِ ثابت، دیرتر از بازارهای مالی (مانند ارز و طلا) به تنش‌های ناگهانی واکنش نشان می‌دهد، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که تغییرات رفتاری در میان مالکان و خریداران در شهرهای جنوبی آغاز شده است.

  • افزایش 25 درصدی رهن و اجاره‌بهای مسکن؛ راهگشا یا معضل‌آفرین

    افزایش 25 درصدی رهن و اجاره‌بهای مسکن؛...

    قیمت‌های سرسام‌آور رهن و اجاره‌بهای مسکن هر ساله مستأجران را یک گام به عقب می‌کشاند و باعث کوچ اجباری آنها به حاشیه شهرها، شهرستان‌های دورتر و یا حتی روستاها می‌شود.

  • افزایش سالانه اجاره‌بها از ۵۰ درصد هم عبور کرده است

    افزایش سالانه اجاره‌بها از ۵۰ درصد هم...

    بازار اجاره مسکن تهران در حال تجربه یک تغییر جدی در الگوی تقاضاست کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش تعداد خانوار‌های تک‌نفره و دشوارتر شدن شرایط اقتصادی برای زوج‌های جوان، بسیاری از مستأجران را از واحد‌های متوسط به سمت آپارتمان‌های زیر ۴۰ مترمربع سوق داده است.

  • وام ودیعه مسکن چند درصد است؟

    وام ودیعه مسکن چند درصد است؟

    وام ودیعه مسکن یکی از مهم ترین تسهیلات حمایتی دولت برای مستاجران محسوب می شود که با هدف کمک به تامین هزینه رهن و اجاره پرداخت می شود.

  • قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند؟

    قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند؟

    گودرزی درباره وضعیت خرید و فروش مسکن در پایتخت گفت: در بخش مربوط به خانه اولی‌ها و کسانی که قصد سرمایه‌گذاری دارند فعلا خرید و فروش چندانی انجام نمی‌شود و راکد است اما تعداد محدودی معاملات توسط کسانی که قصد تبدیل به احسن واحدهای مسکونی خود را دارند انجام می‌شود.

  • سیگنال تازه از بازار مسکن؛ قیمت‌ها به کدام سمت می‌رود؟

    سیگنال تازه از بازار مسکن؛ قیمت‌ها به...

    بازار مسکن و اجاره در ماه‌های اخیر با تغییراتی در الگوی معاملات و رفتار خریداران و مستأجران همراه شده و به گفته فعالان صنفی، شرایط متفاوتی نسبت به دوره‌های قبل در آن مشاهده می‌شود.

  •  پلتفرم‌ های مجازی عامل قیمت‌ سازی‌ های بازار مسکن

    پلتفرم‌ های مجازی عامل قیمت‌ سازی‌ های...

    پلتفرم‌های آنلاین هیچ حوزه نظارتی زیر نظر اتحادیه‌ها ندارند و تمام اتفاقات بد، نظیر قیمت‌سازی‌های کاذب و نوسانات شدید قیمت از همان‌جا آب می‌خورد.

  • محدودیت جدید دولت برای صاحبخانه‌ها

    محدودیت جدید دولت برای صاحبخانه‌ها

    طرحی پیشنهاد شده است که براساس آن موجرها فقط در صورتی که مستاجر به موقع اجاره را نپردازد، واحد نیاز به بازسازی داشته باشد یا مالک قصد سکونت در ملک خود را داشته باشد،

  • سیمان متهم اصلی گرانی مسکن نیست

    سیمان متهم اصلی گرانی مسکن نیست

    دبیر انجمن سیمان اعلام کرد هزینه سیمان در بدبینانه‌ترین برآوردها کمتر از یک درصد قیمت هر متر مربع مسکن است و نقش تعیین‌کننده‌ای در افزایش قیمت خانه ندارد.

  • بازار مسکن با تفاهم ایران و آمریکا

    بازار مسکن با تفاهم ایران و آمریکا

    در شرایطی که مصالح ساختمانی حدود یک‌سوم هزینه تمام شده را به خود اختصاص می‌دهد، رشد ۱۳۰ درصدی قیمت مصالح به معنای تأثیر ۳۰ تا ۴۰ درصدی بر افزایش قیمت نهایی است

  • سقف قانونی رشد اجاره بها تعیین شد

    سقف قانونی رشد اجاره بها تعیین شد

    در بیستمین جلسه شورای عالی مسکن، اختیار تعیین سقف افزایش اجاره‌بها به استانداران تفویض شد.

  • مسکن جای طلا را در بازار گرفت

    مسکن جای طلا را در بازار گرفت

    افزایش تمایل به خرید مسکن برای حفظ ارزش سرمایه، قیمت‌ها را در تهران و مناطق پرتقاضا در مسیر صعودی قرار داده است