حذف قولنامه از جریان معاملات مسکن پس از اظهارنظر صریح هفته گذشته مقام معظم رهبری سرعت می‌گیرد. پیش از این شورای نگهبان در دو نوبت طرح را رد کرده بود تا کار به مجمع تشخیص مصلحت نظام بکشد.

 

مدافعان طرح می‌گویند حذف معاملات قولنامه‌ای و اجباری شدن صدور سند رسمی، به شفاف شدن نقل‌وانتقالات کمک می‌کند و جلوی یک‌سری تخلفات بزرگ مثل فروش یک واحد مسکونی به چند نفر را خواهد گرفت، اما چه سرنوشتی در انتظار مشاوران املاک و بنگاه‌های مسکن خواهد بود و املاکی که در سال‌های گذشته با استفاده از روش قولنامه‌ای خریدوفروش شده‌اند چگونه از این مرحله عبور خواهند کرد؟

معامله قولنامه‌ای نوع رایجی از معاملات بازار مسکن است که در ادبیات حقوقی به آن‌ها اسناد عادی می‌گویند. در قانون به آنچه بیشتر افراد با نام معامله قولنامه‌ای می‌شناسند، مبایعه‌نامه می‌گویند.

 

قولنامه سند عادی است و در دادگاه اعتبار دارد. پس مفاد آن باید اجرا شود و اگر یکی از دو طرف از اجرای تعهد خود شانه خالی کند، دادگاه می‌تواند او را احضار کند. همچنین اگر فروشنده ملک برخلاف مفاد قولنامه از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی به‌خریدار خودداری کرد باید در دادگاه پاسخگو باشد.

 

ثبت سند املاک تجاری و مسکونی در ایران معمولا به دو صورت انجام می‌شود؛ یا ملک مورد نظر سند تک‌برگ دارد یا اینکه معامله به‌صورت قولنامه ثبت می‌شود. قطعا بهترین نوع ثبت، سند تک برگی است که فروشنده به خریدار ارائه می‌دهد. املاک یا زمین‌هایی که به‌صورت قانونی سند ندارند، از تمام یا حداقل بخشی از حقوق معمول حروم هستند. ساده‌ترین اتفاق این است که نمی‌توان سند آن‌ها را در دفاتر رسمی نقل و انتقال کرد. پس چاره‌ای نمی‌ماند جز انجام معامله به روش قولنامه‌ای.

 

عوامل بسیاری وجود دارد که مانع ارائه سند می‌شود و کسی که صاحب ملک است را مجبور می‌کنند ملک خود را به‌صورت قولنامه‌ای با خریدار معامله کند. گاهی مواقع این دلایل به مسائل فنی مربوط می‌شوند. مثلا بخشی از ساختمان‌هایی که نمی‌توان آنها را به‌صورت قانونی و با استفاده از سند رسمی نقل‌و‌انتقال کرد، به‌خاطر جانمایی نشدن اصولی پارکینگ برای تمامی واحدها، ساخت طبقات غیر مجاز، پیشروی بیش از حد ساختمان در زمین، ساخت غیرقانونی یک واحد در همکف و... نتوانسته‌اند پایان کار بگیرند. این مشکل می‌تواند موضوعی جدی باشد، چون تا وقتی مسئله حل نشود، برای این ملک سند صادر نخواهد شد.

 

نداشتن سند یک نقطه ضعف بزرگ است، اما چرا بعضی‌ها به خرید و فروش قولنامه‌ای علاقه دارند و چرا مشتری خانه‌های بدون سند زیاد است؟ علت این ماجرا را باید در قیمت پایین یک واحد مسکونی با سند قولنامه‌ای جستجو کرد. کسانی که صاحب ملک هستند، اما برایش سند رسمی ندارند، خانه خود را با قیمت پایین‌تری می‌فروشند. از آن‌طرف بسیاری از افراد هستند که در این معامله قولنامه‌ای شرکت می‌کنند و خانه یا ملک مورد نظر خود را با قیمت پایین‌تر خریداری می‌کنند. احتمالا پی دردسر‌های بعدی را هم به‌تن خود می‌مالند.

 

محدودیت نقل و انتقال سند گاهی به‌دلایلی مهمتر رخ می‌دهد. این موارد تقریبا به همان سادگی هستند، اما می‌توانند دردسر‌های معمول را به معضلات غیرقابل حل تبدیل کنند و حتی گاهی سرمایه خریدار را از بین ببرند. مثلا امکان دارد خانه یا ملک در طرح‌های شهرداری قرار گرفته باشد یا اگر خانه در بافت فرسوده قرار گرفته و ممکن است به‌خاطر تعریض خیابان نیازمند تخریب و بازسازی باشد. دلایلی از این دست باعث می‌شود برای ملک سند صادر نشود و نقل و انتقال خانه به‌صورت قولنامه‌ای بدون سند، خریدار را به‌زحمت بیندازد.

 

پیش از این هنگام انجام معامله قولنامه‌ای باید نکات زیادی را رعایت می‌کردیم؛ به‌عنوان مثال باید مشخصات ملک را با آنچه در سند قید شده مطابقت می‌دادیم، استعلام می‌گرفتیم که آیا ملک آزاد است یا خیر. آیا در وثیقه یا رهن قرار گرفته و موارد تکمیلی مثل انشعاب آب، گاز، برق، پارکینگ، انباری، تلفن و... را نیز چک می‌کردیم، اما همچنان خطر بزرگ معاملات قولنامه‌ای به قوت خود باقی بود: اینکه شاید طرف معامله در واقع اصلا صاحب ملک نباشد!

سرنوشت بنگاه و مشاوران املاک پس از حذف قولنامه

حذف قولنامه از معاملات املاک دقیقا به دلیل ریسک‌ها و خطر‌هایی که دارد چندسالی می‌شود در دست پیگیری است. اما در صورت اجرای این طرح چه تغییراتی در فرآیند کاری بنگاه‌های مشاور املاک رخ خواهد داد؟

 

حذف قولنامه به‌معنای ممنوع شدن آن است، اما بنگاه‌های معاملات املاک همچنان می‌توانند به کار دلالی بپردازند با این تفاوت که پس از توافق خریدار و فروشنده، سند باید توسط دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود. قولنامه یا سند عادی، در باقی نقاط دنیا هم اعتبار چندانی ندارد، زیرا منشا بسیاری جرائم از جمله پولشویی، فرار مالیاتی، کلاهبرداری و... هستند.

محبوبیت بالای معاملات قولنامه‌ای را باید در قیمت پایین‌تر به‌دلیل نبود سند جستجو کرد

بند ۶۷ سیاست‌های کلی نظام نیز بر توسعه سند رسمی عوض سند عادی تاکید کرده است. پیش‌نویس طرحی که سال ۱۳۹۸ تهیه شده به‌طور شفاف و واضح تاکید کرده با بنگاه‌های معاملات ملکی مخالف نیست و این بنگاه‌ها همچنان می‌توانند به کار اصلی خود که دلالی و واسطه‌گری است بپردازند، اما پس از حصول توافق بین خریدار و فروشنده، سند باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.

 

حذف قولنامه و الزام ثبت معاملات در دفاتر رسمی ثبت اسناد ممکن است به پرداخت هزینه بیشتر منجر شود؟ ذبیح‌الله خدائیان، رییس وقت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پیش از این گفته بود حذف معاملات قولنامه‌ای باعث اضافه شدن هزینه خریدار و فروشنده نمی‌شود و «حتی ممکن است هزینه‌ها پایین بیاید: فردی که می‌خواهد اجاره‌نامه تنظیم کند اگر همزمان سند را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کند شاید کمتر از یک دهم مبلغی که در بنگاه‌های معاملاتی می‌پردازد در دفاتر اسناد رسمی پرداخت کند. او وعده راه‌اندازی سامانه بنگاه‌های معاملاتی و برقراری ارتباط بین دفاتر اسناد رسمی و بنگاه‌ها را هم داده بود.

حذف قولنامه طی سال‌های گذشته نهایتا در حد طرح و حرف باقی‌مانده بود و مدام بین دولت، مجلس و شورای نگهبان، می‌چرخید. حتی دو بار از سوی شورای نگهبان رد شد. مهم‌ترین ایراد شورای نگهبان به طرح این بود که «حکم به بطلان معاملات به ثبت نرسیده مذکور، خلاف موازین شرع» است. در نتیجه مطابق قانون سرنوشت مصوبه باید به تصمیم مجمع تشخیص مصحلت نظام گره زده شود اما...

 

مقام معظم رهبری در دیدار هفته پیش خود با مسئولان قوه‌قضایه نظرشان را درباره حذف معاملات قولنامه‌ای واضح، روشن و شفاف اعلام کردند: یک مسئله دیگر که اینجا من یادداشت کرده‌ام و جزو مناشی فساد است و گفتیم دست قوه‌های دیگر است، همین نکته‌ای بود که آقای محسنی هم به آن اشاره کردند، [یعنی]همین مسئله سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول. این چیز مهمی است. خیلی از فساد‌ها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید. باید جلوی این گرفته بشود؛ و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود. یعنی این شیوه‌ای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند اینها، خودش منشا فساد‌های بزرگ است.

حذف قولنامه و کنار گذاشتن اسناد عادی با اعلام نظر قاطع مقام معظم رهبری سرعت می‌گیرد. حالا بیایید بررسی کنیم در زمان تصویب و قانونی شدن ماجرا قرار است شاهد چه اتفاقات و تغییراتی باشیم.

 

ماده یک طرح الزام به ثبت معاملات می‌گوید شش‌ماه پس از راه‌اندازی سامانه، هر معامله‌ای که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

 

حذف قولنامه به موجب این ماده قانونی، پس از یک دوره شش‌ماهه اجباری خواهد شد و در این مدت افراد فرصت دارند ضمن مراجعه به دفاتر ثبت اسناد و املاک، قولنامه‌های قبلی را به‌شکل رسمی ثبت کرده و به سند ترک‌برگ تبدیل کنند.

 

ماده سه، دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی را مکلف می‌کند پس از انجام مذاکره مقدماتی، در سامانه الکترونیک ثبت اسناد نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد اقدام کند. این پیش‌نویس تنها پس از ثبت در دفتر اسناد رسمی سروشکل حقوقی به‌خود می‌گیرد. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است یک‌سال از لازم‌الاجراء شدن قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را فراهم کند.

 

در یکی از تبصره‌های طرح نیز آمده: هر قرارداد با هر عنوانی که به‌موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت کند، یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص شود، پیش‌فروش ساختمان به‌حساب می‌آید.