طی ماه‌های اخیر بازار مسکن کشور و به‌ویژه برای تهران با رکودی بی‌سابقه مواجه شده است. رکودی که نه‌تنها در تعداد معاملات بلکه در رفتار طرفین بازار نیز نمایان شده است.

گرچه مراکز دولتی (بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی) ماه‌هاست گزارش تحولات بازار مسکن را منتشر نمی‌کنند، اما به گفته فعالان بازار حجم خرید و فروش واحدهای مسکونی در برخی مناطق تهران در مقایسه با سال گذشته بیش از ۵۰ درصد کاهش یافته و بازار در بسیاری از شهرهای کشور تقریباً به حالت نیمه‌تعطیل درآمده است.

در این وضعیت بسیاری از متقاضیان خرید یا فروش مسکن،‌ ترجیح داده‌اند به‌جای ورود به بازار در انتظار بمانند تا شاید قیمت‌ها تعدیل شود. 

این انتظار تبعاتی برای بخش مسکن به‌دنبال داشته که مهم‌ترین آن به حداقل رسیدن جریان نقدینگی بوده است. در این بین مشاوران املاک نیز به‌عنوان یکی از بازیگران بازار مسکن با کاهش محسوس درآمد و فعالیت‌ها مواجه شده‌اند.

با این حال در این بستر رکودی سنگین، اتحادیه مشاوران املاک به‌دنبال افزایش دستمزد و کمیسیون مشاوران است. این اتحادیه نامه‌نگاری‌هایی برای افزایش دستمزد با دستگاه‌های ذی‌ربط انجام داده است.

داوود بیگی‌نژاد نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک از ارسال پیشنهاد جدید نرخ کمیسیون مشاوران املاک به اداره‌کل صمت خبر داد و گفت: پیشنهاد اصلاح نرخ دستمزد مشاورین املاک طی نامه‌ای رسمی به وزارت صنعت، معدن و تجارت ارائه شده است.

وی افزود: طی سال‌های گذشته نرخ کمیسیون مشاوران املاک هیچ‌گونه تغییر مثبتی نداشته و همین مسئله باعث شده که مشاوران املاک بعضاً هر ۶ ماه یا حتی در بازه‌های طولانی‌تری چون دو یا سه ماه، تنها موفق به ثبت یک قرارداد خرید و فروش شوند.

بیگی‌نژاد گفت: تعدد سامانه‌ها و حذف تمدید قراردادها از سبد درآمدی دفاتر مشاور املاک، موجب کاهش محسوس درآمد مشاوران املاک شده است، در حالی که هزینه‌های جاری دفاتر، به‌ویژه در حوزه دفترداری، به شکل قابل توجهی افزایش یافته است.

وی با اشاره به استدلال‌هایی مبنی بر افزایش دستمزد مشاوران املاک همزمان با رشد قیمت مسکن، تصریح کرد: این تحلیل نادرست است، چرا که هر میزان افزایش قیمت مسکن با کاهش همزمان تعداد قراردادها همراه بوده و در نهایت، درآمد مشاوران املاک را کاهش داده است.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: دفاتری داشته‌ایم که افراد شاغل در آن، با وجود تأمین معیشت خانواده از طریق این شغل، به دلیل پایین بودن دستمزدها، ناچار به اشتغال دوم یا سوم در حوزه‌های خدماتی شده‌اند تا بتوانند نیاز روزمره خود را تأمین کنند و در حرفه مشاوره املاک باقی بمانند.

وی در پایان تأکید کرد: برای زنده نگه‌داشتن صنعت مشاوره املاک، که یکی از حلقه‌های پیونددهنده سرمایه به بازار تولید محسوب می‌شود، ضروری است که نرخ دستمزدها به‌روزرسانی شده و شرایط ادامه فعالیت برای فعالان این حوزه تسهیل شود.

بر اساس متن نامه‌ای که از سوی اتحادیه مشاوران املاک تهران به اداره کل صمت ارسال شده تعرفه پیشنهادی برای قراردادهای ملکی به شرح زیر است:

مبایعه‌نامه: نیم درصد از هر طرف معامله (مجموعاً یک درصد از قیمت روز ملک)

اجاره‌نامه: یک‌چهارم مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه یک درصد از مبلغ ودیعه

تمدید اجاره‌نامه: معادل نصف تعرفه اجاره‌نامه اولیه

معاوضه‌نامه املاک: یک درصد از مجموع قیمت دو ملک مورد معاوضه

قرارداد مشارکت در ساخت: یک درصد از نصف قیمت روز ملک مورد مشارکت (از هر طرف بر اساس سهم)

حکمیت در قراردادهای مشارکت: مطابق تعرفه رسمی قوه قضائیه در حوزه داوری و حکمیت

کاهش بیش از ۵۰ درصدی معاملات و تا حدود ۸۰ درصد در برخی مناطق باعث شده درآمد بنگاه‌های املاک به‌طور جدی کاهش یابد.

 پیشنهاد افزایش کمیسیون یا تغییر فرمول محاسبه تلاشی است برای جبران این افت شدید درآمد و در شرایطی که هم خریداران و هم فروشندگان در تنگنای مالی قرار دارند افزایش هزینه‌های جانبی معاملات مسکن با هدف بهبود درآمد مشاوران املاک چندان درست به نظر نمی‌رسد.

از سوی دیگر افزایش دستمزد مشاوران املاک ممکن است باعث کاهش بیشتر انگیزه طرفین معامله شود؛ به‌ویژه در بازار اجاره مسکن. واقعیت آن است که اضافه شدن یک درصد ودیعه به تعرفه هزینه مستأجران را بالا می‌برد و فشار مضاعفی به اقشار کم‌درآمد وارد می‌کند.

نرخ‌های مشخص‌ شده برای قراردادهای معاوضه یا مشارکت در ساخت با توجه به اینکه این معاملات پیچیده‌ترند، ممکن است منطقی به نظر برسد.

 اما در شرایطی که ساخت‌وساز نیز در رکود است این پیشنهاد می‌تواند تاثیری معکوس در بازار مسکن داشته باشد. اگرچه می‌تواند درآمد مشاوران املاک را افزایش دهد!

باید به این نکته اشاره شود مردم همواره از دریافت کمیسیون‌های خارج از عرف توسط برخی مشاوران املاک گلایه دارند. به‌عنوان نمونه در زمان حاضر حق کمیسیون بنگاه‌های املاک در قراردادهای خرید و فروش ۲۵ صدم درصد از هر کدام از طرفین است. 

اما مشاوران املاک یک درصد از هر کدام از متعاملین یعنی در مجموع دو درصد را دریافت می‌کنند.

بنابراین گزارش، گرچه پیشنهاد افزایش نرخ کمیسیون مشاوران املاک با هدف حمایت از صنف در شرایط رکودی سنگین مطرح شده، اما در عمل می‌تواند رکود بازار مسکن را تشدید کند. 

در دوره‌ای که قدرت خرید کاهش یافته و معاملات ملکی به پایین‌ترین سطح خود طی سال‌های اخیر رسیده، افزایش هزینه‌های جانبی ممکن است مانعی جدید در مسیر بازگشت رونق به بازار مسکن باشد.

آگاهان بازار معتقد هستند که بازار مسکن امسال نسبت به سال های قبل در رکود بیشتری قرار دارد. بنابراین این رکود به منزله حذف برخی از مشاوران املاک خواهد شد.

رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز در گفتگو با خبرنگار بازار به اوج رکود بازار مسکن اشاره کرده و اعلام کرده بود که مجلس به دنبال راهکارهای مناسب برای این مساله است.

او معتقد است که خروج اتباع نباید دلیلی برای اقناع مخاطبان و متقاضیان مسکن برای ثبات بازار مسکن باشد.

باید منتظر ماند و دید که آیا وزارت صمت با این پیشنهاد موافقت خواهد کرد یا خیر؟ پیشنهادی که به نظر می رسد در این دوره رکود می تواند به کمک بازار مسکن و حتی مشاوران املاک بیاید. اما باید دید این اصلاح نرخ نیز به نفع مردم و مستاجران عمل خواهد کرد یا خیر؟