بازار مسکن در شروع به کار دولت دوم سیدمحمد خاتمی

سال 76 مقطعی بود که بازار مسکن، دو سال جهش قیمت را پشت‌سر گذاشته بود؛ رشد میانگین 60 درصدی قیمت مسکن در سال‌های 74 و 75. بنابراین بر اساس چرخه‌های رکود-رونق مسکن، انتظار می‌رفت در سال 76 قیمت مسکن به ثبات برسد یا کاهش پیدا کند. 

در تیر ماه سال 76 با مشخص شدن رئیس‌جمهور منتخب و شکل‌گیری دولت اصلاحات، قیمت مسکن در ابتدای تابستان 2‌درصد نسبت به اواخر بهار افت کرد. 

افت 2 درصدی قیمت مسکن در تابستان 76 را وقتی با «افت 2.5 درصدی میانگین قیمت مسکن در یک‌سال 76» مقایسه کنیم، مشخص می‌شود «اثر کاهشی نتیجه انتخابات در آن سال در کوتاه‌مدت» بیشتر از «میان‌مدت و بلندمدت» بوده است و در عین حال، در ماه‌های بعد نیز همواره «بازار مسکن از اثر تورمی تنش‌های اقتصادی و سیاسی» در امان بوده است. 

بازار مسکن در شروع به کار دولت دوم سیدمحمد خاتمی نیز با «شرایط معنادار» مواجه شد.

رونق معاملات خرید آپارتمان در سال 80

سال 80 برای بازار مسکن، سال دوم (اصلی) رونق بود و مطابق چرخه‌های رکود-رونق قبلی، قیمت مسکن در این سال تحت‌تاثیر «رشد و رونق معاملات خرید آپارتمان» افزایش یافت. 

میانگین قیمت مسکن در سال 80 به میزان 42‌درصد افزایش یافت به‌طوری که قیمت واقعی مسکن 30‌درصد رشد کرد. 

اما میزان تغییر صعودی قیمت مسکن در تیر 80 یعنی «ماه اعلام نتیجه انتخابات»، به مراتب محدود و کمتر از رشد سالانه بود.

 بازار مسکن در ابتدای دولت دوم اصلاحات نیز نه به اندازه دولت اول اما به شکل قابل‌توجهی، «واکنش مناسب» نشان داد (تعریف این گزارش از مناسب، آن تعریفی نیست که بعضا دلالان مسکن دارند.

 مناسب از نگاه آنها، یعنی رونق قیمتی یا همان افزایش قیمت مسکن اما مناسب از دید این گزارش به معنای ثبات یا عدم‌التهاب قیمت مسکن است). بازار مسکن در تیر ماه سال 84 واکنشی متفاوت از «روند چرخه‌های رکود-رونق مسکن» به نتیجه انتخابات ریاست جمهوری نشان داد.

سال 84 دومین سال رکود مسکن بعداز جهش قیمت‌ها در سال‌های 81 و 82 بود. میانگین قیمت مسکن در سال 81 به میزان 50‌درصد و سال 92 به میزان 25‌درصد افزایش یافت. 

شروع رکود معاملات مسکن و خارج‌شدن خریداران از بازار در سال 83 باعث شد میانگین قیمت مسکن 2.5‌درصد افت کند. اما «ادامه رکود مسکن در سال 84» عملا متوقف شد به‌طوری که در ابتدای تابستان «سال اول دولت احمدی‌نژاد»، قیمت مسکن در تهران 12‌درصد جهش کرد. 

در سال 84 قیمت آپارتمان -میانگین یکساله- 11‌درصد افزایش یافت در حالی که صرف‌نظر از «فاکتور انتظارات نسبت به اقتصاد در دولت احمدی‌نژاد»، با فاکتور «روند گذشته بازار مسکن»، انتظار می‌رفت قیمت مسکن در سال 84 افزایش پیدا نکند.

کارنامه‌های به ثبت رسیده

تیر ماه سال 88 را به دلیل شرایط آن زمان نمی‌توان در این بررسی، لحاظ کرد.در آن مقطع به دلیل اعتراضات، فعالیت در بازار معاملات مسکن عملا متوقف شد و قیمت مسکن در ابتدای تابستان، حدود نیم‌درصد افت کرد. 

سال 92 یعنی شروع به کار دولت اول حسن روحانی، مقطعی برای بازار مسکن بود که «قیمت‌ها پس‌از جهش در سال اول رونق یعنی سال 91» همچنان در فصل بهار ملتهب بود.

 در پایان بهار 92 یعنی ماه برگزاری انتخابات، قیمت مسکن در تهران 4‌درصد نسبت به میانه بهار جهش کرد که قابل‌توجه بود. 

با این حال برخلاف «انتظاری که از چرخه‌های رکود-رونق برای سال 92» وجود داشت، نتیجه انتخابات باعث شد در تیر ماه 92 قیمت مسکن 5‌درصد ریزش کند و در طول همه ماه‌های بعد از آن، «قیمت مسکن با ثبات همراه شد» به‌طوری که رشد سالانه قیمت مسکن در 92 حدود 10 واحددرصد کمتر از 91 شد.

در تیرماه 96نیز قیمت مسکن عملا ثابت ماند. تیر ماه 1400 نیز تورم ماهانه مسکن در تهران یک‌درصد شد. سال 1400 برای بازار مسکن مقطعی بود که «بازار سه سال جهش تند قیمت مسکن را پشت‌سر گذاشته بود» و فعالان بازار مسکن منتظر بودند موتور انتظارات تورمی با مهار تنش‌های سیاسی و ریسک‌های اقتصادی خاموش شود. 

وعده‌هایی که شهید رئیسی برای رفع موانع تولید و همچنین موضوع برجام در شروع به کار دولت خود داد، امیدواری نسبی نسبت به کاهش تورم مسکن ایجاد کرد به‌طوری که در سال 1400 میانگین یکساله قیمت مسکن کمتر از 99 شد اما در دو سال بعد از آن، بار دیگر تورم مسکن صعودی شد.

به این ترتیب، کارنامه‌های به ثبت رسیده از اثر نتیجه انتخابات در ماه‌های تیر سال‌های انتخابات ریاست جمهوری می‌گوید، «انتظار بهبود اوضاع» در این مقطع باعث خواهد شد «استعداد کاهشی قیمت مسکن» بروز کند. 

قیمت مسکن در سال‌های اخیر به شکل نامتعارف افزایش یافته است و اگر شرایط بیرونی بازار مسکن تغییر کند، سطح فعلی قیمت تا رسیدن به سطح متعارف، می‌تواند تعدیل شود.