در پی برگزاری جلسه‌ای با حضور مقامات ارشد اقتصادی، مدیران حوزه مسکن و مسئولان دستگاه‌های نظارتی سقف مجاز افزایش اجاره‌بها برای سال ۱۴۰۴ در شهر تهران ۲۵ درصد و در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت در استان، ۲۰ درصد تعیین شد. 

این تصمیم در چارچوب اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و به منظور کنترل نوسانات بازار اتخاذ شده است.

براساس اعلام مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، نرخ‌های اعلام‌شده به عنوان سقف قانونی تلقی می‌شوند و هرگونه افزایش بیش از آن تخلف محسوب خواهد شد. 

به گفته مسئولان، مستأجران این امکان را دارند که در صورت مواجهه با افزایش غیرقانونی، تا ۵ سال پس از انعقاد قرارداد، نسبت به طرح شکایت در مراجع رسمی اقدام کنند.

تعیین سقف افزایش اجاره‌بها با هدف حمایت از مستأجران و ایجاد شفافیت در بازار اجاره، برای دومین سال متوالی به‌صورت رسمی و با پشتوانه قانونی در حال اجراست. 

این در حالی است که کارشناسان معتقدند موفقیت این سیاست نیازمند ایجاد بستر‌های اجرایی و نظارتی قوی، از جمله الزام ثبت قرارداد‌ها در سامانه‌های رسمی و برخورد با تخلفات احتمالی است.

یکی از دغدغه‌های موجود، راه‌های احتمالی دور زدن این قانون از سوی برخی مالکان است. مواردی، چون اجبار به تخلیه مستأجر به بهانه‌های غیرواقعی و سپس انعقاد قرارداد جدید با مستأجر دیگر و نرخ‌های بالاتر، از جمله روش‌هایی است که می‌تواند اجرای قانون را با چالش مواجه کند.

در همین راستا، فعالان حوزه مسکن بر ضرورت پیاده‌سازی دقیق‌تر زیرساخت‌هایی مانند سامانه املاک و اسکان و شناسایی واحد‌های بدون قرارداد ثبت‌شده به عنوان خانه‌های خالی تأکید دارند؛ 

این درحالی است که تنها در صورت ثبت کامل قرارداد‌ها است که امکان نظارت مؤثر و اعمال قوانین مالیاتی بر واحد‌های مسکونی فراهم خواهد شد.

از سوی دیگر، راه‌اندازی سامانه‌های تعیین حدود اجاره‌بها، زمینه حذف نرخ‌گذاری‌های سلیقه‌ای را فراهم می‌کند. چنین اقدامی می‌تواند به کارشناسی‌شدن نرخ‌ها و ایجاد ثبات نسبی در بازار منجر شود؛ هرچند اجرای کامل آن نیازمند همکاری مشاوران املاک، مالکان و مستأجران خواهد بود.

در همین زمینه فرشید ایلاتی، کارشناس سیاست‌گذاری مسکن، درباره تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در تهران به میزان ۲۵ درصد، اظهار کرد: از سال گذشته با اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها تعیین سقف اجاره‌بها از ضمانت اجرایی برخوردار شده است؛ 

چراکه در سال‌های قبل از مصوبات ستاد ملی کرونا بود و کمتر به آن توجه می‌شد.

وی افزود: بر اساس قانون جدید، مستأجران در صورت افزایش غیرمجاز نرخ اجاره، تا سقف ۵ سال امکان شکایت در مراجع رسمی را دارند و می‌توانند مبلغ مازاد پرداخت‌شده را بازپس گیرند. 

حتی در صورت تمدید قرارداد با نرخ بالاتر از سقف قانونی، این حق برای مستأجر محفوظ خواهد بود.

کارشناس سیاست‌گذاری مسکن با اشاره به چالش‌های احتمالی در اجرای این قانون، اظهار کرد: در مواردی دیده شده که برخی مالکان با هدف دور زدن قانون و اجاره‌دادن ملک با نرخ بالاتر، مستأجر قبلی را به بهانه‌های مختلف مجبور به تخلیه می‌کنند. 

برای جلوگیری از این اقدام، ثبت قرارداد‌ها در سامانه‌هایی همچون کاتب ضروری است.

ایلاتی تأکید کرد: در صورتی که قراردادی ثبت نشود، حتی اگر ملک در اختیار مستأجر باشد، از منظر سامانه املاک و اسکان به‌عنوان خانه خالی شناسایی می‌شود و مالک مشمول پرداخت مالیات سنگین خواهد شد. 

مطابق ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، شناسایی خانه‌های خالی بر اساس اطلاعات سامانه املاک و اسکان صورت می‌گیرد.

وی با اشاره به تجربه برخی کشور‌ها در مورد تعیین سقف اجاره اظهار کرد: سال‌ها است که کشور‌های مختلف این قانون را رعایت می‌کنند و تجربه آنها نشان می‌دهد که ثبت دقیق قرارداد‌ها امکان نظارت و اجرای دقیق سقف مجاز اجاره را فراهم می‌کند.

به گفته کارشناس سیاست‌گذاری مسکن اگر ثبت دقیق قرارداد‌ها انجام شود، در صورت تعویض مستأجر، سقف اجاره‌بها بر اساس قرارداد قبلی لحاظ می‌شود که در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها این موضوع دیده شده است.

وی تعیین حدود اجاره‌بها با سامانه‌ها توسط دولت را گامی موثر در جلوگیری از نرخ‌گذاری سلیقه‌ای دانست و گفت: هرچند اجرای کامل این قانون ممکن است امسال با چالش‌هایی همراه باشد، اما از سال آینده با تکمیل سامانه املاک و اسکان، اجرای فراگیر قانون ساماندهی بازار اجاره مسکن محتمل خواهد بود.