بانک‌ها عامل افزایش قیمت مسکن

درحالی برخی بانک‌ها به‌جای ایفای نقش تسهیل‌گر در تأمین مالی به یکی از بازیگران اصلی بازار مسکن تبدیل شده‌اند که می‌توان ردپای آن‌ها را در افزایش قیمت زمین و خانه‌های خالی دید.

درآمدهای مالیاتی

درآمدهای مالیاتی بخش مهمی از منابع مالی دولت را تشکیل می‌دهد و نقش کلیدی در تأمین هزینه‌های عمومی و توسعه کشور ایفا می‌کنند. 

در سال‌های اخیر موضوعاتی مانند بنگاه‌داری بانک‌ها و وضعیت خانه‌های خالی بیش از پیش مورد توجه سیاستگذاران قرار گرفته‌اند، چراکه می‌توانند تأثیر قابل‌ توجهی بر درآمدهای مالیاتی داشته باشند.

بانک‌ها علاوه بر فعالیت‌های اصلی خود در زمینه ارائه خدمات مالی و اعتباری در سال‌های اخیر در بخش‌هایی از اقتصاد به‌صورت مستقیم وارد بنگاه‌داری شده‌اند. 

این موضوع باعث شده تا ساختار درآمدی و مالی آن‌ها پیچیده‌تر شود. از یک سو این وضعیت می‌تواند فرصت‌هایی برای افزایش درآمدهای مالیاتی ایجاد کند، اما از سوی دیگر در صورت عدم شفافیت کافی، امکان فرار مالیاتی و کاهش وصول مالیات‌ها نیز وجود دارد.

ورود بانک‌ها به حوزه‌هایی مانند ساخت‌وساز، کشاورزی، بورس و ... تداخل‌هایی در مأموریت دستگاه‌های نظارتی و مالیاتی ایجاد کرده و موجب شده شناسایی دقیق درآمدهای مشمول مالیات دشوارتر شود؛

 به‌ویژه آن‌که بسیاری از این فعالیت‌ها از طریق شرکت‌های زیرمجموعه و هلدینگ‌ها انجام می‌شود.

علاوه بر این بخشی از شرکت‌های زیرمجموعه بانک‌ها مشمول معافیت‌های مالیاتی هستند که در عمل منجر به کاهش ظرفیت مالیاتی دولت می‌شود.

 بازنگری در فهرست این معافیت‌ها می‌تواند زمینه شناسایی بهتر درآمدهای مالیاتی را فراهم کند.

همچنین درآمدهای بانک‌ها از فعالیت‌های بنگاه‌داری ممکن است با مالیات‌بندی درآمدهای اصلی بانکی تفاوت داشته باشد که این موضوع نیازمند بازنگری و اصلاح قوانین مالیاتی است تا عدالت مالیاتی حفظ شود.

 از سوی دیگر بنگاه‌داری بانک‌ها می‌تواند شرایط رقابت را برای سایر فعالان اقتصادی نامتعادل کند و این مسئله نیز بر عملکرد بازار مالیاتی تأثیرگذار خواهد بود.

حضور گسترده بانک‌ها در بازار مسکن یکی دیگر از پیامدهای بنگاه‌داری آن‌هاست که آثار عمیقی بر قیمت‌ها، عرضه و نظام مالیاتی داشته است. 

بانک‌ها یا از طریق شرکت‌های زیرمجموعه خود و یا به‌طور مستقیم، در خرید زمین، ساخت‌وساز و نگهداری املاک نقش‌آفرینی می‌کنند؛ 

اقدامی که به گفته کارشناسان موجب انباشت ملک، احتکار واحدهای مسکونی و کاهش عرضه واقعی در بازار شده است.

از آنجا که بانک‌ها به منابع مالی گسترده‌ای دسترسی دارند و در رقابت با فعالان خصوصی قرار می‌گیرند قدرت خرید و نگهداری ملک در مقیاس بالا را دارند، بدون آنکه الزام فوری به فروش داشته باشند.

در نتیجه بازار مسکن با کمبود عرضه مصنوعی مواجه شده و قیمت‌ها روندی صعودی و غیرواقعی پیدا کرده‌اند. 

این رفتار هم به اختلال در تعادل بازار منجر شده و هم باعث شده امکان اجرای مؤثر سیاست‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر عایدی مسکن کاهش یابد.

در واقع بانک‌ها نه‌تنها با رفتار احتکارگونه موجب تورم قیمتی شده‌اند، بلکه با پیچیده‌ کردن مسیر شناسایی درآمدها، سهم واقعی خود در پرداخت مالیات را نیز کاهش داده‌اند؛ موضوعی که آسیب‌ مستقیمی به نظام مالیاتی کشور وارد کرده است.

چالش خانه‌های خالی

خانه‌های خالی پدیده‌ای است که علاوه بر کاهش عرضه مسکن و افزایش قیمت‌ها، رفاه اجتماعی و درآمدهای مالیاتی دولت را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد.

برای مقابله با این مشکل دولت‌ها در بسیاری از کشورها مالیات ویژه‌ای بر خانه‌های خالی وضع کرده‌اند. هدف اصلی این مالیات، افزایش عرضه مسکن و جلوگیری از احتکار آن است.

با این حال اجرای این سیاست با چالش‌هایی همچون شناسایی دقیق خانه‌های خالی و مقاومت مالکان مواجه است که باعث شده میزان تحقق مالیات کمتر از انتظار باشد.

افزایش عرضه مسکن از محل خانه‌های خالی می‌تواند منجر به افزایش معاملات در بازار مسکن شود؛ در نتیجه، مالیات بر نقل و انتقال و مالیات بر ارزش افزوده ناشی از خریدوفروش رشد می‌کند. 

همچنین، ورود این واحدها به بازار اجاره نیز موجب افزایش درآمدهای حاصل از مالیات بر اجاره خواهد شد.

در این میان یکی از موانع جدی، نبود ضمانت اجرایی مؤثر و بازدارنده‌ نبودن جرایم مالیاتی است؛ به‌طوری که در موارد متعدد مالکان ترجیح می‌دهند جریمه ناچیزی بپردازند تا آنکه ملک خود را به بازار عرضه کنند. 

این موضوع ضرورت بازنگری در ابزارهای تنبیهی و تقویت نظام اجرایی مالیات بر خانه‌های خالی را گوشزد می‌کند.

راهکارها برای بهبود درآمدهای مالیاتی

کارشناسان اقتصادی برای افزایش اثربخشی سیاست‌های مالیاتی در حوزه بنگاه‌داری بانک‌ها و خانه‌های خالی چند راهکار را پیشنهاد می‌دهند:

افزایش شفافیت و استفاده از سامانه‌های دقیق گزارش‌دهی مالی در فعالیت‌های بنگاه‌داری بانک‌ها می‌تواند از فرار مالیاتی جلوگیری کرده و مسیر شناسایی درآمدهای واقعی را هموار کند.

اصلاح قوانین مالیاتی با هدف یکپارچه‌سازی مقررات و حذف دوگانگی‌ها، می‌تواند به تحقق عدالت مالیاتی و پوشش کامل‌تر پایه‌های مالیاتی منجر شود. 

از جمله اقدامات مهم در این زمینه، می‌توان به الزامی شدن ارائه صورت‌های مالی تجمیعی از سوی بانک‌ها برای تمامی شرکت‌های زیرمجموعه اشاره کرد.

به‌کارگیری فناوری‌های نوین مانند داده‌ کاوی و سامانه‌های الکترونیکی در شناسایی و پایش خانه‌های خالی، به‌ویژه از طریق داده‌های مصرف آب، برق و گاز، می‌تواند بر دقت و اثربخشی نظام مالیاتی بیفزاید.

تقویت همکاری بین دستگاه‌ها نظیر سازمان امور مالیاتی، بانک مرکزی، شهرداری‌ها و سایر نهادهای مرتبط، برای تبادل داده‌ها و اجرای مؤثرتر سیاست‌های مالیاتی اهمیت بالایی دارد.

طراحی نظام مالیاتی تصاعدی برای خانه‌های خالی که در آن با افزایش مدت خالی‌بودن، نرخ مالیات نیز به‌صورت پلکانی افزایش یابد، می‌تواند انگیزه اقتصادی لازم برای عرضه سریع‌تر این واحدها به بازار را فراهم کند.

به گزارش تسنیم، بنگاه‌داری بانک‌ها و خانه‌های خالی از جمله چالش‌های مهم پیش روی نظام مالیاتی کشور است که اگر با دقت و برنامه‌ریزی مناسب دنبال شود، می‌تواند نقش موثری در افزایش درآمدهای مالیاتی و همچنین بهبود وضعیت بازار مسکن ایفا کند. 

بهبود زیرساخت‌های قانونی و فناورانه و افزایش همکاری میان دستگاه‌های مختلف، مسیر اصلاحات در این حوزه را هموارتر خواهد کرد.