بازار املاک / فاصله تاریخی درآمد و قیمت مسکن

فاصله تاریخی درآمد و قیمت مسکن

۱۴۰۴/۱۲/۳ ۷۲ نمایش نویسنده: مدیریت کل سیستم

بازار مسکن با رشد بی‌وقفه قیمت‌ها و فاصله فزاینده درآمد خانوارها، خانه‌دار شدن برای دهک‌های متوسط و پایین را با وجود افزایش 43 درصدی حقوق به رؤیایی دوردست تبدیل کرده است.

بازار مسکن از دهه‌های اخیر به ویژه طی ماه‌های گذشته وارد فاز افزایشی شده است و روند رشد قیمت‌ها در اغلب مناطق شهری، به‌ویژه کلان‌شهرها، شتاب گرفته است،

روندی که هم‌زمان با تداوم تورم عمومی، کاهش قدرت خرید خانوارها و رکود معاملاتی، تصویر پیچیده‌ای از یکی از مهم‌ترین حوزه‌های معیشتی عموم افراد جامعه ترسیم کرده است.

بررسی میدانی فایل‌های فروش نشان می‌دهد فاصله میان توان مالی متقاضیان مصرفی و قیمت پیشنهادی فروشندگان به شکل محسوسی افزایش یافته و همین موضوع، حجم معاملات را در سطحی پایین نگه داشته،

البته طی ماه‌های اخیر به دلیل نوسانات ارزی عده زیادی از فروشندگان از عرضه واحد خود صرف نظر کرده‌اند، که همین مسئله موجب افزایش قیمت ملک شده است.

افزایش قیمت مسکن در سایه تورم ساختاری

کارشناسان بازار مسکن معتقدند جهش‌های اخیر قیمت مسکن بیش از آنکه ناشی از شوک‌های مقطعی باشد، ریشه در متغیرهای کلان دارد.

رشد نقدینگی، بی‌ثباتی در بازار ارز، تورم نهاده‌های ساختمانی و نبود چشم‌انداز روشن در سیاست‌گذاری اقتصادی، موجب شده مسکن همچنان به‌عنوان یک دارایی امن در برابر تورم تلقی شود.

همین نگاه سرمایه‌ای، تقاضای غیرمصرفی را تقویت کرده و بر فشار قیمتی افزوده است.

در چنین شرایطی، بازار مسکن ایران متاثر از فشار شدید تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها قرار دارد.

شکاف درآمد و هزینه مسکن به‌ویژه برای دهک‌های متوسط و پایین به سطحی رسیده که خانه‌دار شدن برای بسیاری از خانوارها به یک هدف دوردست تبدیل شده است.

افزایش مداوم قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، اقساط وام‌های بانکی را نیز از توان بازپرداخت بخش قابل توجهی از متقاضیان خارج کرده است.

رکود معاملاتی در کنار تورم قیمتی

یکی از ویژگی‌های کنونی بازار، هم‌زمانی رکود در معاملات و رشد قیمت‌هاست؛ پدیده‌ای که در ادبیات اقتصادی از آن به «رکود تورمی» یاد می‌شود.

بنگاه‌های معاملات ملکی از کاهش تعداد معاملات خبر می‌دهند، اما قیمت‌های پیشنهادی همچنان صعودی است.

فروشندگان با استناد به تورم عمومی و افزایش هزینه ساخت، حاضر به تعدیل قیمت نیستند و خریداران نیز توان ورود جدی به بازار را ندارند.

از سوی دیگر، هزینه‌های ساخت‌وساز شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و عوارض شهرداری‌ها افزایش یافته و سازندگان را با حاشیه سود محدودتری مواجه کرده است.

این موضوع انگیزه عرضه پروژه‌های جدید را کاهش داده و در میان‌مدت می‌تواند بر تعادل بازار اثر بگذارد.

ریشه‌های سیاستی بحران مسکن

برخی تحلیلگران بر این باورند که وضعیت فعلی بیش از آنکه ناشی از کمبود عرضه باشد، معلول ناکارآمدی و بی‌اثر بودن سیاست‌های کلان اقتصادی کشور است.

طرح‌های حمایتی ساخت مسکن اگرچه با هدف افزایش عرضه و خانه‌دار کردن اقشار فاقد مسکن طراحی شده‌اند، اما به دلیل محدودیت منابع مالی، طولانی بودن فرآیند اجرا و مشکلات تأمین زیرساخت، هنوز نتوانسته‌اند اثر قابل توجهی بر بازار آزاد بگذارند.

در نتیجه، بازار آزاد همچنان مسیر خود را بر اساس انتظارات تورمی و تحولات اقتصاد کلان طی می‌کند.

کاهش قدرت خرید؛ چالش اصلی خانوارها

بررسی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار نشان می‌دهد این شاخص در بسیاری از شهرهای بزرگ به سطوح بی‌سابقه‌ای رسیده است.

بر اساس آخرین پیش‌بینی‌ها، با افزایش 43 درصدی حقوق کارمندان در سال آینده، حداقل درآمد ماهانه آنها به ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزارتومان خواهد رسید

و حتی اگر حق مسکن کارگری به ۳ میلیون تومان هم افزایش یابد، باز هم توان خرید واقعی آنها برای ورود به بازار مسکن بسیار محدود است.

در حالی که استاندارد جهانی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه حدود ۵ تا ۷ سال است،

در بسیاری از مناطق شهری ایران این عدد به بیش از ۲۰ سال رسیده و نشان‌دهنده فاصله شدید میان قدرت خرید و قیمت بازار است.

این بدان معناست که یک خانوار با پس‌انداز کامل درآمد خود، بیش از دو دهه زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد مسکونی متوسط خریداری کند؛ فرضی که در عمل غیرممکن به نظر می‌رسد.

در چنین فضایی، بازار اجاره نیز تحت تأثیر رشد قیمت مسکن، افزایشی شده و مستأجران با فشار مضاعفی مواجه هستند.

افزایش نرخ اجاره‌بها در کنار تورم سایر کالاها و خدمات، سهم مسکن از سبد هزینه خانوار را به شکل قابل توجهی بالا برده است.

فاصله عمیق دستمزد و اجاره‌بها

در این راستا، سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه افزایش حق مسکن کارگری از ۹۰۰ هزار تومان به حدود سه میلیون تومان اگرچه روی کاغذ رشد محسوب می‌شود، گفت: در عمل این رقم نمی‌تواند نقش مؤثری در تأمین سرپناه ایفا کند.

وی افزود: امروز حتی کوچک‌ترین واحدهای استیجاری در بسیاری از مناطق تهران نیازمند بودجه‌ای به‌مراتب بیشتر از این رقم هستند و به همین دلیل این حمایت عملاً اثر تعیین‌کننده‌ای در زندگی مستأجران ندارد.

حق مسکن فعلی شاید در آمار بزرگ باشد، اما در سفره مستأجر عددی کوچک و کم‌اثر است.

محرمی نمین بیان کرد: طی سال‌های گذشته سرعت رشد اجاره‌بها بسیار بیشتر از افزایش مؤلفه‌های مزدی بوده و همین موضوع باعث شده فاصله میان تصمیمات حمایتی و واقعیت معیشت مردم عمیق‌تر شود.

زمانی که بیشترین سهم درآمد خانوار صرف اجاره‌بها می‌شود، دیگر از دستمزد حمایتی تنها یک عنوان باقی می‌ماند و اثر عملی آن در مدیریت هزینه‌های زندگی کم‌رنگ می‌شود.

وی با بیان اینکه بازار مسکن از متغیرهای کلان اقتصادی اثر می‌گیرد، ادامه داد: بدون مهار تورم عمومی، کنترل هزینه‌های تولید مسکن و افزایش عرضه، هر رقمی که به‌عنوان حق مسکن تعیین شود در مدت کوتاهی کارایی خود را از دست می‌دهد.

این مقام صنفی تأکید کرد: رقم سه میلیون تومان پیش از آنکه به دست مستأجر برسد، در تورم بازار بی‌اثر می‌شود و نمی‌تواند پاسخگوی رشد مستمر اجاره‌بها در تهران باشد.

اگر هدف، حمایت واقعی از جامعه کارگری در حوزه مسکن است، باید سازوکاری طراحی شود که متناسب با تحولات بازار مسکن به‌روزرسانی شود و از ظرفیت داده‌های میدانی فعالان صنفی نیز بهره گیرد.

محرمی نمین گفت: تصمیم‌سازی در حوزه حق مسکن کارگری نیازمند اتکا به واقعیت‌های بازار اجاره، تحلیل روندهای قیمتی و هماهنگی با سیاست‌های کلان اقتصادی است؛

در غیر این صورت، هرگونه افزایش عددی بدون پشتوانه ساختاری، اثرگذاری پایدار نخواهد داشت.

نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران در پایان خاطرنشان کرد: اتحادیه مشاوران املاک آمادگی دارد تجربیات عملی و داده‌های میدانی خود از بازار مسکن تهران را برای تصمیم‌سازی‌های دقیق‌تر در اختیار سیاست‌گذاران قرار دهد.

آینده قیمت مسکن چه می‌شود؟

چشم‌انداز بازار مسکن در کوتاه‌مدت به متغیرهای کلان اقتصادی گره خورده است.

در صورتی که روند تورم مهار نشود و ثبات در بازارهای موازی ایجاد نگردد، انتظار کاهش محسوس قیمت‌ها دور از ذهن خواهد بود.

در مقابل، ایجاد ثبات اقتصادی، کنترل رشد نقدینگی و اجرای سیاست‌های هدفمند حمایتی می‌تواند به تدریج انتظارات تورمی را تعدیل کرده و بازار را به سمت تعادل سوق دهد.

گرچه کارشناسان بازار مسکن اخیرا از نشانه‌های بازگشت رونق به بازار مسکن سخن می‌گویند، اما در مجموع، بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که حل چالش‌های آن صرفاً با مداخلات بخشی امکان‌پذیر نیست و نیازمند اصلاحات بنیادین در سطح سیاست‌های کلان اقتصادی است؛

اصلاحاتی که بتواند هم‌زمان ثبات قیمتی، افزایش قدرت خرید و رونق تولید مسکن را محقق کند.

امید به خانه دار شدن با فروش متری مسکن...

۱۴۰۲/۳/۲۰ ۵۹۴۸ نمایش

در حالی خرید خانه در تهران دیگر رویاست اما فروش متری مسکن در بورس کمی امید ها را بالا برده است.
انتقاد معاون وزیر راه از تطویل فرآیند...

۱۴۰۲/۳/۱۸ ۵۲۹۲ نمایش

معاون وزیر راه و شهرسازی برای چندمین بار نسبت به طولانی شدن زمان صدور پروانه ساختمانی انتقاد کرد و سازمان نظام مهندسی ساختمان را به عنوان یکی از عوامل اطاله زمان صدور مجوزهای ساختمانی عنوان کرد.
در نهضت ملی مسکن با عقب افتادگی مواجه...

۱۴۰۲/۳/۱۷ ۴۲۹۷ نمایش

عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه در نهضت ملی مسکن با عقب افتادگی مواجه هستیم در عین حال نسبت به عدم همکاری بانکها با نهضت ملی مسکن انتقاد کرد.
راهکارهایی برای ساماندهی بازار...

۱۴۰۲/۳/۱۶ ۵۱۵۲ نمایش

نماینده تهران در مجلس با بیان اینکه سال گذشته تهرانی‌ها ۴۶ تا ۵۵ درصد افزایش ‌نرخ اجاره‌بها داشتند، گفت: قیمت مسکن در تهران طی ۱۷ سال ۵۲ برابر شده است.
مسکن همدان، قیمت‌های نجومی و سربه فلک...

۱۴۰۲/۳/۱۳ ۵۸۳۰ نمایش

این روزها مردم برای داشتن یک خانه اجاره‌ای، کاری از پیش نمی‌برند وای به حال داشتن یک سقف از همین رو به نظر می‌رسد در این وانفسای قیمت مسکن در همدان نمایندگان مردم و مسئولان ارشد باید بی‌معطلی کاری کنند و ضمن اقدام جهادی نظارت پیشه سازند.
تسهیلات نوسازی بافتهای فرسوده

۱۴۰۲/۳/۱۱ ۵۴۱۲ نمایش

در حالیکه گفته می‌شود بسته تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده می‌تواند در درازمدت به سیاستی پررونق برای تولید مسکن در بافت فرسوده تبدیل شود اما شواهد حاکی از آن است که با گذشت حدود دو ماه و نیم از ابتدای سال جاری هنوز برنامه تسهیلات بانک‌ها در بافت فرسوده ابلاغ نشده است.
سکته قیمت در بازار مسکن

۱۴۰۲/۳/۱۰ ۴۹۷۶ نمایش

بازار معاملات مسکن طی روزهای سپری‌شده از خرداد با «چرخش انتظارات» همراه شد؛ اما این تغییر معنادار با کدام محرک‌ها رقم خورد؟
ایمن‌سازی ساختمان‌های ناایمن باید پایش...

۱۴۰۲/۳/۹ ۵۱۱۵ نمایش

رئیس شورای اسلامی شورای شهر تهران در واکنش به حواشی مطرح شده در خصوص اسامی ساختمان های ناایمن گفت: ایمن سازی ساختمانهای ناایمن باید مورد پایش قرار بگیرد.
قیمت ساخت مسکن ۱۴۰۲

۱۴۰۲/۳/۸ ۵۵۵۹ نمایش

بررسی‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد بخش عمده رشد قابل‌توجه هزینه ساخت مسکن در سال‌جاری به تورم بالای مصالح ساختمانی بازمی‌گردد و سهم دستمزد کارگران ساختمانی در این موضوع کمتر است. به این ترتیب دولت باید تمرکز خود را بر مهار تورم مصالح ساختمانی معطوف و به این ترتیب از رشد بیش از پیش هزینه‌‌‌های ساختمانی در فصول آتی سال ۱۴۰۲ جلوگیری کند.
طرح ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی

۱۴۰۲/۳/۷ ۵۰۱۰ نمایش

نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی امروز (هفتم خرداد) خود به ادامه رسیدگی به گزارش کمیسیون عمران در مورد طرح دو فوریتی کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی خواهند پرداخت.
چگونه مسکن در ۱۷ سال، ۵۲ برابر گران شد؟

۱۴۰۲/۳/۶ ۵۱۴۳ نمایش

عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن می‌گوید: با شوآف و شعار و اعلام آمارهای میلیونی، نه مردم صاحب مسکن می‌شوند و نه تولیدی به اسم مسکن خواهیم داشت.
آشفتگی بازار مسکن

۱۴۰۲/۳/۴ ۴۵۵۹ نمایش

در شرایط فعلی بخش عمده خریداران و حتی فروشنده‌هایی که برای خریدوفروش آپارتمان در شهر تهران به دنبال کشف قیمت واقعی برای انجام هر چه سریع‌تر معامله مدنظر خود هستند از معاملات خود بازمانده‌اند.
خرید مسکن آسان‌تر می‌شود؟

۱۴۰۲/۳/۳ ۵۴۸۸ نمایش

خبر تازه وزیر اقتصاد درباره فروش متری مسکن وزیر اقتصاد نوسان را ذات و ماهیت بازار سرمایه دانست و گفت: باید تاحد ممکن ابزارهای لازم برای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم عامه مردم و غیرحرفه‌ای ها را فراهم کنیم. اما برخی در زمان نوسان بازار به دنبال این بودند تا بر طبل واکنش های هیجانی بکوبند.
اقساط سنگین وام نهضت‌ملی مسکن

۱۴۰۲/۳/۲ ۴۴۶۸ نمایش

در حالی تمرکز برای تامین نیاز مردم به سرپناه در قالب اجرای طرح نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم برنامه‌ریزی شده که شواهد حاکی از عدم توانایی اقشار میان درآمدی برای تامین آورده و بازپرداخت سود تسهیلات این طرح است. برنامه‌ای که چنانچه در آن اصلاحاتی انجام نشود دولت را برای ادامه این مسیر با چالش مواجه می‌کند.
افزایش هزینه عوارض ساختمانی، به گرانی...

۱۴۰۲/۳/۱ ۵۳۱۹ نمایش

افزایش هزینه عوارض ساختمانی به گرانی مسکن دامن نمی‌زند. در حالی که بسیاری از سازندگان مسکن، افزایش نرخ عوارض ساختمانی را به عنوان یکی از عناصر اصلی گرانی نهاده های تولید مسکن میدانند. همچنین سلب انگیزه آنها برای سرمایه گذاری در این بازار عنوان می کنند. اما در مقابل مهندس مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران بر این باور است که با توجه به اینکه عوارض ساختمانی تنها بین یک تا دو درصد از هزینه کل ساختمان را شامل می شود. بنابراین افزایش آن تاثیر چندانی بر گرانی مسکن ندارد.
اراضی نهضت ملی مسکن به ۳۰‌هزار هکتار...

۱۴۰۲/۲/۲۸ ۴۲۸۳ نمایش

اراضی نهضت ملی مسکن به ۳۰‌هزار هکتار رسید با توجه به آنکه دولت اعلام کرده بود که در هر سال یک میلیون واحد مسکونی در کشور می‌سازد در حال حاضر بعد از گذشت دو سال میزان اراضی این طرح به ۳۰ هزار هکتار رسید.
واگذاری مسکن به کارگران و حداقل بگیران

۱۴۰۲/۲/۲۷ ۴۱۱۰ نمایش

سورپرایز ویژه رئیسی برای کارگران و حداقل بگیران، کارگران صاحبخانه شدند ، جزییات جدید از واگذاری مسکن کارگران پیگیری تامین زمین برای احداث شهرک‌های مسکونی کارگران و تکمیل واحدهای نیمه تمام مسکن مهر توسط وزارت راه مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
واگذاری ۴۵۰ واحد مسکونی در راستای جوانی...

۱۴۰۲/۲/۲۵ ۵۷۶۱ نمایش

واگذاری ۴۵۰ واحد مسکونی در راستای جوانی جمعیت در چهارمحال و بختیاری مدیرکل ستاد اجرایی فرمان حضرت امام(ره) چهارمحال و بختیاری گفت: ۲ دغدغه مهم خانواده‌ها برای فرزندآوری مسکن و اشتغال است. لذا از ماه آینده تعداد ۴۵۰ منزل مسکونی که توسط شرکت توسعه‌گران عمران ستاد در شهرکرد و بروجن ساخته‌شده‌است، واگذار می‌شود.
بهره‌برداری از سه‌هزار واحد طرح...

۱۴۰۲/۲/۲۴ ۵۴۹۳ نمایش

رئیس سازمان مدیریت و برنامه ریزی یزد: سه هزار واحد طرح ملی مسکن تا پایان امسال قابل بهره‌برداری است.
ساخت ۲۸۰هزار واحد مسکونی توسط بنیاد...

۱۴۰۲/۲/۲۱ ۴۵۲۴ نمایش

ساخت ۲۸۰هزار واحد مسکونی توسط بنیاد مسکن اهواز- رئیس بنیاد مسکن گفت: در شهرها و روستاهای کشور در مجموع ۲۸۰ هزار واحد مسکونی در حال ساخت است.
پروانه‌ساختمانی ۲۰هزار واحد نهضت‌ملی...

۱۴۰۲/۲/۲۰ ۵۳۹۲ نمایش

پروانه‌ساختمانی ۲۰هزار واحد نهضت‌ملی مسکن اصفهان - معاون مسکن و ساختمان اداره‌کل راه و شهرسازی استان اصفهان گفت: در طرح نهضت ملی مسکن استان اصفهان تا کنون برای حدود ۲۰ هزار واحد پروانه ساختمانی صادر شده‌است.