بازار املاک / پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال

پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال

پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال

رفتار بازار مسکن نسبت به تغییرات نرخ ارز با بازارهای دیگر تفاوت دارد. فعلا قیمت مسکن پابه‌پای دلار پیش نرفته است

افزایش قیمت دلار در هفته‌های گذشته هنوز در بازار مسکن اثر جدی نگذاشته است.

مرداد امسال شاهد رشد ۱۵ درصدی قیمت دلار بودیم اما در همین مدت چیزی کمتر از پنج درصد به ارقام پیشنهادی فروشنده‌های بازار مسکن اضافه شد.

 برای پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال باید این اعداد را کنار هزینه‌های ساخت مسکن بگذاریم.

 مرکز آمار از رشد دو برابری هزینه‌های مربوط به ساخت مسکن خبر داده و اگر همین شرایط در ماه‌های آینده ادامه داشته باشد، باید منتظر پیشروی قیمت‌ها در بازار مسکن باشیم.

قیمت مسکن در تهران
قیمت مسکن در دو سال گذشته از سوی منابع رسمی اعلام نشده و تنها منبع باقی‌مانده درباره تحولات بازار مسکن تهران پلتفرم‌های آنلاین و ارقام پیشنهادی فروشنده‌هاست.

 اگر همین داده‌ها را مدنظر بگیریم، باید بگوییم میانگین قیمت پیشنهادی برای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۲۰۹ میلیون تومان رسیده است.

این عدد نشان می‌دهد برای خرید یک خانه ۱۰۰ متری کاملا معمولی خریدار باید رقمی معادل ۲۰ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان بپردازد. 

محاسبات آماری نشان می‌دهد این رقم تصویری از معدل حسابی مناطق بیست‌ودوگانه پایتخت است و بازه قیمتی در محله‌های مختلف تفاوت‌های زیادی با این میانگین دارد.

مثلا در مناطق شمالی پایتخت قیمت‌های پیشنهادی ارقام متفاوتی را ثبت کرده‌اند. ارقام اعلامی از سوی مالکان در این مناطق بین متری ۶۰۰ تا ۶۵۰ میلیون تومان تعیین می‌شود. 

این عدد برای یک واحد مسکونی نوساز ۱۰۰ متری در مناطق گران‌قیمت شهر تهران به ۶۰ تا ۶۵ میلیارد تومان می‌رسد.

در مناطق جنوبی و حاشیه‌ای ارقام پیشنهادی در سطوح پایین‌تری نسبت به میانگین متری ۲۰۹ میلیون تومان قرار دارند 

اما میانگین کل شهر تحت‌تاثیر واحدهای مناطق شمالی به بالای ۲۰۰ میلیون تومان کشیده شده است.

تاثیر دلار در بازار مسکن
قیمت ارز در جریان معاملات مرداد امسال با رشد حدود ۱۵ درصدی مواجه شد. 

در همین دوره زمانی رصد پلتفرم‌های ثبت آگهی نشان داد ارقام پیشنهادی فروشنده‌های مسکن در مقایسه با ماه قبل رشد سه تا چهار درصدی را ثبت کرده است.

رفتار بازار مسکن در برابر تغییرات نرخ ارز با بازارهای دیگر تفاوت دارد.

 بازارهایی مانند طلا، سکه یا موبایل واکنشی سریع و لحظه‌ای به تغییرات قیمت دلار در بازار آزاد نشان می‌دهند و ارقام معاملاتی خود را در همان روز تنظیم می‌کنند. 

بازار مسکن اما به دلیل سنگین بودن حجم نقدینگی مورد نیاز و طولانی بودن روند انجام معامله واکنش فوری نشان نمی‌دهد.

رابطه بین مسکن و دلار فاصله زمانی دارد. رشد قیمت ارز اول منجر به تغییر قیمت مصالح ساختمانی می‌شود. 

افزایش قیمت میلگرد، سیمان، تاسیسات مکانیکی و یراق‌آلات اولین مرحله اثرگذاری نوسان ارز بر بخش ساختمان است.

تولیدکننده و سازنده در مرحله بعدی با محاسبه نرخ جدید مواد اولیه ارقام پیشنهادی فروش واحدهای نوساز را افزایش می‌دهند. 

این زنجیره انتقال هزینه باعث می‌شود اثرگذاری مستقیم تغییرات ارزی با فاصله زمانی چندماهه به بازار مسکن منتقل شود.

هزینه ساخت مسکن
رشد هزینه‌های اجرایی ساخت‌وساز مستقیما در نرخ نهایی و قیمت تمام‌شده واحدهای آماده تحویل نمایان می‌شود. 

اگرچه آمار رسمی ماهانه درباره هزینه ساخت هر متر واحد مسکونی از سوی مراجع دولتی ارائه نمی‌شود، 

اما فعالان ساختمانی هزینه‌ها را براساس محاسبات خود اعلام می‌کنند.

سازندگان مسکن در پایتخت گزارش می‌دهند اجرای یک پروژه مسکونی معمولی به طور میانگین بین ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنا هزینه دارد. 

این رقم صرفا به هزینه‌های اجرا و مصالح مربوط است و قیمت زمین یا هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی را شامل نمی‌شود.

هزینه ساخت در برخی محله‌های خاص تهران به خاطر به‌کارگیری تجهیزات لوکس و مصالح ویژه ساختمانی به متری ۸۰ میلیون تومان نیز افزایش پیدا می‌کند.

 بررسی شاخص قیمت مصالح ساختمانی و گزارش‌های رسمی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد تورم نقطه به نقطه ساخت مسکن به ۱۰۶.۸ درصد رسیده است.

این افزایش ۱۰۶.۸ درصدی به معنای بیش از دو برابر شدن قیمت تامین مصالح و دستمزد عوامل اجرایی نسبت به دوره مشابه سال قبل است. 

سازندگان ساختمانی این رشد هزینه‌ها را در محاسبه بهای تمام‌شده لحاظ می‌کنند و قیمت مسکن در بازار نوسازها بر پایه همین محاسبات جدید تعیین می‌شود. 

شاید ندانید اما قیمت خانه نوساز سیگنالی برای سایر خانه‌هاست و روی بازار اجاره‌بها نیز تاثیر می‌گذارد.

پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال
تداوم شرایط موجود زمینه‌ساز تغییر ارقام در نیمه دوم سال جاری خواهد بود.

 دو عامل هم‌زمان شامل رشد قیمت ارز و افزایش هزینه‌های تولید و ساخت بنا فشار افزایشی بر بهای تمام‌شده مسکن وارد می‌کنند.

روند آماری ماه‌های گذشته نشان می‌دهد قیمت مسکن هنوز هم‌پای نرخ رشد ارز جهش پیدا نکرده و بازدهی ثبت‌شده در بخش املاک از تورم عمومی و رشد ارز کمتر بوده است.

 در حالی که دلار طی یک ماه ۱۵ درصد رشد داشت، ارقام پیشنهادی مسکن تنها سه تا چهار درصد افزایش را ثبت کردند.

این تفاوت آماری نشان‌دهنده انباشت فشارهای هزینه در بازار مسکن است. 

مسکن برخلاف کالاهایی مانند خودرو، سکه یا موبایل در بازه زمانی کوتاه نوسان نمی‌کند اما تداوم تورم در نهاده‌های تولید به مرور زمان به ارقام فروش واحدهای مسکونی منتقل می‌شود.

شاید قیمت مسکن در برهه فعلی برای بخشی از خریداران منطقی نباشد اما با ادامه این شرایط می‌توانیم در نیمه دوم سال منتظر رشد بیشتر قیمت‌ها باشیم.

  •  شرط خانه‌دار شدن کارگران

    شرط خانه‌دار شدن کارگران

    عضو کانون عالی شوراهای اسلامی کار اولین شرط برای خانه دار شدن کارگران را داشتن امنیت شغلی آنها دانست و گفت: کارگری که قرارداد کارش موقت و سه ماهه و شش ماهه باشد چطور می تواند خانه ای را یکسال اجاره کند یا از عهده پرداخت اقساط وام مسکن برآید؟ علی اصلانی درباره پروژه ساخت ۴۰۰ هزار مسکن کارگری اظهار کرد: معتقدم ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی با شعار صورت نمی گیرد و باید در عمل به تولید مسکن روی آوریم.در حال حاضر شرایط برای ورود به طرح‌های مسکن دشوار است چون کارگران آورده ای ندارند و اگر داشته

  • قیمت آپارتمان تهران 1 خرداد

    قیمت آپارتمان تهران 1 خرداد

    قیمت آپارتمان در مناطق ۲۲ گانه تهران در 1 خرداد اعلام شد. جدول قیمت آپارتمان در مناطق ۲۲ گانه تهران | این منطقه سر به فلک کشید!

  • عمیق‌تر شدن فقر مسکن

    عمیق‌تر شدن فقر مسکن

    نیک نفس با اشاره به سخنان اخیر رئیس‌جمهور در شورای عالی مسکن، بیان کرد: با شناختی که از ساختار وزارت مسکن دارم، بعید می‌دانم که مقامی در این نهاد حضورداشته باشد که مانع تحقق محوری‌ترین وعده رئیس‌جمهور شود و آقای رئیسی توان برکناری او را نداشته باشد. رئیس‌جمهور در سومین جلسه شورای عالی مسکن در خصوص وعده ساخت ۴ میلیون مسکن در طول 4 سال

  • هیزم در آتش گرانی مسکن

    هیزم در آتش گرانی مسکن

    عضو هیات رئیسه کمیسیون عمران مجلس: دلالان مسکن هیزم در آتش گرانی کرایه خانه می‌ریزند چارچوب گذاری مجلس برای اجاره مسکن شاوردیان، عضو هیات رئیسه کمیسیون عمران مجلس از بررسی و چکش کاری طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره مسکن در کمیسیون متبوع خود خبر داد.

  •  سورپرایز جدید دولت

    سورپرایز جدید دولت

    سورپرایز جدید دولت برای خریداران مسکن اجرای نهضت ملی مسکن تغییر کرد؟ قاسمی، وزیر راه و شهرسازی: اکنون در سطح کشور ۸ میلیون مستاجر داریم، حدود ۵۰ درصد از هزینه سبد خانوار مربوط به مسکن است که تصمیم داریم در این ۴ سال به طور میانگین سالانه یک میلیون واحد مسکن بسازیم. نهضت ملی مسکن طرحی برای اقشار با درآمد پایین است. نهضت ملی مسکن برای کسانی است که شرایط خاصی را همچون بیوگی، اعتیاد و ... داشته باشند.

  • ارزان‌ترین خانه‌های تهران

    ارزان‌ترین خانه‌های تهران

    به گزارش زنهار، قیمت آپارتمان در مناطق ۲۲ گانه تهران را می‌توانید در این گزارش مشاهده کنید.

  • تسهیلات نوسازی بافت فرسوده

    تسهیلات نوسازی بافت فرسوده

    نحوه دریافت وام نوسازی بافت فرسوده متقاضیان باید چه شرایطی داشته باشند؟ بافت فرسوده قزوین مدیرعامل بانک مسکن از پرداخت ۲ هزار و ۷۰۰ میلیاردتومان تسهیلات نوسازی در بافت فرسوده از ابتدای سال ۹۸ تاکنون خبر داد.

  • آغاز عملیات ساخت واحدهای مسکونی

    آغاز عملیات ساخت واحدهای مسکونی

    آغاز عملیات اجرایی ساخت بیش از ۲۴ هزار واحد مسکونی در سه شهر جدید اصفهان همزمان با سراسر کشور و با دستور رئیس جمهور، ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن در سه شهر جدید بهارستان، مجلسی و فولادشهر استان اصفهان آغاز شد. علیرضا قاری‌قرآن مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان اظهار کرد: در جلسه ویدئو کنفرانسی شورای عالی مسکن، فرمان آغاز عملیات اجرایی ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی تولید مسکن از سوی رئیس جمهور صادر شد، که از این میزان بیش از ۲۴ هزار واحد مربوط به شهرهای جدید استان اصفهان بود.

  • شوک به خریداران مسکن مهر

    شوک به خریداران مسکن مهر

    مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران گفت: آخر خرداد امسال پایان زمان دریافت کارت تقسیط مسکن مهر استان تهران است.

  • مصوبه مجلس برای کنترل اجاره بها

    مصوبه مجلس برای کنترل اجاره بها

    موجرها و مستاجرها بخوانند: مصوبه جدید مجلس برای کنترل اجاره بها نمایندگان مجلس شورای اسلامی با دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌ بهای املاک مسکونی موافقت کردند. به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین،نمایندگان مجلس شورای اسلامی با دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌ بهای املاک مسکونی موافقت کردند. در جلسه علنی چهارشنبه، علی خضریان نماینده تهران تقاضای بررسی دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌ بهای املاک مسکونی را مطرح کرد.

  •  طرح ساماندهی اجاره بهای املاک

    طرح ساماندهی اجاره بهای املاک

    تصویب دو فوریت طرح ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی نمایندگان مجلس شورای اسلامی با دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی موافقت کردند. در جلسه علنی امروز(چهارشنبه) علی خضریان نماینده تهران تقاضای بررسی دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌ بهای املاک مسکونی را مطرح کرد.

  • وام ۷۰۰ میلیون تومانی مسکن

    وام ۷۰۰ میلیون تومانی مسکن

    رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی از ارائه پیشنهاد افزایش سقف وام خرید مسکن به ۶۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان در شهر تهران به شورای‌عالی مسکن خبر داد. پس از اوج گرفتن تنش‌های بازار مسکن و پیش بینی‌هایی که در زمینه آغاز دور جدید رشد قیمت‌ها در این بازار مطرح شده بود از برگزاری جلسه‌ای با حضور رئیس‌جمهور و پیشنهاد افزایش وام خرید مسکن به ۷۰۰ میلیون تومان و همچنین وام ودیعه ۱۰۰ میلیون تومانی خبر داده بود.

  • طرح نهضت ملی مسکن قزوین

    طرح نهضت ملی مسکن قزوین

    با دستور رئیس‌جمهوری و با حضور وزیر راه و شهرسازی در مراسمی به صورت ویدئوکنفرانس، طرح نهضت ملی مسکن در چند استان کشور از جمله قزوین آغاز شد. در این مراسم که با حضور هاشمی مدیر کل راه و شهرسازی استان و اصغر گونجی مدیرکل بنیاد مسکن و جمعی از مدیران استان همراه بود، کلنگ ساخت ۱۸ هزار و ۱۷۰ واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن استان قزوین به زمین زده شد.

  • دریافت پیامک مسکن مهر

    دریافت پیامک مسکن مهر

    اخیرا پیامکی با عنوان «متقاضی محترم خرید عرصه شما اجباری می باشد حضورا به واحد عرصه مراجعه نمایید». به برخی متقاضیان مسکن مهر شهر جدید پرند ارسال شده است. با توجه به این‌که قیمت فروش عرصه در حال حاضر به ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان رسیده، نگرانی‌هایی از این بابت ایجاد شد.

  •  افزایش اجاره بها

    افزایش اجاره بها

    خبر خوش برای مستاجران؛ اجاره بها فقط به این میزان افزایش خواهد یافت رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر این‌که اجاره بهای مسکن نباید بیشتر از ۲۵ درصد افزایش یابد،‌ گفت: بنگاه‌های املاک باید از وزارت راه مجوز فعالیت دریافت کنند.مسکن نیز مانند بسیاری چیزهای دیگر، یک بازار ملتهبی است. در این راستا جلساتی در ستاد تنظیم بازار برگزار شده و وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن به ستاد مذکور ارائه شده است.

  • قیمت آپارتمان سه‌شنبه ۲۷ /02/ ۱۴۰۱

    قیمت آپارتمان سه‌شنبه ۲۷ /02/ ۱۴۰۱

    قیمت آپارتمان در تهران با عمر بنای بین یک تا ۳۰ سال را می‌توانید در این گزارش مشاهده کنید. براساس مشاهدات میدانی در مناطق مختلف تهران با توجه به امکانات اطراف منزل و موقعیت آن قیمت‌های مختلفی را می‌بینیم. در این گزارش از مناطق ۲۲ گانه تهران یک مورد قیمت مسکن را با عمر بنای بین یک تا ۳۰ سال و متراژ بین ۴۰ تا ۲۰۰ متر گردآوری کردیم.

  • آغاز طرح ساخت مسکن مدد جویان

    آغاز طرح ساخت مسکن مدد جویان

    ۵ باب منزل مسکونی برای ۵ خانواده مددجوی کمیته امداد شهرستان حمیدیه ساخته می‌شود. آئین آغاز طرح ساخت خانه برای مددجویان کمیته امداد امام خمینی شهرستان حمیدیه، با حضور جمعی از مسئولان نهاد‌های حمایتی و دستگاه‌های اجرایی این شهرستان ، برگزار شد .

  • 60 % مالکان از مصوبه اجاره بها تمکین دارند

    60 % مالکان از مصوبه اجاره بها تمکین...

    رئیس اتحادیه مشاوران املاک: ۶۰ درصد مالکان از مصوبه سقف اجاره بها تمکین دارند رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه انعقاد قرارداد اجاره بالاتر از سقف تعیین شده ممنوع است، گفت: ۴۰ درصد صاحبخانه‌ها از این مصوبه تکمین ندارند و ۶۰ درصد اجاره نامه‌ها در محدوده سقف تعیین شده منعقد می‌شود.

  • ارزان‌ترین خانه‌های تهران

    ارزان‌ترین خانه‌های تهران

    این خانه متری ۱۴۴ میلیون تومان قیمت دارد ارزان‌ترین خانه‌های تهران در کجا قرار دارد؟ براساس مشاهدات میدانی در مناطق مختلف تهران با توجه به امکانات اطراف منزل و موقعیت آن قیمت‌های مختلفی را می‌بینیم. قیمت آپارتمان در تهران با عمر بنای بین یک تا ۳۰ سال را می‌توانید در این گزارش مشاهده کنید.

  •  مسکن محرومین در خمین

    مسکن محرومین در خمین

    در مراسمی یک باب منزل مسکونی به ارزش یک میلیارد ریال در روستای رازان از توابع بخش مرکزی خمین افتتاح شد. افتتاح مسکن محرومین در خمینبه گزارش خبرگزاری صداوسیمای مرکز اراک؛ به مناسبت هفته بسیج سازندگی

  • نهضت ملی مسکن مهری

    نهضت ملی مسکن مهری

    مصالح ساختمانی هر هفته گران می‌شود. پرداخت بدهی میلیاردی کارخانه با چک کارگر؟ نایب رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: در حال حاضر قیمت مصالح ساختمانی هر هفته افزایش پیدا می‌کند. یکی از مهم‌ترین عوامل در افزایش و رشد ساخت‌و ساز مسکن ثبات قیمت مصالح ساختمانی است و این افزایش قیمت مصالح ساختمانی باعث کاهش انگیزه ساخت و ساز شده‌ است.در این شرایط که انبوه‌سازان دیگر زیر بار ریسک‌های قابل پیش‌بینی نمی‌روند، عدم کنترل قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی باعث کاهش تولید شده چراکه مصالح ساختمانی تاثیر