بازار املاک / پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال

پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال

پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال

رفتار بازار مسکن نسبت به تغییرات نرخ ارز با بازارهای دیگر تفاوت دارد. فعلا قیمت مسکن پابه‌پای دلار پیش نرفته است

افزایش قیمت دلار در هفته‌های گذشته هنوز در بازار مسکن اثر جدی نگذاشته است.

مرداد امسال شاهد رشد ۱۵ درصدی قیمت دلار بودیم اما در همین مدت چیزی کمتر از پنج درصد به ارقام پیشنهادی فروشنده‌های بازار مسکن اضافه شد.

 برای پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال باید این اعداد را کنار هزینه‌های ساخت مسکن بگذاریم.

 مرکز آمار از رشد دو برابری هزینه‌های مربوط به ساخت مسکن خبر داده و اگر همین شرایط در ماه‌های آینده ادامه داشته باشد، باید منتظر پیشروی قیمت‌ها در بازار مسکن باشیم.

قیمت مسکن در تهران
قیمت مسکن در دو سال گذشته از سوی منابع رسمی اعلام نشده و تنها منبع باقی‌مانده درباره تحولات بازار مسکن تهران پلتفرم‌های آنلاین و ارقام پیشنهادی فروشنده‌هاست.

 اگر همین داده‌ها را مدنظر بگیریم، باید بگوییم میانگین قیمت پیشنهادی برای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۲۰۹ میلیون تومان رسیده است.

این عدد نشان می‌دهد برای خرید یک خانه ۱۰۰ متری کاملا معمولی خریدار باید رقمی معادل ۲۰ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان بپردازد. 

محاسبات آماری نشان می‌دهد این رقم تصویری از معدل حسابی مناطق بیست‌ودوگانه پایتخت است و بازه قیمتی در محله‌های مختلف تفاوت‌های زیادی با این میانگین دارد.

مثلا در مناطق شمالی پایتخت قیمت‌های پیشنهادی ارقام متفاوتی را ثبت کرده‌اند. ارقام اعلامی از سوی مالکان در این مناطق بین متری ۶۰۰ تا ۶۵۰ میلیون تومان تعیین می‌شود. 

این عدد برای یک واحد مسکونی نوساز ۱۰۰ متری در مناطق گران‌قیمت شهر تهران به ۶۰ تا ۶۵ میلیارد تومان می‌رسد.

در مناطق جنوبی و حاشیه‌ای ارقام پیشنهادی در سطوح پایین‌تری نسبت به میانگین متری ۲۰۹ میلیون تومان قرار دارند 

اما میانگین کل شهر تحت‌تاثیر واحدهای مناطق شمالی به بالای ۲۰۰ میلیون تومان کشیده شده است.

تاثیر دلار در بازار مسکن
قیمت ارز در جریان معاملات مرداد امسال با رشد حدود ۱۵ درصدی مواجه شد. 

در همین دوره زمانی رصد پلتفرم‌های ثبت آگهی نشان داد ارقام پیشنهادی فروشنده‌های مسکن در مقایسه با ماه قبل رشد سه تا چهار درصدی را ثبت کرده است.

رفتار بازار مسکن در برابر تغییرات نرخ ارز با بازارهای دیگر تفاوت دارد.

 بازارهایی مانند طلا، سکه یا موبایل واکنشی سریع و لحظه‌ای به تغییرات قیمت دلار در بازار آزاد نشان می‌دهند و ارقام معاملاتی خود را در همان روز تنظیم می‌کنند. 

بازار مسکن اما به دلیل سنگین بودن حجم نقدینگی مورد نیاز و طولانی بودن روند انجام معامله واکنش فوری نشان نمی‌دهد.

رابطه بین مسکن و دلار فاصله زمانی دارد. رشد قیمت ارز اول منجر به تغییر قیمت مصالح ساختمانی می‌شود. 

افزایش قیمت میلگرد، سیمان، تاسیسات مکانیکی و یراق‌آلات اولین مرحله اثرگذاری نوسان ارز بر بخش ساختمان است.

تولیدکننده و سازنده در مرحله بعدی با محاسبه نرخ جدید مواد اولیه ارقام پیشنهادی فروش واحدهای نوساز را افزایش می‌دهند. 

این زنجیره انتقال هزینه باعث می‌شود اثرگذاری مستقیم تغییرات ارزی با فاصله زمانی چندماهه به بازار مسکن منتقل شود.

هزینه ساخت مسکن
رشد هزینه‌های اجرایی ساخت‌وساز مستقیما در نرخ نهایی و قیمت تمام‌شده واحدهای آماده تحویل نمایان می‌شود. 

اگرچه آمار رسمی ماهانه درباره هزینه ساخت هر متر واحد مسکونی از سوی مراجع دولتی ارائه نمی‌شود، 

اما فعالان ساختمانی هزینه‌ها را براساس محاسبات خود اعلام می‌کنند.

سازندگان مسکن در پایتخت گزارش می‌دهند اجرای یک پروژه مسکونی معمولی به طور میانگین بین ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنا هزینه دارد. 

این رقم صرفا به هزینه‌های اجرا و مصالح مربوط است و قیمت زمین یا هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی را شامل نمی‌شود.

هزینه ساخت در برخی محله‌های خاص تهران به خاطر به‌کارگیری تجهیزات لوکس و مصالح ویژه ساختمانی به متری ۸۰ میلیون تومان نیز افزایش پیدا می‌کند.

 بررسی شاخص قیمت مصالح ساختمانی و گزارش‌های رسمی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد تورم نقطه به نقطه ساخت مسکن به ۱۰۶.۸ درصد رسیده است.

این افزایش ۱۰۶.۸ درصدی به معنای بیش از دو برابر شدن قیمت تامین مصالح و دستمزد عوامل اجرایی نسبت به دوره مشابه سال قبل است. 

سازندگان ساختمانی این رشد هزینه‌ها را در محاسبه بهای تمام‌شده لحاظ می‌کنند و قیمت مسکن در بازار نوسازها بر پایه همین محاسبات جدید تعیین می‌شود. 

شاید ندانید اما قیمت خانه نوساز سیگنالی برای سایر خانه‌هاست و روی بازار اجاره‌بها نیز تاثیر می‌گذارد.

پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال
تداوم شرایط موجود زمینه‌ساز تغییر ارقام در نیمه دوم سال جاری خواهد بود.

 دو عامل هم‌زمان شامل رشد قیمت ارز و افزایش هزینه‌های تولید و ساخت بنا فشار افزایشی بر بهای تمام‌شده مسکن وارد می‌کنند.

روند آماری ماه‌های گذشته نشان می‌دهد قیمت مسکن هنوز هم‌پای نرخ رشد ارز جهش پیدا نکرده و بازدهی ثبت‌شده در بخش املاک از تورم عمومی و رشد ارز کمتر بوده است.

 در حالی که دلار طی یک ماه ۱۵ درصد رشد داشت، ارقام پیشنهادی مسکن تنها سه تا چهار درصد افزایش را ثبت کردند.

این تفاوت آماری نشان‌دهنده انباشت فشارهای هزینه در بازار مسکن است. 

مسکن برخلاف کالاهایی مانند خودرو، سکه یا موبایل در بازه زمانی کوتاه نوسان نمی‌کند اما تداوم تورم در نهاده‌های تولید به مرور زمان به ارقام فروش واحدهای مسکونی منتقل می‌شود.

شاید قیمت مسکن در برهه فعلی برای بخشی از خریداران منطقی نباشد اما با ادامه این شرایط می‌توانیم در نیمه دوم سال منتظر رشد بیشتر قیمت‌ها باشیم.

  • ۴ شهر حاشیه‌ای، بحران بازار مسکن تهران را کنترل کردند

    ۴ شهر حاشیه‌ای، بحران بازار مسکن تهران...

    دبیر کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه قیمت مسکن در اطراف تهران یک چهارم پایتخت است گفت: اگر این ۴ شهر جدید حاشیه پایتخت نبود چه بسا بحران بازار مسکن عمیق‌تر می‌شد.

  • مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین

    مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین

    مهلت ارائه اظهارنامه مالیاتی املاک اجاره ای تمدید شد مدیرکل امور مالیاتی استان قزوین گفت: با تصویب ستاد کرونا، مهلت ارایه اظهارنامه مالیاتی اشخاص حقوقی و صاحبان املاک اجاری یک هفته تمدید شد.

  • حل مشکل مسکن تعامل فراقوه‌ای می‌خواهد

    حل مشکل مسکن تعامل فراقوه‌ای می‌خواهد

    سخنگوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس با بیان"مسائل حوزه مسکن و راه نیازمند همکاری بین بخشی و فراقوه‌ای است گفت: باید مشکلات به صورت راهبردی عارضه‌یابی و حل شود.

  •  آیا فردا سه شنبه 26 مرداد 1400 تعطیل رسمی است ؟

    آیا فردا سه شنبه 26 مرداد 1400 تعطیل...

    ساعات کاری ادارات و بانک ها سه شنبه 26 مرداد 1400 : تعطیلی ادارات تهران,تعطیلی ادارات دولتی,تعطیلی ادارات تهران فردا,تعطیلی ادارات تهران کرونا,تهران تعطیل شد,آیا فردا ادارات تهران تعطیل است,تعطیلی ادارات کرونا,وضعیت تعطیلی تهران,آیا فردا ادارات تهران تعطیل است,تهران تعطیل شد,تعطیلی بانکها در پنجشنبه,وضعیت تعطیلی تهران,تعطيلي بانك ها,ساعت کاری بانک ها ۱۴۰۰,تعطیلی تهران فردا,بانک ها فردا باز است

  • بررسی ماهیانه بازار معاملات مسکن شهر تهران

    بررسی ماهیانه بازار معاملات مسکن شهر...

    گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ که توسط اداره بررسی ­ها و سیاست ­های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است، مورد بررسی قرار گرفته است

  • واکسیناسیون سراسری خانواده بانک مسکن آغاز شد.

    واکسیناسیون سراسری خانواده بانک مسکن...

    در این طرح قرار است ظرف حداکثر یک هفته تمامی کارکنان بانک اعم از شاغل و بازنشسته واکسینه شوند.

  • علت کمبود سیمان در بازار/ قیمت‌ سیمان کاهش خواهد داشت؟

    علت کمبود سیمان در بازار/ قیمت‌ سیمان...

    در شرایطی که سیمان در بازار ایران کمیاب شده، صادرات آن به عراق و افغانستان ادامه دارد

  • اعطای وام نوسازی بافت فرسوده به ۲۲ هزار واحدمسکونی

    اعطای وام نوسازی بافت فرسوده به ۲۲ هزار...

    عضو هیئت‌مدیره بانک از اعطای تسهیلات به ۲۲ هزار و ۱۰۷ واحد در بافت فرسوده به متقاضیان نوسازی واحدها معادل هزار و ۶۴۵ میلیارد تومان خبر داد.

  • اتاق اصناف مصوبه حمایت از مستأجران را به مشاوران املاک ابلاغ کرد

    اتاق اصناف مصوبه حمایت از مستأجران را...

    اتاق اصناف ایران در اطلاعیه‌ای مصوبه اخیر ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص اجاره املاک مسکونی را ابلاغ کرد.

  • خبرخوش برای مستاجران/مصوبه ستاد ملی کرونا درباره شرایط اجاره املاک مسکونی در سال ۱۴۰۰

    خبرخوش برای مستاجران/مصوبه ستاد ملی...

    متن کامل بند ۱ مصوبات جلسه ۷۲ ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا با موضوع حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی

  • انتقاد یک کارشناس مسکن از ساده‌اندیشی‌ها در حوزه ساخت‌وساز

    انتقاد یک کارشناس مسکن از...

    بنیه مالی خانوار را بالا ببرید انتقاد یک کارشناس مسکن از ساده‌اندیشی‌ها در حوزه ساخت‌وساز/ بنیه مالی خانوار را بالا ببرید

  • افزایش نرخ سود وام مسکن

    افزایش نرخ سود وام مسکن

    شکستن رکورد هزینه وام در تابستان هزینه وام مسکن در روز 17 مرداد ماه رکورد خود در تابستان را شکسته و برای نخستین بار در این فصل به کانال 61 هزار تومان وارد شد. این اتفاق سبب شد تا نرخ سود وام مسکن ارتقا یافته و به 20.9 درصد برسد.

  • آخرین وضعیت بازار مسکن

    آخرین وضعیت بازار مسکن

    معاملات نصف شد بررسی تحولات بازار مسکن در مردادماه ۱۴۰۰ حاکی از آن است که رکود این بخش سنگین‌تر شده و میزان معاملات مسکن نصف شده است.

  • قیمت مسکن در آمریکا نسبت به سال گذشته 23 درصد رشد داشته است.

    قیمت مسکن در آمریکا نسبت به سال گذشته...

    مسکن در آمریکا گران شد به دنبال کاهش شدید در بخش عرضه مسکن، متوسط رشد قیمت خانه ها در بزرگ ترین اقتصاد جهان در سه ماهه دوم امسال به بالاترین سطح خود در طول تاریخ معاصر این کشور رسیده است. نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشد قیمت مسکن در آمریکا ۲۳ درصد اندازه گیری شده که این رقم نسبت به بازه مشابه به فصل قبل ۰.۸ درصد افزایش داشته است.

  • سرقت ماسه‌های ساحلی برای ساخت ویلا!

    سرقت ماسه‌های ساحلی برای ساخت ویلا!

    برخی در شهرهای شمالی از ماسه‌های ساحلی برای ساخت خانه استفاده می‌کنند. دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران با تایید این خبر می‌گوید: قیمت زمین در شهرهای شمالی جذاب و ساخت و سازهای غیر اصولی رونق گرفته است. عده‌ای از ماسه سواحل برداشت غیرقانونی دارند تا برای بلوک چینی یا دیوار چینی ساختمان‌های غیرمجاز استفاده ‌کنند.

  • بی‌خبری مردم و دشواری ثبت اطلاعات، مشکلات اصلی «سامانه املاک و اسکان» / وزارت راه تبلیغ مناسبی نکرد

    بی‌خبری مردم و دشواری ثبت اطلاعات،...

    رئیس اتحادیه املاک کشور گفت: به وزارت راه و شهرسازی گفتم که این سامانه و نحوه استفاده از آن را در تلویزیون و کانال‌ها آموزش دهید تا مردم مطلع شوند و بتوانند ثبت نام کند، اما متاسفانه به توصیه ما عمل نکردند.

  • چه کسانی منتظر دریافت برگه‌های مالیات سنگین برای خانه باشند؟

    چه کسانی منتظر دریافت برگه‌های مالیات...

    به نظر می‌رسد با اتمام مهلت ۱۲۰ روز قانونی برای تثبیت خالی بودن واحد مسکونی، به زودی سازمان امور مالیاتی برای مالکان خانه‌های بدون کاربر برگه‌های مالیاتی صادر کند. محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی این روزها مرتباً عنوان می‌کند که یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی در راستای اجرای ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم که به قانون مالیات بر خانه‌های خالی مشهور شده، معرفی شده‌اند.

  • چه تعداد از مسکن مهر هنوز تکمیل نشده است؟

    چه تعداد از مسکن مهر هنوز تکمیل نشده...

    معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفت: از ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر، فقط تکمیل ۳۰ تا ۴۰ هزار واحد آن باقی مانده است که تا اواخر شهریور یا مهر سال جاری، به پایان می‌رسد.

  • کمبود فایل در بازار اجاره

    کمبود فایل در بازار اجاره

    جست وجوی موتورهای جستجوی آگهی‌های ملکی از کاهش نسبی فایل اجاره نزد واسطه‌ها و مشاورین املاک، حکایت دارد.

  • قیمت یک خانه نقلی در تهران چند؟

    قیمت یک خانه نقلی در تهران چند؟

    در چند روز اخیر قیمت تعدادی خانه نقلی در نقاط مختلف تهران که برای فروش به آژانس های املاک سپرده شده بودند مورد بررسی قرار گرفت. با توجه به شرایط اقتصادی موجود خرید خانه های بزرگ سخت شده است و بیشتر خرید ها به سمت و سوی خانه های نقلی و کوچک حرکت کرده است