۱۴۰۵/۸/۲۰
۳۴۱ نمایش
نویسنده: مدیریت کل سیستم
حرکت صعودی قیمت مسکن از بهمن‌ماه سال گذشته آغاز شد و این روند در فروردین‌ماه امسال نیز با شدت بیشتری ادامه پیدا کرد.
کارشناس بازار‌های مالی، با اشاره به جاماندگی بازار مسکن از رشد سایر بازار‌های دارایی در سال‌های گذشته،
معتقد است این بازار از بهمن‌ماه سال گذشته وارد مسیر جبران عقب‌ماندگی شده
و با تداوم روند فعلی، احتمال افزایش مجدد قیمت‌ها از ابتدای زمستان و به‌ویژه دی‌ماه وجود دارد.
وی به خریداران مصرفی توصیه می‌کند خرید مسکن را به تعویق نیندازند.
فرزان راعی، کارشناس بازار‌های مالی، با بررسی روند تحولات بازار مسکن اظهار کرد:
حرکت صعودی قیمت مسکن از بهمن‌ماه سال گذشته آغاز شد و این روند در فروردین‌ماه امسال نیز با شدت بیشتری ادامه پیدا کرد.
همچنین پس از تحولات و تنش‌های نظامی، بازار مسکن مجدداً رشد قابل‌توجهی را تجربه کرد
و در برخی ماه‌های تابستان نیز افزایش قیمت ماهانه در محدوده ۵ درصد قرار گرفت.
وی با اشاره به رشد حدود ۳.۵ درصدی ماهانه قیمت مسکن در استان تهران در ماه گذشته افزود:
بازار مسکن طی سال‌های گذشته نسبت به بازار‌های موازی، به‌ویژه دلار و طلا، عقب‌ماندگی قابل‌توجهی داشته است.
بخشی از این عقب‌ماندگی در ظاهر قیمت‌ها منعکس نشده، ا
ما در واقع از طریق کاهش حباب زمین و تغییر نسبت ارزش زمین به هزینه ساخت تعدیل شده است.
راعی ادامه داد: برای مثال، در برخی مناطق استان تهران سهم زمین از ارزش ملک که پیش‌تر حدود ۸۰ درصد بود،
به محدوده ۷۰ درصد کاهش یافته است.
این موضوع نشان می‌دهد بخشی از تعدیل قیمتی بازار مسکن از مسیر کاهش سهم زمین اتفاق افتاده است.
از سوی دیگر، هزینه مصالح، تجهیزات ساختمانی و سایر نهاده‌های ساخت افزایش قابل‌توجهی داشته
و این رشد نیز باید در ارزیابی ارزش واقعی املاک مورد توجه قرار گیرد.
دی‌ماه؛ مقطع مهم برای تحولات بازار مسکن
این کارشناس بازار‌های مالی با تأکید بر احتمال تداوم رشد قیمت مسکن در ماه‌های آینده تصریح کرد:
به‌طور معمول برخی مقاطع سال، از جمله شهریورماه به دلیل افزایش معاملات و نقل‌وانتقالات ملکی، با تحرک بیشتری در بازار همراه هستند.
با این حال، از منظر تحولات قیمتی، دی‌ماه نیز می‌تواند یکی از مقاطع مهم بازار مسکن در نیمه دوم سال باشد.
وی افزود: با توجه به عقب‌ماندگی بازار مسکن از سایر بازار‌های دارایی، انتظار داریم این بازار در ادامه سال بخشی از فاصله ایجادشده را جبران کند
به همین دلیل به متقاضیان مصرفی مسکن توصیه می‌شود در صورت برخورداری از توان مالی و نیاز واقعی، تصمیم خرید خود را تا دی‌ماه به تعویق نیندازند.
راعی خاطرنشان کرد: برای مثال، در ملکی با ارزش تقریبی ۱۰ میلیارد تومان، در صورت شکل‌گیری موج جدید افزایش قیمت،
ممکن است اختلاف قابل‌توجهی میان قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان در آگهی‌های ملکی ایجاد شود؛ بنابراین خریداران مصرفی باید تحولات بازار را جدی دنبال کنند.
نرخ ارز و بازار سرمایه چه سیگنالی به مسکن می‌دهند؟
راعی در ادامه به تحولات بازار ارز اشاره کرد و گفت: افزایش نرخ بهره بانکی و اثر آن بر بازار ارز از جمله متغیر‌هایی است که باید مورد توجه قرار گیرد.
دلار پس از رسیدن به محدوده ۲۶۵ هزار تومان، در معاملات مورد اشاره نتوانسته است به سطوح پایین‌تر حرکت کند
و محدوده ۲۶۰ تا ۲۶۱ هزار تومان را می‌توان از سطوح حمایتی مورد توجه بازار دانست.
وی ادامه داد: در کنار بازار ارز، نرخ ارز توافقی و نرخ‌های مبادله‌ای نیز اهمیت زیادی برای بازار سرمایه دارند.
انتظار می‌رود نرخ ارز توافقی دوم تا بهمن و اسفند به محدوده ۲۱۰ هزار تومان برسد.
افزایش این نرخ می‌تواند درآمد ریالی شرکت‌های صادرات‌محور را تقویت کند و زمینه رشد سودآوری و ارزش سهام این شرکت‌ها را فراهم آورد.
این تحلیلگر بازار‌های مالی معتقد است تقویت درآمد شرکت‌های صادراتی می‌تواند به بهبود وضعیت بورس کمک کند
و از این منظر، بازار سرمایه نیز ظرفیت جبران بخشی از عقب‌ماندگی خود را خواهد داشت.
سناریوی تنش‌های نظامی و اثر آن بر بازار مسکن
راعی در بخش دیگری از این گفت‌و‌گو به تأثیر تحولات سیاسی و نظامی بر بازار‌های دارایی پرداخت و گفت:
یکی از سناریو‌هایی که باید در تحلیل بازار‌ها در نظر گرفت، احتمال وقوع تنش نظامی در آذرماه است.
اگر چنین اتفاقی در قالب یک درگیری کوتاه‌مدت و با شدت بالا رخ دهد،
ممکن است پس از پایان تنش‌ها، زمینه افزایش مجدد قیمت‌ها در بازار ارز، طلا و مسکن فراهم شود.
وی با اشاره به تجربه سال گذشته بازار مسکن افزود:
در سال گذشته، پس از دوره‌ای از نگرانی‌های مرتبط با جنگ و کاهش فعالیت بازار، با فروکش‌کردن انتظارات منفی،
فروشندگان متوجه عقب‌ماندگی قیمت املاک شدند و در مدت کوتاهی قیمت‌های پیشنهادی خود را افزایش دادند.
در برخی مناطق جنوب تهران و همچنین حومه پایتخت، افزایش قیمت‌های اعلامی حتی به حدود ۳۰ درصد در یک ماه رسید.
این کارشناس بازار‌های مالی تأکید کرد: بنابراین نمی‌توان اثر تحولات سیاسی و نظامی را بر بازار مسکن صرفاً به دوره وقوع تنش محدود کرد؛
گاهی واکنش اصلی بازار پس از کاهش نااطمینانی و بازگشت انتظارات افزایشی نمایان می‌شود.
بورس؛ ظرفیت جبران عقب‌ماندگی از بازار‌های موازی
راعی در جمع‌بندی ارزیابی خود از بازار‌های دارایی گفت:
بازار مسکن و بورس از جمله بازار‌هایی هستند که در سال ۱۴۰۵ نسبت به برخی بازار‌های موازی عقب‌ماندگی بیشتری داشته‌اند.
به اعتقاد من، هر دو بازار ظرفیت جبران بخشی از این فاصله را دارند.
وی درباره چشم‌انداز شاخص کل بورس نیز اظهار کرد:
برای شاخص کل بازار سرمایه، محدوده ۱۰ تا ۱۱ میلیون واحد می‌تواند به‌عنوان اهداف اولیه در سناریوی صعودی مورد بررسی قرار گیرد.
پس از رسیدن شاخص به این محدوده، باید با توجه به شرایط اقتصادی، نرخ ارز، وضعیت سودآوری شرکت‌ها و تحولات سیاسی، اهداف بعدی بازار را ارزیابی کرد.
راعی در پایان خاطرنشان کرد: ارزیابی روند بازار‌ها در سال ۱۴۰۶ نیز به این موضوع بستگی دارد که محرک‌های فعلی رشد تا چه اندازه تداوم پیدا کنند.
در حال حاضر، بازار مسکن و بورس از منظر جاماندگی قیمتی در کانون توجه قرار دارند و زمستان می‌تواند مقطع مهمی برای ارزیابی مسیر آتی این دو بازار باشد.
