بازار املاک / روایت اکونومیست از تله تنظیم بازار مسکن

روایت اکونومیست از تله تنظیم بازار مسکن

روایت اکونومیست از تله تنظیم بازار مسکن

بازار جهانی مسکن برای عبور از تورم با یک تله روبه‌رو است که آسیب‌پذیرترین خریداران مصرفی را تهدید می‌کند. «اکونومیست» با بررسی تصمیمات احتمالی سیاستگذاران پولی در کشورهایی که دچار رشد تند قیمت مسکن شده‌اند، هشدار داد.


دو مسیر مقابل تصمیم‌گیران قرار دارد که انتخاب هر کدام بر سرنوشت قیمت مسکن، دسترسی به مسکن و متقاضیان تاثیر دارد.افزایش قابل توجه قیمت مسکن در عمده کشورهای جهان، سیاستگذاران این حوزه را بر سر دو‌راهی «چگونگی مهار تورم ملک» قرار داده است. یک راه، جلوی چشم همه دولت‌ها قرار دارد که همان «محدودسازی روند پرداخت وام خرید مسکن» است اما راه دیگر که درباره «غفلت از آن» هشدار داده شده است، «تنظیم قیمت با مالیات» است.

کارشناسان راه اول را تله سیاستی و راه دوم را ترفند سیاستی برای تنظیم بازار مسکن عنوان می‌­کنند. بسیاری از بانک‌های مرکزی در کشورهای پیشرفته به ویژه کشورهای «سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه» موسوم به OECD در تلاش برای محدود کردن محدودیت وام‌دهی خود برای مسکن هستند با وجود این «اکونومیست» در یادداشتی استدلال کرده که بسیار بعید است این سیاست سبب ارزان‌تر شدن خانه به میزان مورد انتظار شود. 

قیمت مسکن در جهانِ ثروتمند، با شتاب بسیاری در این ۳۰ سال افزایش پیدا کرده است. بنا بر آخرین اصلاعاتی که در ۲۸ سپتامبر منتشر شده است، قیمت مسکن و مستغلات با افزایشی ۷/ ۱۹درصدی از ابتدای سال تا ماه جولای، رکورد جدیدی زده است. در کشورهای عضو «سازمان همکاری و توسعه اقتصادی» قیمت مسکن نسبت به درآمد بالاتر از میانگین بلندمدت آن در میان سه‌چهارم از اعضای این سازمان است. سیاستگذاران در همه کشورها برای تنظیم و عرضه‌ مسکن مقرون به صرفه تحت فشار زیادی هستند.

افزایش نرخ بهره، قیمت مسکن را نسبت به درآمد کاهش می‌دهد، چرا که وام‌های رهنی گران‌تر و تقاضای مسکن تعدیل می‌شود اما این افزایش نرخ بهره برای سامان دادن به بازار ملک، سبب به خطر افتادن بهبود اقتصادِ آسیب‌دیده از قرنطینه می‌شود. از منظری امیدوارکننده‌تر، می‌توان با محدودساختن ابزارهای «سیاست‌های احتیاطی کلان» که در اختیار بانک‌های مرکزی و تنظیم‌گران مالی قرار دارد، وام‌های رهنی پرریسک را محدود کرد.

۲۳ سپتامبر بانک مرکزی نیوزیلند برای سومین بار در امسال، سیاست‌های احتیاطی کلان خود را در حوزه مسکن تشدید و اعلام کرد سیاست‌های پیشین کارآیی لازم را برای مقابله با قیمت‌های ناپایدار مسکن نداشته است. قوانین در چند کشور دیگر همچون فرانسه نیز در امسال سختگیرانه‌تر شده است. گرچه این ابزارها برای مهار وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان و همچنین مهار رشد بدهی طراحی شدند اما استفاده از آنها برای کنترل قیمت مسکن، ضعیف بوده است.

استفاده از سیاست‌های احتیاطی کلان، سابقه‌ای طولانی دارد و طیف وسیعی از اهرم‌ها همچون سرمایه و کنترل‌های مستقیم بر نرخ و میزان وام را در برمی‌گیرد. از این دست سیاست‌ها که در بازار مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرند می‌توان به محدود کردن میزان وام‌دهی بانک‌ها بر اساس نسبت وام به ارزش (LTV) یا وام به درآمد اشاره کرد. در این میان بازی کردن با شاخص (LTV) رایج‌تر است. در اروپا بیش از ۲۰ کشور از این ابزار استفاده می‌کنند و بهره‌گیری از آن در زمان بحران مالی جهان در سال ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ افزایش قابل توجهی پیدا کرده بود.

این کنترل‌ها همراه با محدود شدن رشد اعتبار، یکی از عمده دلایلی است که مانع از بدل شدن رکود اقتصادی ناشی از شیوع کووید در سال گذشته به یک بحران مالی تمام‌عیار شده است. از آنجاکه رشد وام گرفتن و رشد قیمت مسکن از یکدیگر تغذیه می‌کنند، سیاستگذار وسوسه می‌شود که با کنترل وام‌ها، در راستای بهبود وضعیت مسکن مقرون به صرفه گام بردارد اما در این میان سه دلیل برای اثبات برخطا بودن این سیاست وجود دارد.

نخست آنکه، تحقیقات نشان می‌دهد تاثیرات این ابزار بر قیمت آنقدر بزرگ نیست که تفاوت فاحشی در مقرون به صرفه شدن ملک ایجاد کند. یکی از نمونه‌های جالب، تحقیقی است که توسط استیون لاوفر از موسسه بروکدیل و نیتزن تزور و سپس دانشگاه نورث وسترن بر روی سیاست‌های وام نسبت به ارزش ltv در سال ۲۰۱۰ انجام شده است. در کشور مورد بررسی بانک مرکزی در مواجهه با تورم شدید قیمت خانه، به وام‌دهندگان اعلام کرد که وام ۶۰درصدی را تنها برای خانه‌هایی که ارزشی بیش از ۲۲۰هزار دلار دارند، اعطا خواهد کرد. اجرای این سیاست این فرصت را فراهم کرد تا پژوهشگران بتوانند رشد قیمت خانه را با سایر بازار مقایسه کنند. در نهایت این سیاست تنها سبب‌ساز کاهشی ۶/ ۰درصدی در قیمت خانه شد.

دوم آنکه، کنترل وام به‌طور معمول با سهمیه‌بندی اعتبارها، مسبب گران‌تر شدن وام مسکن برای وام‌گیرندگان می‌شود. در نتیجه حتی اگر قیمت‌ها کمی پایین بیاید، ممکن است به معنای در دسترس بودن خانه‌های مقرون به صرفه نباشد. به عنوان مثال، مطالعات انجام شده روی کشورهای اروپایی نشان می‌دهد میانگین نرخ وام با سخت‌تر شدن سیاست‌های وام ltv افزایش می‌یابد.

سومین دلیلی که سیاست‌های احتیاطی کلان را برای بهبود قیمت، نامناسب می‌سازد، این است که کنترل‌های وام بر ارزش (ltv) ممکن است خانوارهای محروم را به شکلی نامتناسب تحت تاثیر قرار دهد. مطالعات انجام شده در یک کشور نشان داد که بیشترین تاثیرات منفی بر قیمت مسکن در مناطق کمتر مطلوب در شهرهای گران رخ داده است

چرا که خانواده‌هایی که اعتبار محدودی دارند در آن مناطق خرید می‌کنند. مطالعه نیتزن تزور به این نتیجه رسیده است که وام‌گیرندگان آسیب‌پذیر در مناطق مسکونی به دلیل سیاست‌های ltv ناگزیر هستند به‌طور متوسط ۴ تا ۷ کیلومتر دورتر از محل کار خود، ساکن شوند و روزانه با یک ساعت رفت و آمد اضافی روبه‌رو هستند. اگر هدف نهایی برای اتخاذ چنین سیاست‌هایی رسیدن به یک سیستم مالی مقاوم‌تر باشد می‌‌توان عوارض ایجاد شده را توجیه کرد اما اگر این سیاست‌ها تنها برای کاهش قیمت مسکن برای کمک به خانواده‌های کم‌درآمد باشد، نمی‌تواند اثرات گسترده‌ای داشته باشد.

طی یک دهه گذشته، سیاست‌های احتیاطی کلان، از جمله ابزارهای مسکن، نقش زیادی در کاهش رشد وام در برخی از کشورها ایفا کرده و سیستم مالی را ایمن‌تر کرده است. اما این ابزارها هرگز برای بهبود قیمت مسکن طراحی نشدند و برای این کار نیز مناسب نیستند. 

افرادی که از افزایش چشمگیر قیمت مسکن ناامیدند، بهتر است دولت‌ها را تحت فشار قرار دهند تا نهادهای نظارتی مالی، این مشکل را حل و فصل کنند. راه تنظیم، تقویت و فراگیر کردن مالیات سالانه بر املاک است. این مالیات درحال‌حاضر در کشورهای مختلف جهان با نرخ میانگین حول و حوش یک درصد دریافت می­‌شود و بعضا تا نزدیک ۲ درصد (در برخی ایالت­‌های آمریکا) نیز می­‌رسد. مالیات سالانه بر دارایی ملکی سبب می­‌شود ریسک خریدهای سرمایه‌­ای یا خریدهای دوم و سوم ملک برای افراد افزایش پیدا کند و درصد کمتری از خانوارها نسبت به خرید بیش از یک واحد مسکونی اقدام کنند.

  • بانک‌ها با خرید و فروش ملک مسکن را گران کردند

    بانک‌ها با خرید و فروش ملک مسکن را گران...

    بانک‌ها در راستای افزایش رتبه و اخذ تاییدیه از سوی بانک مرکزی، اقدام به خرید و انباشت ملک و آپارتمان کردند که این روند نقطه عطفی بر گرانی مسکن در بازار مصرفی بود.

  • شرایط جدید وام مسکن به مبلغ ۷۵۰ میلیون تومان

    شرایط جدید وام مسکن به مبلغ ۷۵۰ میلیون...

    تصویبنامه هیئت وزیران اصلاح ماده ۳ آیین‌نامه تسهیلات خرید یا ساخت مسکن ایثارگران را به تصویب رساند. بر اساس این مصوبه، بانک مرکزی موظف است تسهیلات مسکن با نرخ ۴ درصد و مدت بازپرداخت ۲۰ ساله برای حداقل ۱۰۰ هزار نفر از ایثارگران مشمول در سال ۱۴۰۳ تأمین کند.

  • بانک ها عامل «گران شدن ملک» هستند

    بانک ها عامل «گران شدن ملک» هستند

    یک کارشناس بازار مسکن گفت: خرید ملک توسط بانک‌ها نقطه عطفی برای گرانی مسکن بود، در نتیجه بنگاه داری بانک‌ها موجب آسیب رسیدن به بازار مسکن خواهد شد.

  • سود نجومی در جیب اجاره نشین ها

    سود نجومی در جیب اجاره نشین ها

    سامانه "ایران املاک"، که از سال ۱۳۸۸ به عنوان اولین سامانه ثبت قراردادهای ملکی در کشور فعالیت خود را آغاز کرد، پس از ۱۴ سال بدون تغییر اساسی، همچنان به عنوان یک ابزار مهم در بازار مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد.

  • پیش بینی قیمت مسکن تا پایان فروردین ۱۴۰۴

    پیش بینی قیمت مسکن تا پایان فروردین...

    آینده بازار مسکن با توجه به احتمال اعمال تحریم‌های جدید علیه ایران طی ماه‌های آینده، یکی از مسائلی است که در روز‌های گذشته به شدت توسط کارشناسان مورد بحث و تبادل نظر قرار گرفته است

  • خبر مهم وام خریداران مسکن ملی

    خبر مهم وام خریداران مسکن ملی

    شهرام ملکی، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، درباره بسته شدن پرونده مسکن مهر پردیس گفت: مسئولیت ما این است که از تعطیلی پروژه‌های نهضت ملی مسکن و مسکن مهر جلوگیری کنیم و روند اجرایی این پروژه‌ها ادامه یابد. این موضوع از طریق جلسات منظم که خانم وزیر در سطح ملی برگزار می‌کنند، پیگیری می‌شود.

  • ارائه تسهیلات ودیعه مسکن به مددجویان بهزیستی و کمیته امداد

    ارائه تسهیلات ودیعه مسکن به مددجویان...

    در سال ۱۴۰۳ تسهیلات ویژه مسکن محرومان با هدف تامین مسکن اعم از خرید،احداث و پرداخت ودیعه در نظر گرفته شده است.

  • رکود سنگین در بازار مسکن

    رکود سنگین در بازار مسکن

    آنطور که کارشناسان بازار مسکن می‌گویند رکود این بازار در ۱۶ سال اخیر بی‌سابقه بوده و خرید ملک نسبت به ۱۰ سال گذشته، ۳ برابر سخت‌تر شده است!

  • افزایش وام مسکن رسما کلید خورد

    افزایش وام مسکن رسما کلید خورد

    در طرح مسکن ملی، نقش بانک‌ها و پیش‌خریداران به‌طور قابل توجهی تغییر کرده است. بانک‌ها که قرار بود ۷۰ درصد هزینه ساخت مسکن را تأمین کنند، تاکنون نتواسته‌اند یا شاید نخواسته‌اند این وظیفه را به درستی انجام دهند. طبق آمار رسمی، بانک‌ها تنها ۱۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به پروژه‌های مسکن ملی پرداخت کرده‌اند، در حالی که مردم، یعنی ۸۰۰ هزار خانوار ثبت‌نام‌کننده، مجموعاً ۳۰۰ هزار میلیارد تومان آورده نقدی پرداخت کرده‌اند.

  • اطلاعاتی که متقاضیان نهضت ملی مسکن  باید بدانند

    اطلاعاتی که متقاضیان نهضت ملی مسکن ...

    اخیراً فرزانه صادر مالواجرد، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که در ۵ سال گذشته فقط ۲۰ هزار واحد مسکونی تحویل شده است و بقیه واحدها در مراحل مختلف فونداسیون، سفت‌کاری، نازک‌کاری و … است.

  • هشدار جدی به خریداران مسکن

    هشدار جدی به خریداران مسکن

    رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: قولنامه در دادگاه‌ها مورد پذیرش قرار نمی‌گیرد و از رؤسای اتحادیه املاک خواهش دارم به مشاوران املاک این مسئله را تذکر دهند.

  • قیمت تمام شده ساخت واحد‌های نهضت ملی مسکن اعلام شد

    قیمت تمام شده ساخت واحد‌های نهضت ملی...

    عضو انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران گفت: میزان آورده متقاضیان در نهضت ملی مسکن به بیش از ۸۰۰ میلیون تومان رسیده که با تسهیلات ساخت قیمت تمام شده به یک میلیارد و۴۰۰ میلیون تومان می‌رسد.

  • شرایط معافیت مالیاتی ۱۰۰ درصدی اجاره‌ بها

    شرایط معافیت مالیاتی ۱۰۰ درصدی اجاره‌...

    بر اساس ماده یک قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، موجران در صورتی که با مستأجران خود قرارداد سه‌ساله منعقد کنند، ۱۰۰ درصد از مالیات معاف خواهند بود

  •  متقاضیان ملی مسکن؛ اولویت تحویل با چه کسانی است؟

    متقاضیان ملی مسکن؛ اولویت تحویل با چه...

    طبق برنامه ریزی جدید تمامی متقاضیانی که صاحب فرزند هستند و در قالب طرح جوانی جمعیت قرار می‌گیرند در اولویت تخصیص واحد مسکونی هستند، اما اولویت مربوط به افرادی است که آورده خود را زودتر تکمیل کرده باشند.

  • ترمز افزایش قیمت مسکن کشیده شد

    ترمز افزایش قیمت مسکن کشیده شد

    یک پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی، گفت: حباب مسکن در شهر‌های کشور به خصوص تهران و مناطق شمالی پایتخت عدد قابل توجهی است. این حباب ناشی از تقاضای سفته‌بازی است.

  •  پزشکیان مستاجران را سورپرایز کرد

    پزشکیان مستاجران را سورپرایز کرد

    بررسی عوامل مالی طرح ناتمام «مسکن ملی» که مسئولیت تأمین هزینه‌های آن بر عهده بانک‌ها و احتمالاً بودجه سال‌های آینده خواهد بود، نشان می‌دهد که با قیمت‌های کنونی، حداقل ۶۰۵ همت منابع بانکی لازم است تا به‌عنوان وام ساخت، برای احداث خانه‌های ۱.۸ میلیون پیش‌خریدار قطعی پرداخت شود

  • شاه کلید حل مشکل مسکن در ایران چیست؟

    شاه کلید حل مشکل مسکن در ایران چیست؟

    با توجه به بالا بودن قیمت زمین در کلان شهر‌ها در جهت استفاده بهینه از زمین برای ساخت طرح مسکن اقتصادی در بافت‌های فرسوده وشهر‌های کوچک اطراف کلان شهر‌ها (اقماری) به زودی کاربردی و اجرایی می‌شود.

  • 2 بار وام اجاره خانه برای 3 گروه از مستاجران در سال 1403

    2 بار وام اجاره خانه برای 3 گروه از...

    براساس مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف مبلغ تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن برای سال ۱۴۰۳ در شهر تهران ۲۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها ۱۵۰ میلیون تومان، در سایر شهرها ۱۰۰ میلیون تومان و در مناطق روستایی ۴۰ میلیون تومان تعیین شده است. طبق این مصوبه، سود تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن ۲۳ درصد و حداکثر دوره بازپرداخت آن ۵ سال تعیین شده است.

  • وام یک میلیاردی دولت برای مستاجران

    وام یک میلیاردی دولت برای مستاجران

    برای دریافت این وام متقاضی باید ابتدا ۲۵۰ میلیون تومان برای خرید اوراق هزینه کند، سپس حدود ۵۰ میلیون تومان در دفترخانه پرداخت کند که رقم دریافتی حاصل از کسر این هزینه‌ها حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان خواهد بود که با این مبلغ دریافتی، متقاضی تنها می‌تواند ۸ الی ۱۰ متر از یک واحد مسکونی را خریداری کند، از سوی دیگر عده کمی توان حجم بازپرداخت این وام را خواهند داشت.

  •  اجرای طرح وام ارزان برای خرید خانه

    اجرای طرح وام ارزان برای خرید خانه

    با هزینه ساخت یک واحد ۸۰ متری در پرند، می‌توان یک واحد ۴۰ متری در تهران خرید

  • مالیات زمین و مسکن در بودجه ۱۴۰۴ چگونه محاسبه می‌شود؟

    مالیات زمین و مسکن در بودجه ۱۴۰۴ چگونه...

    بر اساس جزئیاتی که از لایحه بودجه ۱۴۰۴ منتشر شده، زمین‌های فاقد اعیانی دارای کاربری مسکونی، اداری و تجاری، و واحدهای مسکونی که ارزش هر یک از آنها بیش از پانصد میلیارد (۵۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال باشد، مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به میزان دو در هزار می‌شوند. این مالیات بر عهده شخصی است که در ابتدای سال ۱۴۰۴ مالک املاک فوق بوده است.