بازار املاک / آرزوی خرید خانه

آرزوی خرید خانه

آرزوی خرید خانه

آن‌گونه که ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده، شاخص طول دوره انتظار برای خرید خانه در ایران از 15 سال به 34 سال رسیده است. در حالی که در بیشتر کشورهای دنیا زیر 10 سال است. از آنجا که بر اساس نرم‌های جهانی، طول دوره انتظار برای خرید خانه بیش از 10 سال، غیر طبیعی و ناهنجار به شمار می‌رود. همین اعداد 15 یا 34 سال خود گواه وضعیت وخیم سرپناه در کشور به شمار می‌رود.

اما اگر دقیق‌تر نگاه کنیم، عدد 34 که میانگین کل کشور به نظر می‌رسد


نیز نمی‌تواند واقعیت موجود را به خوبی و دقت بیان کند.
چه آنکه از سویی، این نرخ در تهران و کلانشهرها و حتی شهرهای متوسط بسیار بالاتر از 34 سال است.
همزمان از آنجا که بیش از 70 درصد جمعیت کشور شهرنشین هستند و بخش قابل توجهی از آن در پایتخت، کلانشهرها و شهرهای متوسط تمرکز دارند.

 این رقم از دقت لازم برخوردار نیست. ضمن اینکه مشخص نیست 
آیا در محاسبات مورد نظر مسوول مسکن در وزارت راه نرخ طول انتظار برای خانه‌دار شدن در مناطق روستایی نیز در این میانگین 34 ساله لحاظ شده است یا خیر؟
بررسی‌ها با هدف روشن‌تر شدن ابعاد این شاخص در ایران نشان می‌دهد، با فرض اینکه یک خانوار تهرانی 10 میلیون تومان (حداقل دستمزد در سال 1401 حدود 6 میلیون تومان است) 

در ماه درآمد دارد، در صورت ثابت ماندن قیمت‌ها و در صورتی که خانوار مفروض هیچ هزینه‌ای طی 34 سال نداشته باشد
 پس از این دوره 34 ساله می‌تواند 4 میلیارد و 80 میلیون تومان پس انداز کند و به قیمت میانگین هر متر مربع در پایان آذر (50 میلیون تومان) آپارتمانی 81 متری خریداری کند.

این در حالی است که فروض یادشده هیچ کدام در عالم واقع، حقیقت ندارند. 


نه قیمت‌ها ثابت خواهد ماند و نه خانوار می‌تواند هزینه‌ای نداشته باشد. هم اینک در تهران بیش از 60 درصد هزینه سبد خانوار صرف پرداخت اجاره خانه می‌شود. 
این در حالی است که تازه‌ترین گزارش‌های رسمی، حاکی از کاهش سهم خورد و خوراک و افزایش سهم اجاره‌بها در سبد خانوار است.

 اما نکته مهم‌تر اینکه در محاسبات دوره انتظار خانه‌دار شدن، تمام درآمد خانوار در معادله استفاده نمی‌شود بلکه معمولا پس انداز 30 درصد از درآمدها در نظر گرفته می‌شود. 
در این صورت، دست یابی خانوار تهرانی به همان آپارتمان 81 متری با مفروضات غیرواقعی، نه 34 سال که 102 طول می‌کشد.

افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن


سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در بخش دیگری از سخنان خود همچنین با یادآوری اینکه سکونت 40 درصد از جمعیت روستایی و شهری در بافت فرسوده معضلی اساسی است.
از مستاجر بودن 50 درصد تهرانی‌ها خبر داد و افزود: سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن بالاست 
 به 60 درصد رسیده که این عدد در تهران به 70 درصد نیز می‌رسد، این در حالی است که در سایر کشورها این سهم 30 درصد است.

علت رشد قیمت زمین؟


سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در حالی از افزایش سهم زمین در قیمت مسکن خبر داده است.
 که بروز این پدیده با توجه به مناسبات حاکم بر بودجه‌ریزی شهرداری‌ها پیش از این از سوی کارشناسان اقتصادی و اجتماعی پیش بینی شده بود.


به باور کارشناسان، از آنجا که منابع اقتصادی و سیاسی در شهرهای بزرگ و به ویژه پایتخت متمرکز شده است.
 تمایل برای ساخت ساختمان‌های بلند مرتبه با هدف استفاده حداکثری از زمین افزایش می‌یابد.

 از سوی دیگر، شهرداری‌ها برای تامین بودجه خود به درآمدهای تراکم‌فروشی عادت می‌کنند و ماحصل این نیروها چیزی جز گران شدن قیمت زمین در کلانشهرها نبوده و نخواهد بود.
بررسی روند تحولات اقتصادی- اجتماعی طی 5 دهه اخیر نشان می‌دهد
 «رشد و تغییر ترکیب جمعیت»، «وابستگی بودجه شهرداری کلانشهرها به ساخت و ساز» و «جذب اثرات تورمی بیماری هلندی در مسکن» از شاخص‌های مهم و عمده اثرگذار بر قیمت مسکن هستند.

به گزارش «تعادل»، طی 5 دهه اخیر، وفور درآمدهای نفتی 


ساختار و بافت جامعه ایرانی را دستخوش تغییر کرد. با وصول این درآمدها، از سویی میل به کالاهای مصرفی و از سوی دیگر، تولید کالاها و محصولات صنعتی و نیمه صنعتی و حتی صنایع مونتاژی در کشور افزایش یافت. 
به این ترتیب، تولیدکنندگان به دنبال جذب نیروی کار بودند و روستاییان نیز در پی تحول در مالکیت زمین و پیامدهای منفی آن
 به دنبال شغل راهی شهرها شدند. شهرهایی که خود تفاوت اندکی با روستاها داشتند. در هر صورت، محل و کانون تولید از روستاها به شهرها، و از دامپروری و کشاروزی به صنایع منتقل شد.

این تحولات عظیم در نتایج سرشماری نفوس و مسکن منعکس شده است. 


بر اساس آمارهای یادشده، مهاجرت روستاییان به شهرها از سال‌ ۵۵ تا سال ۹۵ رشد ۳۰۰ درصدی داشته است. 
این در حالی است که طی این سال‌ها جمعیت کشور با رشد 140 درصدی از حدود 35 میلیون نفر در سال 55 در این روزها به بیش از 84 میلیون نفر رسیده است. 

تغییر ترکیب جمعیت البته محدود به مهاجرت به شهرها نیست، بلکه افزایش ازدواج و طلاق‌ها و همچنین رواج زندگی انفرادی یا رواج مالکیت 
 استفاده از اقامتگاه دوم و حتی سوم برای دهک‌های بالای درآمدی نیز در زمره اثرات تغییرات روی تقاضای مسکن و در نتیجه قیمت آن به شمار می‌رود.

در سویه دیگر ماجرا، با رشد شهرنشینی


 شهرداری‌های ناگزیر از یافتن درآمدهای تازه برای ساماندهی امور شهرهای به‌شدت شلوغ، آلوده و سرشار از مسائل و ناهنجاری‌های تازه بروز یافته بودند. 
همزمان، مهاجران نیازمند مسکن بودند. به این ترتیب، ناخودآگاه، مسکن به حلقه وصل شهرداری و شهروندان تبدیل شد. 

به دلیل ارزان‌سازی ساخت خانه، و همچنین پیشرفت تکنولوژی ساخت ساختمان‌های بلند، آپارتمان نشینی رواج یافت.
 با ارتفاع گرفتن ساختمان‌ها، اگر چه درآمد شهرداری‌ها از محل شهرفروشی رشد یافت و آنها توانستند حمل و نقل عمومی را توسعه دهند، اما همزمان قیمت «زمین» به‌شدت رشد کرد و خود به رشد قیمت مسکن دامن زد.

همزمان با تحولات دنیای واقعی


 در دنیای اقتصاد نیز تبدیل دلاری‌های نفتی به ریال، پایه پولی و حجم نقدینگی در دوری از رشد فزاینده و لاینقطع گرفتار آمد و تورم مزمن دو رقمی به مدت 5 دهه را شکل داد.
 با چنین تورمی، نوک پیکان نقدینگی سرگردان، «مسکن» را نشانه گرفت و این کالای مصرفی به مرور زمان به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شد.

 اگر چه فعالیت مداوم و پرقدرت سه مولفه تغییر ترکیب جمعیت، وابستگی شهرداری‌ها به تراکم فروشی و تبعات بیماری هلندی همگی اثرات مضاعفی روی قیمت مسکن گذاشته‌اند.
 اما بی‌گمان، این سه مولفه خود در اقتصاد نفت سوز ایران و نحوه مواجهه غلط دولت‌ها با درآمدهای نفتی ریشه دارد.

چند میلیون درصد رشد مسکن؟


بررسی‌ها نشان می‌دهد، تحت تاثیر این سه مولفه عمده و سایر شرایط و عوامل، از سال 1357 تا ابتدای دیماه 1401 قیمت مسکن در تهران 6 میلیون و 249 هزار و 900 درصد رشد یافته است. 
بر اساس آمارهای در دسترس، میانگین قیمت یک متر مربع مسکن در سال 1357 حدود 800 تومان بوده است، این شاخص در پایان آذر سال جاری به 50 میلیون تومان رسیده است. 

به این ترتیب، مشاهده می‌شود که تورم موجود در مسکن طی 44 سال گذشته بیش از 6 میلیون درصد بوده است. 
درصدی که نشان‌دهنده سبقت تورم مسکن از تورم عمومی و سایر بازارهای موازی بوده است و این بازار به خوبی توانسته پناهگاهی برای نقدینگی سرگردان و سفته بازی و دلالی باشد.

نیاز به 20 میلیون مسکن در 10 سال


نوروزی در بخش دیگری از سخنان خود اظهار کرد:

 مطابق آمارها نیاز به مسکن طی سال‌های 1400 تا 1409 به غیر از مستأجران چنین برآورد شده است.
با توجه به اینکه 24 میلیون دختر و پسر مجرد وجود دارد طی 10 سال آینده به 12 میلیون مسکن نیاز دارند
همچنین 8 میلیون مسکن به تخریب و نوسازی نیاز دارند و 1.4 میلیون کمبود مسکن در برابر تعداد خانواده وجود دارد.

سرپرست دفتر اقتصاد مسکن تعیین وضع مطلوب مسکن را با 6 شاخص کاهش طول دوره انتظار مسکن
 کاهش سهم مسکن در سبد هزینه خانواده، کاهش نسبت خانواده‌های مستأجر به کل خانواده، کاهش سهم جمعیت ساکن
 در واحدهای فرسوده شهری و روستایی از کل جمعیت، افزایش عمر مفید و کیفیت ساختمان و ارتقاء کیفیت معماری مسکن متناسب با هویت ایرانی_اسلامی عنوان کرد.

نوروزی برنامه عملیاتی در مناطق مختلف کشور را 4 پروژه اصلی شامل روستاها و شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت


 سایر شهرها، تهران و سواحل مکران دانست که بایستی به آنها وام مناسب تعلق گیرد چرا که اگر این پروژه در روستاها عملیاتی نشود، مطالبه وام از سوی مردم به شهرها می‌رسد.
 بنابراین باید مهاجرت معکوس رقم بخورد که با مهیا بودن خدمات زیربنایی و روبنایی، رونق اقتصاد روستا و اشتغالزایی در روستاها همراه می‌شود. 
وی با اشاره به لزوم محرک‌سازی در جهت مهاجرت معکوس خاطرنشان کرد: بسترسازی برای ایجاد خانه‌های مولد زیستی معیشتی در روستاها و شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت ضرورت دارد.

  • وقوع انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع مسکونی در سوئد

    وقوع انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع...

    انفجار و آتش‌سوزی در یک مجتمع مسکونی در گوتنبرگ سوئد به زخمی شدن ۲۵ تن انجامید.

  • چهار گروهی که با قانون جدید صاحب خانه می شوند

    چهار گروهی که با قانون جدید صاحب خانه...

    آخرین وضعیت تسهیلات مسکن محمود زاده معاون وزیر مسکن و شهرسازی گفت: استفاده نکردن از تسهیلات دولتی در حوزه مسکن از اول انقلاب، نداشتن مالکیت شخصی، متاهل بودن و حداقل ۵ سال سکونت در شهری که تقاضا دارند از شرایط واگذاری مسکن در قانون جدید است.

  • شرایط استفاده از طرح جهش تولید مسکن

    شرایط استفاده از طرح جهش تولید مسکن

    محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی شب گذشته با حضور در شبکه خبر به تشریح جزئیات قانون جهش تولید و تامین مسکن پرداخت و گفت: قانون جهش تولید مسکن قانون مساله محور است

  • برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی را به دیزل ژنراتور مجهز کنید

    برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی را به دیزل...

    آذربایجان شرقی مدیرعامل شرکت توزیع نیروی برق تبریز بر الزام نصب دیزل ژنراتور در برج‌ها، مجتمع‌های مسکونی و ساختمان‌های بلند مرتبه تاکید کرد.

  •  یارانه، حقوق بازنشستگی و اجاره، بیشترین منبع درآمد خانوارها

    یارانه، حقوق بازنشستگی و اجاره،...

    نتایج بررسی ها نشان می دهد که بیشترین سهم منابع درآمدی خانوارهای شهری و روستایی در سال گذشته از محل یارانه ها، حقوق بازنشستگی و اجاره مسکن شخصی بوده است.

  • نوسازی تمامی واحد‌های مسکونی روستای دهگاه بروجرد

    نوسازی تمامی واحد‌های مسکونی روستای...

    رئیس بنیاد مسکن انقلاب: تمامی واحد‌های مسکونی روستای دهگاه بروجرد نوسازی می‌شوند

  • ایرانی‌ها چند خانه در ترکیه خریدند؟

    ایرانی‌ها چند خانه در ترکیه خریدند؟

    خرید مسکن توسط ایرانی‌ها در ترکیه نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۱ درصد افزایش داشته است.

  • وام 480 میلیونی برای مردم کمرشکن است

    وام 480 میلیونی برای مردم کمرشکن است

    عضو کمیسون عمران مجلس گفت: عمده افراد فاقد مسکن از اقشار کم درآمد کارگر و کارمند هستند که حقوق آنها کفاف پرداخت اقساط این وام را نمی‌دهد.

  • شاه‌کلید خانه‌دار شدن مردم در دستان بانک‌ها

    شاه‌کلید خانه‌دار شدن مردم در دستان...

    در حال حاضر بخشی از سرمایه بانک‌ها، خانه‌های خالی است که از همین راه به‌دست آمده که بانک‌ها با افزایش قیمت مسکن از عرضه آن خودداری می‌کنند.

  • پیش بینی بسیار تلخ از بازار اجاره مسکن

    پیش بینی بسیار تلخ از بازار اجاره مسکن

    این روز‌ها بازار اجاره‌بها با افزایش بهای شدیدی روبرو است و راهکاری‌هایی نظیر پرداخت وام ودیعه مسکن نیز نتوانسته گره‌ای از مستاجران باز کند، در چنین شرایطی بسیاری از افراد مجبور به مهاجرت به حاشیه کلان‌شهر‌ها بخصوص تهران شده‌اند.

  • میلگرد ارزان شد/مردم منتظر کاهش قیمت مسکن باشند؟

    میلگرد ارزان شد/مردم منتظر کاهش قیمت...

    -دولت وعده کاهش قیمت سیمان را داده و میلگرد هم کمی ارزان شده است. دبیر انجمن انبوه‌سازان می‌گوید اگر قیمت مصالح ساختمانی بیشتر نشود و ثبات قیمتی ادامه داشته باشد، مسکن در ادامه سال گران نمی‌شود. اما مردم منتظر کاهش قیمت مسکن نباشند.

  • جدیدترین قیمت مسکن در مناطق مختلف پایتخت

    جدیدترین قیمت مسکن در مناطق مختلف...

    بررسی قیمت روز آپارتمان‌ها در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد برای خرید آپارتمان در مناطق مختلف بسته به متراژ و سال ساخت باید هزینه‌های مختلفی پرداخت کرد.

  • آخرین قیمت خرید مسکن سه‌شنبه ۳۰ شهریور

    آخرین قیمت خرید مسکن سه‌شنبه ۳۰ شهریور

    در این مطلب به آخرین قیمت خرید مسکن در روز سه شنبه ۳۰ شهریور پرداخته‌ایم.

  • قانون جهش تولید و تأمین مسکن؛ زمینه‌ساز حرکت لوکوموتیو اقتصاد کشور

    قانون جهش تولید و تأمین مسکن؛ زمینه‌ساز...

    بر اساس ماده یک قانون جهش تولید مسکن، دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات طرح جامع مسکن، در مناطق شهری و روستایی تأمین کند.

  • بازار مسکن در همدان؛ از گرانی تا رکود

    بازار مسکن در همدان؛ از گرانی تا رکود

    وضعیت گرانی مسکن در همدان به داستانی دنباله‌دار تبدیل شده و از حدود چهار سال گذشته استارت افزایش بی مهابای قیمت مسکن در همدان زده شد و تا به امروز ادامه دارد. قیمت‌های عجیب و غریب و به دور از واقعیت مسکن در نقاط مختلف همدان گواه این است که این قیمت‌گذاری‌ها به صورت دلخواه مالکان و کارشناسی نشده گذاشته شده است.

  •  شهروندان از قدرت خرید خانه و وام مسکن می‌گویند

    شهروندان از قدرت خرید خانه و وام مسکن...

    در سال‌های اخیر با افزایش سرسام آور قیمت مسکن بسیاری از مردم قدرت خرید خود را از دست داده‌اند؛ به طوری که به گفته کارشناسان ۹۵ درصد متقاضیان توانایی خرید مسکن ۵۰ متری در شهرهای بزرگ را ندارند. این نشان‌دهنده تورم موجود در بازار مسکن است.

  • قیمت مسکن در تهران بیشتر از اروپا

    قیمت مسکن در تهران بیشتر از اروپا

    یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه قیمت خانه در تهران با برخی شهرهای اروپایی برابری می کند و بعضا بیشتر شده است گفت: از سال ۹۰ به بعد دچار رکود ساخت و ساز شدیم که نتیجه آن به شکل رشد لجام گسیخته قیمت مسکن بروز پیدا کرد.

  • رشد قیمت مسکن در چهارمحال‌وبختیاری

    رشد قیمت مسکن در چهارمحال‌وبختیاری

    کمبود زمین به‌ویژه در شهرکرد، بروجن و لردگان از مهم‌ترین دلایل گرانی افسارگسیخته مسکن در چهارمحال‌وبختیاری است.

  • آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالش ساخت ۵۰ واحد مسکن مددجویی امروز در تالش شروع شد.

    آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالش ساخت ۵۰...

    آغاز ساخت ۵۰ واحدمسکونی درتالشبه مدیر کل کمیته امداد امام خمینی (ره) گیلان با اشاره به اینکه ساخت مسکن در ۶۲ منطقه محروم کشور که به همت بنیاد مستضعفان و کمیته امداد امام خمینی (ره) اجرایی شد گفت: ۱۰۰ واحد سهم گیلان است که ۵۰ واحد به غرب و ۵۰ واحد به شرق استان اختصاص داده شد.

  • بررسی چهار دلیل عدم خوش­‌بینی به طرح دولتی مسكن‌­سازی

    بررسی چهار دلیل عدم خوش­‌بینی به طرح...

    واکنش طیف فعال در بازار ملک به طرح «یک میلیون مسکن‌سازی در سال» با تحقیق میدانی از واسطه‌های بازار بررسی شد. نتایج تحقیق میدانی نشان می‌دهد متقاضیان مصرفی خرید خانه به‌دلیل دست‌کم سه نوع تردید نسبت به اثرگذاری مثبت طرح دولت، به آینده بازار خوش‌بین نیستند.