بازار املاک / راهکار دولت برای تحرک بازار مسکن

راهکار دولت برای تحرک بازار مسکن

راهکار دولت برای تحرک بازار مسکن

دولت طرحی با عنوان «مسکن توکنی» را به‌عنوان یک نظام جدید تامین مالی برای تحرک بازار مسکن مطرح کرده است.

طرح فروش توکن مسکن

حسین جوشقانی مشاور وزیر اقتصاد در نشست آسیب شناسی نظام تامین مالی مسکن گفت منابع لازم برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی حدود ۲۰ میلیارد دلار برآورد می شود و این میزان تامین مالی با اتکای صرف به شبکه بانکی تقریبا غیرممکن است. 

او افزود طرح فروش توکن مسکن به عنوان ابزاری دیجیتال می تواند امکان پیش خرید مرحله ای را برای خانوارها فراهم کند و به جریان یافتن پولهای خرد از بازارهای غیر مولد مانند دلار و طلا به سمت پروژه های ساخت و ساز کمک کند.

 نبود تنوع در ابزارهای مالی، بانک محور بودن تامین مالی و تداوم تصدی گری دولتی در بخش مسکن از جمله موانع اصلی تأمین مسکن ارزان و مناسب برای خانوارهاست.

 در این گزارش تاکید شده است که وام های بانکی و صندوق های زمین و ساختمان تاکنون پاسخگوی نیاز چند میلیون واحد مسکونی مورد نیاز نبوده اند و از این رو دولت به دنبال راهکارهای نوین از جمله توکنایز کردن مسکن است.

مبنای فنی طرح مسکن توکنی بر تقسیم ارزش هر واحد مسکونی به واحدهای دیجیتال کوچک موسوم به توکن استوار است؛ 

هر توکن نمایانگر سهمی از واحد مسکونی بوده و ارزش آن به گونه ای تعیین می شود که خریداران با سطوح مختلف توان مالی بتوانند به تدریج نسبت به تکمیل خرید خود اقدام کنند. 

جوشقانی تاکید کرده است این روش می تواند امکان پیش خرید دیجیتال پروژه های در حال ساخت را فراهم کند و سرمایه های خرد را به تامین مالی ساخت هدایت کند بدون آنکه مستقیما به بازار مسکن آماده وارد شوند و تورم قیمتی ایجاد کنند.

از منظر تامین زمین و مدیریت عرضه، غلامرضا سلامی صاحب نظر حوزه مسکن پیشنهاد داده است زمین های تحت اختیار سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت های وابسته به وزارت راه و شهرسازی به یک نهاد توسعه ای به نام صندوق توسعه مسکن واگذار شود. 

هدف از ایجاد این صندوق تجمیع زمین های دولتی و واگذاری هدفمند آنها به توسعه دهندگان است تا مدل های مولدسازی زمین، شهرک سازی و ترکیب کاربری های مسکونی و غیرمسکونی امکان پذیر شود و از تعارض منافع دولت به عنوان مالک زمین و سیاستگذار جلوگیری شود.

از چشم انداز مالیاتی و بانکی خبرها حاکی از آن است که شبکه بانکی در وضعیت کنونی توان پوشش کامل تقاضای مسکن را ندارد. 

سیدمحسن فاضلیان بانکدار، تضاد میان نرخ تعادلی بازار اعتباری که بیش از ۴۰ درصد برآورد می شود و نرخ سود دستوری بانکی زیر ۲۵ درصد را یکی از موانع اصلی دانسته و افزوده است تامین منابع بانکی با نرخ های دستوری برای بانک ها زیان ده است. 

اسلامی بیدگلی نیز یادآور شده بازار رهنی کشور عملا فلج شده و قدرت پوشش وام مسکن در کشور بسیار پایین است.

در ادبیات سیاستگذاری اقتصادی، کاربرد ابزارهای دیجیتال مالی مانند توکن سازی می تواند در کوتاه مدت منابع جدیدی را به پروژه های ساختمانی وارد کند

 اما نیازمند چارچوب های نظارتی، شفافیت اطلاعات پروژه ها، ضوابط حفاظت از حقوق خریداران خرد و تعامل نزدیک با نهادهای مالی رسمی مانند بانک مرکزی و سازمان بورس است. 

در غیر این صورت ریسک های حقوقی و نوسانات نقدینگی می تواند به اثرات نامطلوبی منجر شود. در گزارش های منتشر شده، همزمان با پیشنهاد توکنایز کردن مسکن، ضرورت تدوین قواعد عرضه توکن ها، ثبت شفاف دارایی و تضمین منابع مالی پروژه ها برجسته شده است.

کارشناسان برجسته حوزه مسکن همچنین بر اهمیت استفاده از زمین های دولتی برای کاهش هزینه تمام شده مسکن تاکید دارند. 

برآوردهای دنیای اقتصاد نشان می دهد موجودی زمین خام سازمان ملی زمین و مسکن رقمی معادل دهها هزار هکتار است که در صورت مولدسازی می تواند به افزایش قابل توجه عرضه مسکن و تعادل بخشی قیمت ها کمک کند.

 مدل های پیشنهادی شامل واگذاری سبدی کاربری های مسکونی، تجاری و اداری به توسعه دهندگان است تا از محل فروش کاربری های غیرمسکونی، بازده پروژه تامین شود و قیمت تمام شده مسکن برای خانوارها معتدل بماند.

در جمع بندی می توان گفت طرح مسکن توکنی به عنوان پیشنهادی دولتی با هدف جذب سرمایه خرد و تامین مالی ساخت مطرح شده است اما موفقیت آن به چهار عامل کلیدی بستگی دارد: 

تدوین چارچوب حقوقی و نظارتی روشن، شفافیت اطلاعات پروژه ها، همکاری بانک مرکزی و نهادهای مالی برای مدیریت نقدینگی و تضمین بازده و همچنین استفاده موثر از زمین های دولتی از طریق مکانیزم هایی مانند صندوق توسعه مسکن. 

اگر این مولفه ها محقق شوند، توکنایز کردن مسکن می تواند یکی از ابزارهای مکمل در سیاستگذاری تامین مسکن باشد و در عین حال ریسک های بازار و نظام بانکی باید به دقت مدیریت شود.

  • کاهش ۵۰ درصدی ساخت و ساز مسکن

    کاهش ۵۰ درصدی ساخت و ساز مسکن

    مسکن قابلیت این را دارد که قیمتش بین ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش یابد و باید این اتفاق بیفتد کما اینکه در دو دوره در سال‌های دور این اتفاق افتاد. کاهش ۵۰ درصدی ساخت و ساز مسکن

  • برای گرفتن وام جدید مسکن چقدر باید هزینه کنیم؟

    برای گرفتن وام جدید مسکن چقدر باید...

    هفته گذشته بانک مرکزی طی مکاتبه‌ای،‌ افزایش سقف‌ تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن را به بانک مسکن ابلاغ کرد که طبق آن، متاهل تهرانی برای اخذ این وام باید بیش از ۵۸ میلیون تومان بپردازند.

  • عضو کمیسیون عمران مجلس:مسئولیت فعلی بنگاه‌های معاملات ملکی دربرابر دریافت حق کمیسیون تقریباً هیچ است

    عضو کمیسیون عمران مجلس:مسئولیت فعلی...

    عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: به دلیل وابسته بودن تعرفه بنگاه‌های معاملات ملکی به نرخ مسکن، برخی از بنگاه‌ها باسفته‌بازی و دریافت مبالغی مازاد بر حق کمیسیون به افزایش کاذب قیمت مسکن دامن می‌زنند.

  • مستاجران برای اجاره خانه در منطقه سهروردی تهران چقدر هزینه کنند؟

    مستاجران برای اجاره خانه در منطقه...

    یک دستگاه واحد مسکونی ۹۰ متری با عمر بنای ۱۱ سال، واقع در سهروردی، خیابان نوبهار، با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۵ میلیون تومان اجاره معامله می‌شود.

  • کلنگ ساخت 100 واحد مسکونی محرومان در جاسک زمین زده شد

    کلنگ ساخت 100 واحد مسکونی محرومان در...

    مرحله نخست کلنگ زنی و ساخت ۱۰۰ واحد مسکن ویژه محرومان در شهرستان جاسک آغاز شد.

  • نبرد وزیر مسکن خاتمی با وزیر مسکن رئیسی

    نبرد وزیر مسکن خاتمی با وزیر مسکن رئیسی

    دستور رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی به مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها درباره تشدید نظارت بر اجرای بخشنامه تعارض منافع، احتمالا روز شنبه هفته آینده با هماهنگی دیوان عدالت اداری به صدور بخشنامه اعمال بند ج ماده 23 آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی منجر خواهد شد که بر اساس آن پروانه اشتغال به‌کار آن دسته از اعضای مدیره سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان که دارای تعارض منافع بوده و به بخشنامه‌های وزارت راه و شهرسازی بی‌توجه بوده‌اند، تعلیق خواهد شد.

  • مرمت ۱۵۵ واحد مسکونی محرومان در سبزوار

    مرمت ۱۵۵ واحد مسکونی محرومان در سبزوار

    عملیات مرمت و نوسازی ۱۵۵ واحد مسکونی منزل معسرین و نیازمندان بوسیله گروه‌های جهادی امسال در شهرستان سبزوار انجام شد.

  • قراردادهای اجاره مسکن خودکار تمدید می‌شود؟

    قراردادهای اجاره مسکن خودکار تمدید...

    معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه تمام قراردادهای اجاره به صورت خودکار، تمدیدشده حساب می‌شود، گفت: اجرای مصوبه کرونایی تعیین نرخ اجاره‌بها بدون تغییر ادامه دارد مگر اینکه توافقی بین مالک و مستاجر انجام شود.

  • رشد قیمت مسکن در استرالیا رکورد زد

    رشد قیمت مسکن در استرالیا رکورد زد

    قیمت املاک مسکونی در شهرهای بزرگ استرالیا در سه ماهه منتهی به ژوئن با رشد تاریخی ۶.۷ درصدی (نسبت به سه ماهه قبلی) روبرو شد.

  • وعده مسئولان برای ساخت خانه‌های زلزله‌زدگان "رامیان" پس از یکسال محقق نشد

    وعده مسئولان برای ساخت خانه‌های...

    گروه استان‌ها ــ هفدهم شهریورماه پارسال بود که زلزله ۵.۱ ریشتری به برخی از واحدهای مسکونی در روستاهای شهرستان رامیان و به صورت محدودتر در آزادشهر خسارت وارد کرد، مسئولان وعده داده بودند خانه‌های مردم زلزله‌زده حداکثر در یکسال احداث شود...

  • چگونه می توان از خروج ارز برای خرید خانه در خارج جلوگیری کرد؟

    چگونه می توان از خروج ارز برای خرید...

    ایرانی ها در سال گذشته میلادی ۷ هزار و ۱۸۹ ملک در ترکیه خریداری کردند که طبق همین منبع آماری نسبت به سال 2017 رشد ده برابری را نشان می دهد. البته ترکیه تنها مقصد ایرانیان برای خرید ملک نیست، امارات، ارمنستان، قبرس، گرجستان، اسپانیا، کانادا و ... هم کشورهایی هستند که ایرانیان در آنجا با خرید ملک سرمایه گذاری انجام داده اند

  • عضو شورای شهر مشهد مقدس: اصلاح بافت حاشیه شهر با ساخت مسکن ارزان‎‌قیمت صورت می‌گیرد

    عضو شورای شهر مشهد مقدس: اصلاح بافت...

    گروه استان‌ها- رئیس کمیسیون ویژه ساماندهی حاشیه شهر شورای شهر مشهد گفت: ساخت مسکن ارزان‌قیمت در حاشیه شهر، ضمن اصلاح بافت و حفظ کرامت شهروندان، گامی اساسی در جهت خانه‌دار کردن افرادی است که از نظر اقتصادی و معیشتی در تنگنا هستند.

  • عضو کمیسیون عمران مجلس: دفاتر مشاوران املاک بدون نظارت رها شده است

    عضو کمیسیون عمران مجلس: دفاتر مشاوران...

    عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: بنگاه‌های معاملات ملکی باید همانند دفاتر ثبت اسناد، پلیس +۱۰ و سایر مجموعه‌های خدمات‌رسان دارای قانون، ضابطه و مسئولیت مشخص باشند تا از سوء استفاده احتمالی جلوگیری شود.

  • قیمت خانه در پردیس تهران

    قیمت خانه در پردیس تهران

    هر متر مربع یک دستگاه واحد مسکونی ۸۷ متری، با عمر بنا ی ۱ سال، واقع در پردیس، فاز ۱۱ به مبلغ ۷ میلیون تومان در بازار به فروش می‌رسد.

  • زلزله به ۷۰۰ واحد مسکونی در روستاهای قوچان خسارت زد

    زلزله به ۷۰۰ واحد مسکونی در روستاهای...

    فرماندار قوچان در استان خراسان رضوی گفت: بر اثر زلزله دیروز (دوشنبه) ۷۰۰ واحد مسکونی در ۴۲ روستای این شهرستان دچار خسارت‌های جزئی و کلی شد.

  • دو سوم درآمد کارگران صرف اجاره‌بها می‌شود

    دو سوم درآمد کارگران صرف اجاره‌بها...

    دبیر کل کانون عالی انجمن های صنفی کارگران کشور گفت:در حال حاضر بیش از دوسوم درآمد کارگران به طور میانگین صرف رهن و اجاره مسکن می‌شود و این عدد برای کارگران بسیار زیاد است.

  • سهم اصفهان از برنامه دولت چقدر است؟

    سهم اصفهان از برنامه دولت چقدر است؟

    مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان در خصوص برنامه دولت مبنی بر تولید یک میلیون واحد مسکونی در کشور طی یکسال و سهم استان اصفهان از این میزان گفت: معمولاً از این تعداد بین ۷ تا ۱۰ درصد مشمول استان اصفهان می‌شود که چیزی حدود ۷۰ هزار واحد سهم این استان خواهد بود و این عدد برای چهار سال حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار واحد می‌شود.

  • یک میلیون سرپناه_۱ میلیون مسکن چقدر برق نیاز دارد؟

    یک میلیون سرپناه_۱ میلیون مسکن چقدر برق...

    در شرایطی که مدل ساخت 1 میلیون واحد مسکونی بر اساس خانه 1 طبقه در دستور کار قرار گیرد، می‌توان نیاز به برق 1150 مگاواتی این واحدها را از طریق برق تجدیدپذیر تامین کرد.

  • احداث ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم خوزستان

    احداث ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم...

    رئیس سازمان بازرسی کل کشور خبر از احداث حدود ۵ هزار واحد مسکونی در مناطق محروم یا آسیب‌دیده ناشی از آب‌گرفتگی در استان خوزستان داد.