بازار املاک / تفاوت اجاره به شرط تملیک با رهن و اجاره معمولی

تفاوت اجاره به شرط تملیک با رهن و اجاره معمولی

تفاوت اجاره به شرط تملیک با رهن و اجاره معمولی

وقتی قیمت مسکن بالا می‌رود، کارشناسان تلاش می‌کنند طرح تازه‌ای پیش بکشند تا شاید زهر بازار را بگیرند. ایده اجاره به شرط تملیک فقط یکی از این موارد است.

اجاره به شرط تملیک
پیش از این کشورهای مختلفی «اجاره به شرط تملیک» را امتحان کرده‌اند و بعضی‌هایشان جواب گرفته‌اند. 

این روش از نظر فنی مدلی است میان اجاره و خرید و برای اجرا به کمک نظام بانکی نیاز دارد. برای شک و تردید در اجرایی بودن طرح همین مسئله کافی به نظر می‌رسد اما ساختار خود بازار مسکن هم در ایران کاملا متفاوت از اروپاست.

 پس چرا هنوز گروهی از کارشناسان معتقدند می‌توان به کمک طرح اجاره به شرط تملیک گره کور بازار مسکن و قیمت آپارتمان را باز کرد؟ 

اجاره به شرط تملیک روشی است که در آن مستأجر ابتدا ملک را اجاره می‌کند اما با پرداخت تدریجی اجاره‌بها و انجام تعهدات مشخص، در پایان دوره قرارداد مالک آن خانه می‌شود.

این روش در واقع نوعی ترکیب میان اجاره و خرید اقساطی است.

 یعنی شخص هم از ملک استفاده می‌کند (مثل مستأجر معمولی) و هم به تدریج اقساط مالکیت را می‌پردازد (مثل خریدار اقساطی). 

در پایان قرارداد هم اگر تمام اقساط پرداخت شده باشد، مالکیت رسمی ملک به نام مستأجر منتقل می‌شود.

مکانیزم اجاره به شرط تملیک معمولاً در قالب یک قرارداد بین سه‌ طرف جلو می‌رود؛ اول مالک یا شرکت سازنده که ملک را عرضه می‌کند. دوم مستأجر یا متقاضی خرید خانه و سوم نهاد حمایتی یا بانک که وظیفه تأمین مالی طرح را بر عهده دارد.

کل فرآیند را می‌توان به روش ساده توضیح داد. ابتدا بانک یا مؤسسه مالی، خانه‌ای را خریداری و به نام خود ثبت می‌کند. سپس آن را با قرارداد اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می‌دهد.

متقاضی ماهانه مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به اضافه قسط تملیک می‌پردازد و در پایان یک دوره مثلاً پنج تا ۱۰ ساله، مالکیت کامل به او منتقل می‌شود.

 در طول مدت قرارداد اگرچه مالک رسمی «بانک» است اما مستأجر حق استفاده و سکونت در آن را دارد. پس از پایان اقساط و عمل به تعهدات، بانک سند را به نام مستأجر می‌زند.

بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه پیش از این طرح اجاره به شرط تملیک را با نام‌ها و قالب‌های متفاوت به کار گرفته‌اند.

 به‌عنوان مثال این روش در انگلستان به اسم Hire-Purchase ، در آمریکا و کانادا با عنوان Leasing یا Rent-to-Own و در فرانسه به اسم Credit-Bail شناخته می‌شود. در بعضی کشورهای عربی نیز به آن «شراء مؤاجره» می‌گویند.

در آمریکای شمالی و به‌ویژه کانادا، این روش به مستأجرانی که امتیاز اعتباری پایین یا نقدینگی کافی برای پیش‌پرداخت سنتی ندارند، فرصت می‌دهد در طول زمان برای خرید خانه آماده شوند.

در آمریکا این روش به شکلی پرحاشیه اجرا می‌شود. گزارش‌های متعددی وجود دارد مبنی بر اینکه به دلیل ضعف قوانین حمایت از مصرف‌کننده، اگر مستأجری در نهایت قادر به خرید خانه نبود، تمام سرمایه‌‌اش را از دست می‌دهد!

این قراردادها در برخی کشورهای اروپایی مانند ایتالیا، در قالب مسکن اجتماعی توسط دولت‌ها اجرا می‌شود.

 یعنی دولت خانه‌های ارزان‌قیمت را برای دوره‌ای مشخص (مثلاً هشت سال) به افراد کم‌درآمد اجاره می‌دهد تا در نهایت خودشان برای مالکیت این خانه‌ها بجنگند. 

این رویکرد باعث می‌شود برعکس آمریکا با یک ابزار حمایتی و اجتماعی برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد روبرو باشیم.

در کشورهای اسلامی جنوب شرق آسیا، مانند مالزی و اندونزی، نیز شاهد اجرای طرح اجاره به شرط تملیک هستیم. 

بانک‌های اسلامی این کشورها با رعایت اصول شرعی، خانه را خریداری کرده و در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به متقاضی واگذار می‌کنند. نتیجه این مدل، افزایش دسترسی اقشار متوسط به مسکن بدون نیاز به وام ربوی بوده است.

قیمت مسکن خرید آپارتمان مستاجر اسباب‌کشی [کلیک و کشیدن برای جابجایی] بزرگ‌ترین چالش اجرای طرح اجاره به شرط تملیک در ایران، وجود تورم لجام‌گسیخته و نوسانات شدید قیمت مسکن است

اجاره به شرط تملیک با بازار مسکن ایران سازگار است؟
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با افزایش شدید قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید و نرخ بالای اجاره روبه‌رو بوده است. بعضی کارشناسان اعتقاد دارند در چنین شرایطی، اجاره به شرط تملیک می‌تواند یک میان‌بر برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و جوانان باشد.

اجاره به شرط تملیک از نظر فقهی و حقوقی در ایران شناخته شده است و در قانون عملیات بانکی بدون ربا (مصوب ۱۳۶۲) به‌عنوان یکی از شیوه‌های اعطای تسهیلات بانکی پذیرفته شده است.

 با این حال، استفاده از آن در بخش خصوصی و بازار مسکن عادی کشور با چالش‌هایی روبروست.

اجازه بدهید موضوع را به طور خلاصه مطرح کنیم؛ این روش فقط زمانی کارآیی دارد که نظام مالی کشور از قراردادهای بلندمدت حمایت کند. ثبات نسبی بازار مسکن، یک شرط دیگر است.

نرخ سود بانکی نیز باید قابل پیش‌بینی و کنترل‌شده باشد. غیاب این سه شرط ممکن است باعث افزایش بدهی خانوارها یا ایجاد ریسک برای بانک‌ شود.

بزرگ‌ترین چالش اجرای طرح در ایران، وجود تورم لجام‌گسیخته و نوسانات شدید قیمت مسکن است. اگر قیمت نهایی ملک را ارزش آن در ابتدای قرارداد در نظر بگیریم، مالک در پایان به‌شدت متضرر خواهد شد. 

از طرف دیگر چنانچه قیمت را به روز محاسبه کنیم، مستأجر (خریدار) تضمینی برای حفظ توانایی و قدرت خرید خود در آینده ندارد، چون ممکن است قیمت آپارتمان چند برابر شود.

  • بنیاد برکت ۵۴ مدرسه و ۴۰۰ خانه زلزله‌زده «اندیکا» را بازسازی می‌کند

    بنیاد برکت ۵۴ مدرسه و ۴۰۰ خانه...

    مدیرعامل بنیاد برکت ستاد اجرایی فرمان امام از تعمیر و بازسازی ۵۴ مدرسه و ۴۰۰ واحد مسکونی آسیب‌دیده در زلزله اندیکا خبر داد.

  • بیش از ۵۳۴ هزار مسکن ملی در سراسر کشور در حال اجرا است

    بیش از ۵۳۴ هزار مسکن ملی در سراسر کشور...

    معاونت مسکن و ساختمان در گزارشی با اعلام این مطلب که بیش از ۵۳۴ هزار واحد مسکن ملی در سراسر کشور در حال اجراست از تکمیل و تحویل ۲ میلیون و ۶۱ هزار واحد مسکونی مهر از ابتدای اجرای طرح تاکنون خبر داد و تعداد واحدهای نیمه‌تمام را ۱۴۳ هزار واحد برشمرد.

  • ۱۵۰۰۰ واحد مسکونی طرح اقدام ملی مسکن در استان یزد کلنگ زنی می شود

    ۱۵۰۰۰ واحد مسکونی طرح اقدام ملی مسکن در...

    معاون هماهنگی امور عمرانی استاندار یزد از تحویل خانه های طرح اقدام ملی مسکن در یزد و مهریز در چند هفته آینده و برنامه ریزی کلنگ زنی حدود ۱۵۰۰۰ واحد مسکونی نهضت ملی مسکن در استان در آینده نزدیک خبر داد.

  •  بانک‌ها مسکن را دوست دارند

    بانک‌ها مسکن را دوست دارند

    از یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی که وزارت راه و شهرسازی شناسایی کرده بخش قابل توجهی از آنها متعلق به بانکها است که تعداد دقیق آن اعلام نشده اما گفته می‌شود برای کسب سود خریداری یا ساخته شده است. مسئولان وزارت راه و شهرسازی می‌گویند بخش قابل توجهی از یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد خالی شناسایی شده مربوط به شرکتهای حقوقی اعم از دستگاههای دولتی و بانکها است.

  • اعلام شرط انبوه‌سازی چینی‌ها در ایران

    اعلام شرط انبوه‌سازی چینی‌ها در ایران

    مجتبی یوسفی، عضو هیئت رئیسه مجلس با اعلام شرط ورود شرکت‌های چینی در طرح نهضت ملی مسکن، گفت: توقف طرح مسکن مهر قیمت مسکن را چند ۱۰۰ درصد افزایش داد.

  • قیمت‌ها در بازار مسکن شکسته می‌شوند

    قیمت‌ها در بازار مسکن شکسته می‌شوند

    دولت سعی کرده با طرح‌های مسکنی که در دستور کار خود قرار داده بار دیگر گامی در جهت رونق مسکن بردارد که امیدوار هستیم بتواند با همکاری تمامی بخش‌ها این بازار جان دوباره گیرد.

  • چه راهکارهایی برای پیشگیری از سرقت انباری‌ها

    چه راهکارهایی برای پیشگیری از سرقت...

    رئیس پلیس پیشگیری تهران بزرگ گفت: شهروندان نباید اجناس قیمتی خود را داخل انباری‌ها قرار دهند.

  • ۱۲ کشور اروپایی شهرک سازی های جدید صهیونیست ها را محکوم کردند

    ۱۲ کشور اروپایی شهرک سازی های جدید...

    وزارت خارجه آلمان و ۱۱ کشور اروپایی دیگر در بیانیه ای مشترک خواستار توقف اجرای طرح شهرک سازی های جدید رژیم صهیونیستی در کرانه باختری شدند. سخنگویان وزارت خارجه ۱۲ کشور اروپایی در بیانیه ای مشترک از رژیم صهیونیستی خواستند تا از طرح ساخت هزاران واحد مسکونی جدید در کرانه باختری صرف نظر کند.

  • سرنوشت قیمت مسکن تا پایان سال

    سرنوشت قیمت مسکن تا پایان سال

    رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با «بازار» مطرح کرد بانک مرکزی و مرکز آمار در بازار تشنج ایجاد می کنند

  • قیمت خانه ویلایی در کرج

    قیمت خانه ویلایی در کرج

    قیمت خانه ویلایی در کرج بسیار متنوع است و یک خانه نوساز با متراژ ۲۲۰ متر در منطقه حسین اباد با قیمت ۳.۴۰۰.۰۰۰.۰۰۰ تومان به فروش می رسد .

  • زنان در طرح جدید مسکن صاحبخانه می‌شوند

    زنان در طرح جدید مسکن صاحبخانه می‌شوند

    در طرح جدید دولت و مجلس برای بازار مسکن، چند گروه از زنان نیز با داشتن شرایطی می‌توانند در سامانه ثمن وزارت راه ثبت‌نام کنند. چند روزی می‌شود که ثبت‌نام طرح جدید مسکن آغاز شده و متقاضیان با مراجعه به سامانه ثمن به آدرس https://saman.mrud.ir/ می‌توانند در این طرح جدید مسکن درخواست خود را ثبت کنند.

  • دلایل عدم توفیق مصوبه میزان مجاز افزایش اجاره بها

    دلایل عدم توفیق مصوبه میزان مجاز افزایش...

    مستاجران سال به سال مجبور هستند، واحد مسکونی خود را به مناطق ارزان قیمت تر ببرند و این مسئله فشار زیادی را برای آن‌ها به همراه دارد.مسئله بیانگر وضعیت نامناسب بازار مسکن اجاره‌ای است. به هر ترتیب آمارهای رسمی و گزارش‌های غیررسمی نشان می‌دهد که سال گذشته مصوبه ستاد کرونا چندان جدی گرفته نشده است.

  • حباب مسکن در شهرهای بزرگ جهان

    حباب مسکن در شهرهای بزرگ جهان

    در نتیجه بحران کرونا طی دو سال اخیر، مسکن به عنوان یک مقصد امن سرمایه گذاری به شدت در سراسر جهان محبوب شد و قیمت ها نیز در نتیجه افزایش تقاضا شروع به بالا رفتن کردند. بانک یو بی اس با توجه به متغیرهایی نظیر نرخ تورم، ارزش پول ملی، تعادل بین عرضه و تقاضا و نیز چشم انداز آتی بخش مسکن اقدام به تخمین میزان حباب قیمت مسکن در ۲۵ شهر بزرگ دنیا کرده است.

  • قیمت‌ها در بازار مسکن نامتعارف هستند

    قیمت‌ها در بازار مسکن نامتعارف هستند

    رئیس اتحادیه مشاوران املاک با توصیه به مالکان برای پایین آوردن قیمت مسکن گفت: بازار نه فقط ظرفیت پرش قیمت ندارد بلکه بسیاری از نرخ‌های فعلی هم نامتعارف است و نمی‌شود که هرکس هر قیمتی دلش خواست برای آپارتمان خود تعیین کند؛ نرخ‌های موجود در سامانه‌های ملکی باید توسط دستگاه‌های ناظر رسیدگی شود.

  • خانه های مسکن ملی کجا ساخته می‌شوند

    خانه های مسکن ملی کجا ساخته می‌شوند

    اسامی شهرهایی که قرار است در آنها واحدهای مسکونی طرح جدید دولت سیزدهم احداث شوند، اعلام شد.

  • پیش‌بینی رییس اتحادیه املاک از قیمت مسکن

    پیش‌بینی رییس اتحادیه املاک از قیمت...

    عجیب است که مالکان در سایت ها قیمت های ۱۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع تعیین می‌کنند. این رویه در سامانه‌های ملکی باید توسط دستگاه‌های ناظر رسیدگی شود.

  • عملیات آغاز ساخت ۴۰۱ واحد مسکونی محرومان در مانه و سملقان

    عملیات آغاز ساخت ۴۰۱ واحد مسکونی...

    عملیات آغاز ساخت ۴۰۱ واحد مسکونی محرومان در مانه و سملقان با حضور نماینده ولی فقیه در استان آغاز شد.

  • کدام گروه از مجردها می‌توانند در طرح «نهضت ملی مسکن» ثبت‌نام کنند

    کدام گروه از مجردها می‌توانند در طرح...

    قصد دولت سیزدهم بر این است که با ساخت چهار میلیون واحد مسکونی، کسری مسکن در کشور را جبران کند. بر اساس تصمیم اولین جلسه شورای عالی مسکن، کار با ساخت دو میلیون مسکن شده است. کدام گروه از مجردها می‌توانند در طرح «نهضت ملی مسکن» ثبت‌نام کنند؟

  • نامه بذرپاش به رئیس کل بانک مرکزی درباره وام مسکن

    نامه بذرپاش به رئیس کل بانک مرکزی...

    رئیس‌کل دیوان محاسبات کشور در نامه‌ای به رئیس‌کل بانک مرکزی با تاکید بر لزوم اهتمام بیش از پیش بانک مرکزی به ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت زمین و مسکن، توجه ویژه نظام بانکی برای ساخت یا خرید حداقل ۱۵۰ هزار واحد مسکونی جهت اقشار مستضعف را خواستار شد.

  • آیا خرید خانه قولنامه‌ای معتبر است؟

    آیا خرید خانه قولنامه‌ای معتبر است؟

    حتما تا حالا در مورد قولنامه و معاملاتی که به‌صورت قولنامه انجام می‌شود، زیاد شنیده‌اید. احتمالا خودتان هم معامله قولنامه‌ای انجام دادید.

  •  کلنگ زنی ساخت 48 واحد مسکن مددجویان سروآبادی

    کلنگ زنی ساخت 48 واحد مسکن مددجویان...

    کردستان مدیر کل کمیته امداد کردستان از کلنگ‌زنی ساخت 48 واحد مسکن مددجویان سروآباد خبر دارد.