۱۴۰۰/۸/۲۰
۱۲۲۱ نمایش
نویسنده: ندا یزدانی
مدت زمان دریافت تسهیلات از محل اوراق تسه در شعب مختلف بانک مسکن در صورت کامل بودن مدارک، بین ۲ تا ۴ هفته خواهد بود بنابراین تنظیم قرار دفترخانه برای تسویه حساب و تنظیم سند ملک باید با لحاظ این زمان انجام شود.
اگر چه می‌توان حتی قبل از یافتن گزینه قطعی برای خرید ملک، نسبت به خرید اوراق مسکن اقدام کرد تا قدری در زمان اخذ تسهیلات صرفه‌جویی شود، اما در عین حال بسیاری از خریداران مسکن پس از یافتن ملک مورد نظر خود وارد مرحله دریافت تسهیلات شده و در این صورت برای خرید اوراق اقدام می‌کنند.
اولین مرحله دریافت تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم، ارائه اسناد و مدارک به یکی از شعب بانک مسکن است. در این زمینه لازم است شعبه‌ای که برای دریافت تسهیلات انتخاب می‌شود، حتما در شهری باشد که ملک در آنجا خریداری می‌شود. هر چند برخی از شعب توصیه می‌کنند ترجیحا شعبه‌ای در نزدیکی ملک خریداری شده انتخاب شود تا مراحل کارشناسی ملک توسط شعبه سریع‌تر انجام شود.
مدارکی که باید در این مرحله ارائه شود، عمدتا در اختیار فروشنده قرار دارد و اغلب فروشنده‌ها شخصا مراجعه کرده و آنها را به شعبه ارائه می‌کنند. این مدارک شامل سند خانه مورد معامله، پروانه ساخت با عمر کمتر از ۲۰ سال، گواهی پایان‌کار، مبایعه نامه و صورت مجلس تفکیکی است. همچنین مدارک شناسایی تسهیلات‌گیرنده، فروشنده و ضامن، از دیگر مدارک لازم برای تشکیل پرونده است. در صورتی که این مدارک کامل باشد، طی یک روز کاری تشکیل پرونده توسط شعبه انجام خواد شد.
در مرحله بعد لازم است مدارک ارائه شده توسط شعبه کنترل شود و در همین راستا، استعلام‌هایی درباره مدارک ارائه شده انجام و تمام مدارک کنترل می‌شود. در این مرحله همچنین بدهی بانکی احتمالی تسهیلات‌گیرنده و یا داشتن چک برگشتی تعیین تکلیف نشده توسط وی کنترل خواهد شد. تا زمانی که بدهی معوقی وجود داشته باشد یا تسهیلات‌گیرنده چک برگشتی داشته باشد، امکان پرداخت تسهیلات جدید بانکی به وی وجود ندارد و تسهیلات از محل اوراق نیز از این ماجرا، مستثنی نیست. این استعلامات نیز اغلب یک روز کاری به طول می‌انجامد و در صورت نبود مشکل، وارد مرحله بعد خواهیم شد.
در این مرحله پرونده برای ارزیابی به کارشناس بانک مسکن ارجاع خواهد شد. کارشناس نیز ضمن بازدید از ملک، ارزش تقریبی آن و عمر مفید ساختمان را در گزارش خود اعلام می‌کند. ارزشی که کارشناس بانک اعلام می‌کند، ملاک عمل برای تعیین مبلغ تسهیلات تا سقف مصوب برای شهر مورد تقاضای خرید مسکن خواهد بود و عمر مفید ساختمان نیز شاخصی برای طول مدت قسط بندی تسهیلات است. اما از آنجا که شرط سنی دریافت سقف تسهیلات از محل اوراق، ۲۰ سال از تاریخ صدور پروانه تعیین شده و مدت سکونت در این قبیل املاک حتی اگر ۲۰ ساله باشند، اغلب کمتر از ۱۸ سال است، مشکلی از بابت قسط بندی ۱۲ ساله مطالبق شرایط اعلامی این تسهیلات وجود ندارد. این مرحله نیز معمولا یک هفته زمان می‌برد.
در مرحله بعد برای خرید اوراق به تعداد لازم از فرابورس لازم است برای مشتری کد بورسی یا اصطلاحا کد معاملاتی اخذ شود که شعبه ظرف مدت سه روز کاری این امر را به سرانجام می‌رساند. البته اگر مشتری بانک مسکن قبلا در بورس یا فرابورس فعالیت داشته و یا در گذشته وام اوراق دریافت کرده باشد، دارای کد بورسی است و نیازی به طی این مرحله نیست، بلکه صرفا باید از طریق کارگزاری بانک مسکن، درخواست خرید اوراق فرد در فرابورس ثبت شود و این خرید در اغلب موارد طی کمتر از سه روز انجام می‌شود. البته طبعا مدت زمان مورد نیاز برای خرید اوراق، تابعی از شرایط بازار اوراق و میزان عرضه و تقاضا خواهد بود.
در این مرحله ظرف مدت سه روز کاری اوراق خریداری شده ابطال و رمز آن برای پرداخت تسهیلات به متقاضی اخذ می‌شود و به این ترتیب امکان استفاده دوباره از این اوراق از بین می‌رود. پس از آن قرارداد اخذ تسهیلات در سیستم بانک مسکن ثبت شده و قرارداد همراه با پیش‌نویس سند رهنی برای ارائه به دفترخانه اسناد رسمی آماده خواهد شد. طبعا حضور خریدار، فروشنده و ضامن برای امضای قراردادها و فرم‌های مربوطه در این مرحله نیز لازم است.
طرفین معامله در این مرحله باید مبایعه‌نامه و قرارداد را امضا کنند و دست‌آخر پیش نویس سند رهنی ملک خریداری شده توسط شعبه، مهر و امضا می‌شود. سرانجام نوبت دریافت تسهیلات فرا می‌رسد و خریدار و فروشنده با پیش‌نویس سند رهنی و چک تسهیلات که از شعبه دریافت کرده‌اند باید به دفترخانه مراجعه کنند. در دفترخانه سند ملک به نفع بانک در رهن قرار می‌گیرد و چک معادل مبلغ تسهیلات که شعبه در وجه فروشنده نوشته، با تایید دفترخانه، قابل پاس شدن در شعبه خواهد بود. خریدار نیز در این مرحله کارت قسط خود را تحویل می‌گیرد. کل این فرآیند از مرحله امضای قرارداد تا قرار دفترخانه حدود یک هفته به طول می‌انجامد.
به این ترتیب مدت زمان دریافت تسهیلات از محل اوراق در بانک مسکن در صورت کامل بودن مدارک لازم، در شعب مختلف بین ۲ تا ۴ هفته خواهد بود. برای کسانی که قبل از یافتن ملک مورد نظر نسبت به خرید اوراق اقدام می‌کنند نیز، یک مرحله ۳ تا ۶ روزه دریافت کد بورسی و خرید اوراق مورد نیاز که قبل‌تر طی شده، از این فرآیند حذف خواهد شد و طبعا دریافت تسهیلات قدری زودتر از بازه زمانی پیش‌بینی شده میسر خواهد بود.
با توجه به این موضوع لازم است زمان تنظیم سند ملک در دفترخانه به نحوی تعیین شود که مراحل دریافت تسهیلات طی شده باشد. در غیر این صورت ممکن است خریدار ناگزیر به پرداخت ضرر و زیان به فروشنده بابت تاخیر در تسویه حساب به دلیل عدم طی مراحل دریافت تسهیلات شود.
